Однако в отличие от рынка жилья, реального рынка сельхозземель в России пока не существует. И потому - никто точно не знает, сколько на самом деле стоит тот или иной участок. До сих пор не проведена их инвентаризация, а земельные паи участников бывших колхозов-совхозов - обезличены.
Аналитики без особого энтузиазма смотрят на ближайшее будущее ипотеки сельхозземель. Однако все же соглашаются, что, как это бывает всегда при рыночных отношениях, спрос рождает предложение. И цена есть баланс спроса и предложения. Поэтому несомненно появятся те, кто будет пытаться заложить землю, и те, кто будет готов предоставить под эту земля какие-то средства. Для России это дело новое и требует некоторой раскачки. В России же возвращения закладов ждали 80 лет! А ведь российская сельхозипотека имеет богатую историю. Земельные банки играли значительную роль в развитии кредитной системы. В начале 70-х голов ХIХ века было создано 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Значительную роль в проведении аграрной политики в дореволюционной России играли государственные земельные банки: Государственный крестьянский поземельный банк и Государственный дворянский земельный банк. Первый ссужал крестьян деньгами для покупки помещичьей земли, выдавая крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 34,5 года. При участии этого было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли.Государственный дворянский земельный банк поддерживал помещичье землевладение. Он выдавал дворянам ипотечные ссуды сроком до 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Революционные события разрушили институт ипотеки в России, и вот наконец он возвращается...
В Восточной Европе, где происходило то же самое, быстро поняли преимущества ипотеки сельхозземель. Там сохранились целые поколения, которые жили еще при рыночных отношениях, несмотря на 40-45 лет "общенародной" собственности на землю.
На Западе сельскохозяйственная ипотека имеет богатые традиции и работает очень четко.
Первые ипотечные банки появились в Германии в ХVIII веке. Государственный банк Силезии стал оказывать финансовую поддержку крупным помещичьим хозяйствам. В начале ХIХ века деятельность ипотечного банка распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.
Основу регистрации ипотеки и в современной Германии составляет Поземельная книга. Порядок ее ведения регулируют германское гражданское положение и специальный акт "Правила ведения земельной книги". Регистрацию земельных участков при установлении ипотеки сопровождает четкое юридическое оформление, фиксирующее возникновение и прекращение залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. В поземельную книгу записываются вид залога, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования. В середине шестидесятых годов прошлого века в Германии было 13 государственных и 28 частных земельных банков. Такой прогрессивной системы ипотечных банков, как в Германии, в других странах нет.
В США земельные банки были созданы в 1916 году. Они выдавали фермерам долгосрочные ссуды под залог земли. Сегодня ипотечным кредитованием в США занимаются в основном ссудно-сберегательные ассоциации, займо-сберегательные банки и мелкие фермерские банки регионального значения. В стране залог недвижимости используется очень широко, в том числе в аграрном секторе. Но непосредственно под ипотекой в США понимается кредитование только в жилищном секторе.
Как видим, залоговыми операциями с землей занимаются не все банки подряд, а только специализированные. Таковых у нас пока нет. А прочие банки не проявляют особого энтузиазма по поводу заклада земель. По мнению экспертов, в качестве "затрудняющих" факторов, можно назвать сложность справедливой оценки земель в отсутствие широкой практики рыночных продаж, а также специалистов по оценке ценности земли.
Рынок ипотечного кредитования в России в настоящий момент находится в зачаточном состоянии. Общая сумма выданных ипотечных кредитов по состоянию на конец прошлого года составляла около 500 миллионов долларов. Или чуть более 0,1 процента ВВП страны. Для сравнения, в других развивающихся странах это составляет около 10 процентов ВВП.
Взять хотя бы Кубань, где сосредоточен солидный клин наших самых плодородных сельхозземель. Казалось бы, вот там ипотека и возродится в первую очередь. Однако аналитики с этим не согласны - причина - отсутствие слоя крупных и даже средних собственников земли. Земельные реформы в крае были, по сути, приостановлены в середине 90-х годов - тогдашняя администрация старалась не допустить появления нового класса собственников на селе.
Сегодня 80 процентов земель сельхозназначения в крае находятся в собственности кубанских крестьян - бывших работников бывших советских колхозов. Но каждый из этих 600 тысяч собственников владеет совсем небольшим участком - всего от 2,5 до 6 гектаров. Кроме того, этот пай обезличен: никто не знает, где на землях бывшего колхоза находится именно его участок, а где - соседа... Оставшиеся 20 процентов сельхозземель Кубани находятся в государственной собственности - они залогу не подлежат.
В крае насчитывается более 20 тысяч фермерских хозяйств, но земли в собственности этих фермеров очень мало, почти все они работают по договору аренды. Поэтому, полагают многие местные эксперты, в ближайшее время вряд ли стоит ожидать ажиотажного спроса на кредиты под залог земельных участков: статус фермерских земель пока не определен, а мелкому собственнику (то есть бывшему работнику колхоза) определить, где именно находится его земельный пай и выделить его - более чем затруднительно. Краевые власти считают приоритетным направлением сохранение именно крупного аграрного производства.
Однако доцент Кубанского аграрного университета Вячеслав Гуща считает, что теперь, с отменой запрета на ипотеку сельхозземель, у кубанского села появился уникальный шанс привлечь финансы. И многое тут будет зависеть от местных властей. Они могут, например, применять схему субсидированного кредитования под ипотеку земель сельхозназначения. Если производитель не возвращает кредиты, то земля должна перейти к новому собственнику и продаваться с аукциона. А покупателем может стать администрация края, которая будет передавать землю более эффективному собственнику.
Руководитель крупного фермерского хозяйства Николай Лютый придерживается иного мнения относительно роли местных властей в регулировании земельных отношений. Он полагает, что если выдача кредитов будет происходить по рекомендации властей, по согласованию с властями, это приведет к созданию новых промежуточных прослоек, к бюрократизации, и в итоге истинный производитель, который работает на земле, он этих кредитов может и не получить. По мнению Николая Лютого, ни местные коммерческие структуры, ни тем более отдельные предприниматели в обозримом будущем вряд ли заинтересуются ипотекой земли на Кубани. Причина - отсутствие реального рынка земли. Прежде чем земля станет полноценной собственностью, пройдет немало времени...