Завтра Правительство на своем заседании предполагает обсудить вопросы жилищной ипотеки и жилищного финансирования. Несомненно, что в числе основных тем будет и проблема внедрения ипотеки.
Об ипотеке сказано немало, но сладость обладания собственной квартирой, приобретенной с помощью этого механизма, испытали пока немногие. В свою очередь немалые возможности ипотека открывает и перед финансистами и строительным бизнесом.
Наш обозреватель попросил статс-секретаря, заместителя председателя Госстроя РФ Владимира ПОНОМАРЕВА ответить на ряд вопросов читателей "Российской бизнес-газеты", которых, разумеется, интересуют перспективы активной деятельности в этой относительно новой предпринимательской нише.
- Владимир Николаевич, существование очереди на получение жилья досталось современной России в наследство от предыдущей формации. Насколько длинен этот "рудимент" и как от него можно избавиться?
- Речь должна идти о правильном функционировании системы жилищного финансирования. Она включает в себя инвестиционно-строительную деятельность, механизмы надежного накопления средств населением и долгосрочное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой. Причем в понятие "надежность сбережений" вкладываются минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции. Адресные, опять-таки целевые субсидии должны быть тесно увязаны с семейными доходами граждан.
Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что исключительно за счет бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15 процентов населения страны. К ним относятся социально незащищенные слои. Для них получение жилья, построенного за счет бюджетов всех уровней, является единственным способом реализации своих конституционных прав.
Следует подчеркнуть, что в жилищном законодательстве отсутствует четко определенное понятие "малоимущие граждане". По экспертной оценке, усиление адресности государственной поддержки позволит уменьшить количество очередников по меньшей мере на 30 процентов.
В марте 2004 года завершается подготовка проекта Жилищного кодекса Российской Федерации, основополагающего законодательного акта социальной жилищной политики. В его понятийный аппарат вносятся нормы, касающиеся малоимущих граждан.
Все остальные приобретают жилье в собственность, а государственная поддержка носит исключительно адресный характер. Необходимым условием обеспечения доступности жилья для этих категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья.
- Каковы сейчас жилищные условия в России?
- Придется "злоупотребить" цифрами. К началу текущего года общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляла 2,85 миллиарда квадратных метров. Это - 19 миллионов строений. Из них 72,4 процента сосредоточено в городах и 27,6 - в сельской местности. Только 38,4 процента имеют изношенность до 30 процентов, а 56,3 процента являются деревянными и далеко не всегда соответствуют современным представлениям о комфортности. В неблагоустроенных квартирах проживают около 40 миллионов человек, или 27 процентов населения.
После 2000 года удалось не только остановить падение объемов жилищного строительства, но и добиться его устойчивого роста (2001 год - 2,7 процента, 2002 - 8,3 процента, 2003 - 10 процентов).
Коэффициент доступности жилья изменился с 5,09 - в 2000 году до 4,12 - в 2003 году. Это свидетельствует о том, что финансово для среднестатистической российской семьи жилье стало более доступным.
- Что это за коэффициент?
- Коэффициент доступности жилья показывает, какое количество лет семья должна накапливать средства, чтобы приобрести жилье по социальным нормам, направляя на эти цели весь свой совокупный доход.
- Однако за эти годы не удалось добиться качественного улучшения положения на рынке доступного жилья?
- Верно. Это делает ситуацию достаточно критичной, поскольку существующий жилищный фонд ветшает и темпы его физического выбытия за последние три года составили около двух третей от ежегодного объема вводимого жилья. Ветхое и аварийное жилье, имеющее износ более 70 процентов, к концу 2003 года достигло 87,8 миллиона квадратных метров.
Средняя обеспеченность жильем в России составляет около 20 квадратных метров на человека. В очередях на улучшение жилищных условий стоят 4,43 миллиона семей, или 8,9 процента.
За прошедший год улучшили жилищные условия всего 299,3 тысячи семей, т.е. 5,2 процента "очередников". При сохранении имеющегося положения дел для обеспечения жильем всех "очередников" потребуется около 20 лет.
Результаты последних социологических обследований показывают, что большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий - об этом заявили более 77 процентов включенных в опрос семей. В то же время лишь около 1,5 процента семей ежегодно приобретают новое жилье, полпроцента из них - за счет средств бюджетов всех уровней.
Сейчас в России на одного человека ежегодно строится четверть квадратного метра жилья. В то же время, с учетом старения существующего неудовлетворительного жилищного фонда и неудовлетворенного спроса, необходимо обеспечить объемы ввода жилья на уровне целого "квадрата".
Строительный комплекс страны, сохранивший свою дееспособность, несмотря на достаточно высокую степень износа основных фондов, обладает резервами по наращиванию строительства в течение ближайших двух лет в пределах 15-20 процентов и потенциально способен обеспечить ежегодные объемы жилищного строительства к 2010 году на уровне 70 миллионов квадратных метров. Для сравнения: в 2002 году введено 36 миллионов.
- Как влияет на объемы ввода жилья устойчивый рост цен на первичном и вторичном рынках вследствие опережающего роста доходов населения по сравнению с темпами строительства?
- В период с 2000-го по 2003 годы стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 49 процентов, на вторичном рынке - на 72 процента. Средняя цена на первичном рынке в 1,89 раза превышает "себестоимость", что свидетельствует об отсутствии реальной конкуренции.
Важнейшим достижением, создавшим основу структурным преобразованиям в жилищной сфере, явилось принятие Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". С одной стороны, он обеспечил возвращение "долга" советского государства своим гражданам, а с другой - сформировал экономические предпосылки для притока внебюджетных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство.
Если в 1990 году объем частного жилого фонда составлял около 33 процентов от общего объема, то к 2003 году его доля возросла до 69,5 процента. Стоимость 36 миллионов приватизированных квартир, являющихся ликвидным материальным активом, находящихся в собственности граждан, по самым консервативным оценкам превысила 50 миллиардов долларов. Стоимость же строительства при существующем ежегодном вводе жилья оценивается в 14-16 миллиардов долларов.
Дальнейшая приватизация государственного и муниципального фондов социального назначения может стать препятствием на пути обеспечения жильем незащищенных слоев населения. Одновременно неурегулированность налогообложения недвижимости лишает жилищную сферу значимого финансового источника. В этой связи одновременно с Жилищным кодексом Российской Федерации необходимо принять законодательные акты, останавливающие бесплатную приватизацию, вносящие изменения и дополнения в Налоговый кодекс Российской Федерации и вводящие налог на недвижимость.
- Допустим, эти проблемы разрешились. Что дальше?
- Фактически система ипотеки обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков - инвестиций в строительство и кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан.
Недостаточное количество жилья на рынке при увеличении объемов денежных вложений в собственно ипотечное жилищное кредитование населения без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости может привести к дисбалансу спроса и предложения. Вместо снижения или по крайней мере стабилизации цен на жилье, как фактора доступности, будет происходить их рост.
Предложений на рынке жилья пока крайне мало. Об этом свидетельствуют результаты деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Значительная часть выкупленных им кредитов (займов) составляют сделки на вторичном рынке. Причем старение существующего жилого фонда создает риски для организаций, предоставляющих долгосрочные кредиты населению, из-за потери со временем ликвидности жилья на вторичном рынке.
Существующие размеры финансирования не позволяют достичь требуемых объемов жилищного строительства, поскольку приход в эту сферу крупных инвесторов и банков сдерживается значительными строительными рисками, рисками нереализации построенного жилья, а также острой нехваткой инженерно-оснащенных участков земли.
Для банков, которые потенциально могли бы кредитовать застройщиков, необходимы гарантии возврата кредита в оговоренных объемах и сроках. Эти гарантии могут быть обеспечены, с одной стороны, активами застройщика, наличием исходно-разрешительной документации на строительство на отведенных земельных участках с инженерным оснащением, а с другой - наличием реальных покупателей на построенное жилье. В том числе тех, кому банки готовы выдать ипотечный кредит на его приобретение.
Поскольку банки в недостаточном объеме открывают строительные кредитные линии, постольку широкое распространение получили так называемые долевые схемы, при которых строительство финансируется напрямую населением.
Эти схемы являются весьма рискованными для граждан, которые берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства и риск не получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически никакой ответственности за его использование.
Долевые схемы не только представляют серьезную угрозу возникновения строительно-финансовых пирамид, но и создают объективные препятствия для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, из вышеизложенного следует важный вывод: ипотечное жилищное кредитование населения нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса.
- Что за "другие проблемы"?
- Для замкнутого функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в целом необходим стабильный приток долгосрочных финансовых ресурсов с рынка капиталов на цели рефинансирования организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, так как имеющиеся ресурсы банков могут обеспечить только краткосрочные кредиты или долгосрочные - для незначительной части платежеспособного населения страны. Это не решает стратегической задачи повышения доступности жилья. На сегодняшний день около 80 процентов всех активов банков составляют краткосрочные (до одного года) активы, из которых более 50 процентов составляют трехмесячные депозиты.
- Итак, ипотечные жилищные кредиты, представляя собой авансирование будущих доходов граждан, формируют дополнительный платежеспособный спрос на жилье и являются необходимым условием для запуска рыночных механизмов, лежащих в основе ипотеки?
- В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынка жилья через ипотечное жилищное кредитование. Покупательная способность населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года.
Начиная с 2000 года Госстроем России проводилась целенаправленная работа по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании). Это позволило федеральному агентству в 2002-2003 годах заключить с 55 субъектами Российской Федерации соглашения о совместной деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования. Региональные операторы начали планомерную работу с населением по отбору потенциальных заемщиков в 38 регионах.
Их деятельность подтверждает вывод о наличии платежеспособного спроса на ипотечные кредиты. Так, Иркутское региональное ипотечное агентство сформировало очередь из граждан, прошедших процедуру отбора, в количестве свыше 4,5 тысячи (три годовые программы города Иркутска при существующем объеме ввода жилья), Оренбургская региональная ипотечная корпорация - свыше 10 тысяч семей (три годовые программы), ипотечное агентство Чувашской Республики - около 2 тысяч семей. Такая же картина наблюдается в большинстве регионов Российской Федерации.
Запуск ипотечного жилищного кредитования позволит уже сегодня увеличить существующий платежеспособный спрос на жилье в 5-6 раз. В то же время количество граждан, способных взять ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий с учетом залоговой стоимости существующей у них квартиры, составляет около 30 процентов.
- Стало быть, банки активизировались?
- Если в 2000 году доля продаж жилья в кредит составляла лишь 0,1 процента от общего количества сделок с жилой недвижимостью, то, по оценке Российской гильдии риэлтеров, в 2003 году около 5 процентов жилья было продано с использованием различных схем ипотечного жилищного кредитования, включая продажу жилья в рассрочку.
Если в 2001 году, по оценкам ЦБ, банки предоставили около 4 тысяч кредитов на общую сумму около 1,7 миллиарда рублей, то в 2002 году эта сумма составила 3,3 миллиарда рублей (количество кредитов - 6,2 тысячи). В 2003 году 146 российских банков предоставляли ипотечные кредиты населению.
Хотя основной объем предоставляемых кредитов по-прежнему сосредоточен в столице и Подмосковье, процесс ипотечного кредитования существенно активизировался и в других регионах. В 2001 году в 18 регионах выдавались ипотечные кредиты, в 2002 году - в 28, в 2003 году - в 40. Свидетельством активизации ипотечного рынка является тот факт, что агентством в 2003 году успешно размещен первый транш облигаций, гарантированных государством в соответствии с Федеральным законом "О федеральном бюджете на 2002 год", в объеме более миллиарда рублей.
Однако несмотря на то, что объем жилья, приобретаемого с помощью долговых финансовых инструментов, постоянно растет и достиг к 2003 году в денежном выражении около 600 миллионов долларов США, эта цифра несопоставима с необходимым ресурсным обеспечением потребностей рынка жилья.
- В результате повышения платежеспособного спроса возникают ли реальные рыночные стимулы для структурных изменений в развитии, управлении и эксплуатации жилищного фонда?
- Поступление дополнительных финансовых ресурсов стимулирует новое строительство и реконструкцию существующего жилья, ведет к активизации всей инвестиционно-строительной деятельности. Строительные кредиты создают предпосылки для совершенствования строительных технологий и деятельности проектных организаций, стимулируя тем самым снижение цен на жилье. В свою очередь это делает привлекательной базу стройиндустрии для частных инвестиций, направляемых на ее модернизацию и развитие. Наконец, возникает естественная заинтересованность региональных и муниципальных властей в реальной капитализации земельных участков - важнейшего источника пополнения бюджетов; формируются экономические условия для создания градостроительных концепций и планов развития городов и территорий.
Для того чтобы стимулы и предпосылки превратились в реальные инвестиционные процессы, требуются серьезные нормативные правовые и организационные усилия органов власти всех уровней и профессиональных участников рынка. С этой целью предстоит оценить всю цепочку факторов: платежеспособный спрос - база стройиндустрии - мощность строительных организаций - наличие земельных участков под застройку - возможности банковской системы выдавать ипотечные и строительные кредиты - наличие долгосрочных финансовых ресурсов, в первую очередь таких, как аккумулируемые пенсионной системой.
- Есть препятствия на пути?
- Очень трудно проходит снятие административных барьеров, препятствующих внедрению нормальных рыночных механизмов в инвестиционно-строительной деятельности. При малых объемах жилищного строительства велика зависимость инвесторов от местных администраций в вопросах выделения земли. Требуют срочного разрешения проблемы, связанные с предоставлением участков под застройку, получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах, поскольку они не являются императивным предписанием законодательства.
К тому же, в них экономически не заинтересованы органы местного самоуправления. Половина вырученных средств перенаправляется в вышестоящие бюджеты. Это делает выгодным для муниципалитетов натуральную форму (в виде квартир) расчета за предоставленные площадки, сохранение непрозрачных схем общения с инвесторами-застройщиками.
Серьезным препятствием является правовая неурегулированность вопросов предоставления земельных участков в случаях реконструкции территорий, занятых объектами недвижимости, находящимися в собственности третьих лиц, а также отсутствие правовых и экономических механизмов преобразования производственных территорий.
Все это требует внесения изменений и дополнений в Земельный и принятия новой редакции Градостроительного кодекса. Следует ввести в эти законы механизмы, инициирующие органы местного самоуправления к разработке правил землепользования и застройки, а также юридических последствий неприменения этих правил.
Также требуется установить, что содержание и порядок действий по зонированию территорий с установлением регламентов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости определяются градостроительным законодательством, упорядочить в этой части соотношение норм градостроительного и земельного законодательства. Важно определить специальный правовой режим реконструируемых территорий.
Одновременно потребуется внести изменения в Бюджетный кодекс, позволяющие, вплоть до разграничения государственной собственности на землю, направлять средства от предоставления участков для целей строительства в полном объеме в местные бюджеты, что будет способствовать дальнейшему развитию территорий.
Целесообразно рассмотреть вопрос об освобождении от налога на добавленную стоимость операций по продаже земельных участков для строительства. Кроме того, необходимо упростить саму процедуру проведения государственной экспертизы проектной документации.
- Деньги увереннее и охотнее вкладывают не в "освоение целины", а в территории с имеющейся инфраструктурой...
- Наряду с наличием высоких административных барьеров, непрозрачностью и трудоемкостью разрешительных процедур, неурегулированностью земельного и градостроительного законодательств основным препятствием участия банков своими кредитными линиями в жилищном строительстве является отсутствие свободных земельных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой. Доля массовой застройки в общем объеме жилищного строительства составляет 60 процентов. Если учесть, что Москва, Московская область и Санкт-Петербург вводят в совокупности около 9 миллионов квадратных метров жилья, то за вычетом элитного строительства на все остальные регионы Российской Федерации приходится лишь 7-8 миллионов квадратных метров для граждан, обладающих средними или ниже среднего доходами.
Для устранения имеющихся препятствий необходимо создать рыночную систему управления жилищным фондом и его эксплуатации с построением всех договорных отношений, с четким разделением указанных процессов и обеспечением возможности участия в них организаций всех форм собственности, сформировать понятную и прозрачную систему тарифного регулирования деятельности локальных монополий т.п. Это потребует принятия федеральных законов "О финансовом оздоровлении предприятий жилищно-коммунального хозяйства", "О концессиях в коммунальной сфере", "О тарифном регулировании коммунальных услуг", а также иных нормативных правовых актов.
Параллельно с этим необходимо решить вопросы финансирования коммунальной инфраструктуры. Сложность этой проблемы состоит в том, что существенное увеличение объемов жилищного строительства возможно лишь в результате перехода от точечной к комплексной застройке на основе утверждаемых муниципалитетами градостроительных концепций. Перекладывание в полном объеме финансирования инженерного обустройства площадок на инвестора приведет к росту цен на жилье и, как следствие, к снижению его доступности.
Выходом из сложившегося положения могло бы стать участие муниципальных бюджетов в софинансировании инженерной инфраструктуры. Однако, из-за отсутствия достаточного количества средств у большинства из них такое решение является весьма проблематичным. По этой же причине они, как правило, не в состоянии предоставлять гарантии возвратности средств кредиторам инфраструктуры (банкам или иным корпоративным инвесторам), привлекаемым в том числе посредством выпуска облигаций соответствующих муниципальных займов.
В результате единственная реальная возможность на данном этапе - участие федерального бюджета (на возвратной основе) в качестве соинвестора инженерной инфраструктуры. Риски, которые при этом будет нести государство, являются формой государственной поддержки увеличения объемов жилищного строительства.
- Можно ли ожидать снижения ставок по ипотечным кредитам?
Эти проблемы решаются путем: во-первых, уменьшения кредитных рисков за счет совершенствования процедур обращения взыскания на заложенное жилое имущество, включая определение порядков формирования фондов временного поселения и проживания в них граждан, более четкой регламентации деятельности органов опеки и попечительства, прав членов семьи собственника жилья, формирования кредитных историй граждан и т.п. Во-вторых, за счет повышения привлекательности ипотечного жилищного кредитования для банковского сектора экономики в результате увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов и целенаправленной нормативной деятельности Банка России.
В-третьих, снижение высоких трансакционных издержек (отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки, совершенствование процедур государственного учета и снижение оплаты за регистрацию прав на рынке жилья), внедрение и совершенствование механизмов страхования в ипотечном кредитовании, введение льгот по налогообложению.
В-четвертых, надо обеспечить прозрачность операций с недвижимостью, совершаемых с участием физических и юридических лиц, совершенствуя налогообложение.
В-пятых, для реального привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в ипотечное жилищное кредитование надо поправить Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", порядок налогообложения для эмитентов и инвесторов в ипотечные ценные бумаги. Потребуется принятие нормативных актов Банка России и ФКЦБ, поправок в законодательство о банкротстве в части исключения из конкурсной массы активов, обеспечивающих облигации с ипотечным покрытием.
- Где посоветуете хранить деньги на приобретение жилья?
- Известны различные накопительные схемы. Кроме традиционных для России, следует ожидать принятия Федерального закона "О строительных сберегательных кассах". Будет введена новая схема сбережений населения на договорной основе покупки жилья. При этом семьи открывают специальные сберегательные счета с низкой процентной ставкой, но по договору получают право на ипотечный кредит под низкую процентную ставку после конкретного периода накопления.
Сумма кредита привязана к накопленной на счете сумме для сохранения ликвидности системы. Хотя эти средства могут пойти только на оплату ограниченной части покупки, можно накопить собственные средства и доказать финансовую дисциплину владельца сберегательного счета. По своей сути он действует как положительный фактор для любого банка, который выдает ипотечный кредит на оставшуюся сумму, так как уже сформирована кредитная история заемщика.
Без принятия Федерального закона "О строительных сберегательных кассах" возникающие во многих регионах Российской Федерации подобные структуры обладают повышенными рисками, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие гражданам возвратность вложенных средств.
В качестве иллюстрации эффективности стройсбережений можно привести опыт Германии, где эта система в наиболее тяжелые годы обеспечивала строительство и восстановление до 80 процентов жилых домов. Благодаря ей в немецкую экономику было инвестировано более триллиона марок "длинных денег" населения.
Другими важными инструментами накопления средств населением могут стать кредитные потребительские союзы по примеру английских строительных союзов, а также целевые вклады населения. Однако такие вклады реально заработают только при условии, если государство будет предоставлять частичные гарантии по ним и инвестиционным кредитам.
Важную роль для привлечения инвестиций в строительство, включая средства населения, а также рефинансирования банков, предоставляющих населению ипотечные кредиты, могут сыграть закрытые паевые инвестиционные фонды. Они являются привлекательным объектом для вложений, поскольку при правильной организации управления их активами имеется возможность диверсификации рисков.