Сегодня фактически любой венгерский гражданин может найти соответствующий его доходам ипотечный продукт на рынке: начиная от небольшого кредита на ремонт отопления до кредита на строительство собственного дома или покупки земли для фермерской деятельности.
Чтобы ипотека заработала, нужно было, конечно, создать юридическую базу, так как в первые годы и банки, и клиенты побаивались ипотеки - им это дело казалось слишком рискованным. Особенно настораживала передача заемщиком кредитору прав на недвижимость, пока кредит не будет погашен.
Первым крупным практическим шагом стало создание специального Банка ипотечного и земельного кредита (за рубежом вообще ипотекой занимаются далеко не все банки, а только специализированные). Это государственный банк, который впервые начал выпускать закладные, а эти ценные бумаги считаются одними из наиболее надежных объектов для инвестиций. Но вскоре и все ведущие коммерческие банки Венгрии также учредили свои ипотечные филиалы.
Одновременно шло совершенствование земельного учета. Есть специальное бюро земельного учета, которое до сих пор работает по системе, введенной еще австро-венгерским императором Иосифом II в ХVIII веке. Однако новая база данных и полная компьютеризация этого учета потребовались потому, что участились злоупотребления льготами. Раньше не раз бывало, что один человек получал сразу несколько ипотечных кредитов, потом исчезал с этими деньгами, а банки еще долго спорили между собой о том, кто же из них является законным владельцем имущества.
Система ипотечного кредитования в Венгрии довольна проста. Тот, кто намерен построить или купить жилье или просто хочет сделать ремонт, обращается в банк. Максимальная сумма кредита - 30 миллионов форинтов, это примерно 125 тысяч долларов. Срок погашения - от 5 до 35 лет. Заемщик должен вернуть не только сумму кредита, но и проценты, хотя и весьма низкие, а также покрыть банковские расходы. Это сегодня 2,9 процента и 1,5 процента соответственно. Но банк, выдавший ипотечный кредит, получит еще 3 процента в виде дотации из государственного бюджета. На этом фоне удивительно быстро развивается и вторичный рынок закладных.
Венгерские законы довольно либерально регулируют этот рынок. Согласно действующему законодательству и физические, и юридические лица имеют право на получение ипотечного кредита. Иностранцы, однако, должны получить еще и разрешение органа местного самоуправления.
Собственно, субсидии при получении ипотечного кредита доступны всем лицам, имеющим венгерское гражданство. Банки оценивают заявление каждого потенциального клиента, который обязан документально подтвердить свои доходы. Но именно потому, что сама недвижимость является объектом залога, а проверка платежеспособности заемщиков стала более эффективной, риски банков в целом сократились.
Изначально программа ипотечного кредитования была рассчитана на молодые семьи, которые строят новое жилье. Потом включили и жилье, уже существующее. Сейчас все семьи включены в схему.
Субсидии два года назад были увеличены. Кроме того, в преддверии вступления Венгрии в Европейский союз расширялся жилой фонд. Ежегодно стране нужно строить 40 тысяч новых домов и квартир. В позапрошлом году было построено всего 30 тысяч.
Банки также приветствовали этот процесс, ибо из-за разного рода субсидий количество выдаваемых ипотечных кредитов неуклонно растет. По сравнению с тем, что было в 1999 году, сегодня их выдается в 13 раз больше, а общая сумма составляет почти 4 миллиарда евро. Однако эксперты считают, что и это меньше половины всего потенциала ипотечного кредитования в стране.
В общем, все вроде бы хорошо, но тем не менее правительство принимает меры, чтобы приостановить ипотечный бум. Почему?
Главный источник нынешней популярности ипотечного кредитования - это низкие процентные ставки. Они составляют примерно 6 процентов годовых, тогда как рыночные ставки по другим кредитам достигают 12-15 процентов. Получается, что реальный спрос не столько на саму ипотеку, сколько на субсидии.
Кроме того, эта программа была разработана в период значительных темпов экономического роста и ее авторы, похоже, не учли, что так будет не всегда. И сегодня денег на программу явно не хватает. Министерство финансов Венгрии в последнее время все чаще указывает на то, что беспрецедентный спрос на ипотечные субсидии требует все больше бюджетных средств.
Судя по заявлениям аналитиков, изменение нынешней системы чрезмерно щедрых дотаций и льгот становится неизбежным. Правительство уже приняло решение сократить максимальную сумму ипотечного кредита: теперь вместо 30 миллионов форинтов лимит установлен на уровне 15 миллионов - то есть чуть более 60 тысяч долларов. После введения в действие другого ограничения заeмщики потеряют право вычитать платежи по ипотечному кредиту из общей суммы своих доходов, подлежащей налогообложению.
Впрочем, эксперты полагают, что ипотечное кредитование может быстро развиваться в Венгрии и без особых субсидий: по опыту стран, входящих в Европейский Союз, в Венгрии ожидается дальнейшее снижение темпов инфляции и соответственно процентных ставок.
При подготовке использованы материалы Второй всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России", любезно предоставленные ее организатором информагентством "AK&M".