Согласно новому законопроекту технический учет зданий и сооружений и кадастровый учет земельных участков необходимо объединить путем создания государственного кадастра недвижимости. Государственный учет земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений должен осуществляться одним органом государственной власти.
Полномочия по проведению технической инвентаризации передаются коммерческим организациям, которые будут осуществлять данную деятельность на конкурентной основе.
Новый законопроект предполагает, что на период разграничения государственной собственности на землю, а также приватизации земельных участков функцию по государственному учету объектов недвижимости отнести к компетенции Российской Федерации с возможностью делегирования субъектам Российской Федерации.
Он также устанавливает, что техническая инвентаризация объектов недвижимости, внесенных в единый государственный кадастр объектов недвижимости, осуществляется по желанию правообладателя и не является обязательной при совершении сделок с этими объектами, за исключением случаев, установленных законом.
Для внесения объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости заявителю достаточно предоставить сведения в объеме, необходимом для однозначной индивидуализации объекта. При этом новый законопроект вводит требования к срокам, в течение которых инвестор-застройщик обязан обеспечить подготовку и представление в установленном порядке документов для государственного кадастрового учета объекта недвижимости и государственной регистрации прав на него, а также вводит административную ответственность за нарушение установленных требований, в том числе за фактическое использование объекта недвижимости по целевому назначению до его регистрации. Кроме того, новый законопроект дает исчерпывающий перечень оснований для отказа внесения сведений об объектах недвижимости в единый государственный кадастр объектов недвижимости.
Учет вновь построенных объектов предлагается осуществлять на основании предоставленных инвестором-застройщиком результатов первичной инвентаризации. Как считают эксперты минэкономразвития, это обеспечит учет в кадастре объектов недвижимости таких данных, как расположение здания сооружения на земельном участке (экспликация), общей площади здания или помещения, поэтажного плана для постановки на кадастровый учет многоквартирных домов. Если регистрация прав на земельный участок осуществляется после сдачи объекта в эксплуатацию, то такие документы должны предоставляться одновременно с проектом плана земельного участка.
В новом законопроекте расписан правовой статус и порядок взимания платежей при внесении сведений об объекте недвижимого имущества в единый государственный кадастр объектов недвижимости и предоставлении сведений из него. Также устанавливаются полномочия и ответственность должностных лиц, осуществляющих ведение единого государственного кадастра объектов недвижимости, механизмы возмещения ущерба правообладателям объектов недвижимости, возникшего по вине указанных лиц. Для лиц, осуществляющих деятельность в области землеустройства и технической инвентаризации объектов недвижимости, вводится требование об обязательном страховании профессиональной ответственности.
По мнению разработчиков, данный законопроект будет способствовать созданию регламентированной и прозрачной процедуры ведения единой системы государственного учета объектов недвижимости, а также позволит Российской Федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям осуществлять регулятивные и исполнительно-распорядительные функции в отношении земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в частной и публичной собственности. Более того, он создаст условия для укрепления и дальнейшего развития рыночных отношений в сфере оборота недвижимости, а также для долгосрочных инвестиций в недвижимость.
На сегодняшний день, по оценкам экспертов, затраты на содержание и функционирование системы технической инвентаризации и технического учета достаточно высоки. Так, например, расходы по первичной инвентаризации производственных зданий могут достигать 1,5-2 доллара США за 1 квадратный метр. К этим расходам добавляются прочие издержки (оплата помощи профессиональных консультантов, плата за неоднократные исправления документов и т.д.). Более того, при совершении сделок с квартирами собственники оплачивают работы по инвентаризации и предоставление им выписки в размере 800-1500 рублей. Учитывая, что выписка из БТИ действительна в течение ограниченного срока, во многих случаях собственник квартиры вынужден для совершения одной сделки оплачивать эти услуги несколько раз. Кроме того, отсутствие правил инвентаризации и учета объектов нежилого назначения, которыми должен определяться объем работ, приводит к тому, что организации технической инвентаризации (БТИ и ФГУП "Ростехинвентаризация") могут произвольно определять как объем описываемых характеристик объекта, так и стоимость работ. По данным Федеративного союза инвентаризаторов России расценки филиалов ФГУП "Ростехинвентаризация", действующих в Приморском крае, в 13 раз, а расценки филиалов ФГУП "Ростехинвентаризация", действующих на территории Сахалинской области в 33 раза превышают расценки, применяемые краевым бюро технической инвентаризации Хабаровского края.
Между тем механизмов обеспечения ответственности БТИ за качество инвентаризационных работ и достоверность сведений практически нет, а отсутствие целесообразности инвентаризации при совершении каждой сделки создают почву для коррупции.
Что же касается учета земельных участков, зданий, сооружений и их частей, участков леса, участков недр, обособленных водных объектов в соответствии с действующим законодательством, он осуществляется различными федеральными органами исполнительной власти либо организациями. Такое разделение систем учета различных объектов недвижимости создает широкое поле для различного рода бюрократических барьеров и юридических тупиков, в которые попадает правообладатель недвижимости. Кроме того, множество инстанций, в которые вынужден обращаться заявитель в процессе сделки с недвижимостью, существенно снижает оперативность проведения этих сделок. Все это приводит к тому, что действующая система технической инвентаризации и технического учета объектов недвижимости препятствует полноценному обороту прав на недвижимое имущество и сдерживает развитие рынка недвижимости.