- Сергей Иванович, создание рынка доступного жилья называют первым национальным проектом новой России. Не получился ли он комом?
- Разработчики законопроектов, депутатский корпус сделали все возможное, чтобы основа для формирования рынка доступного жилья была дееспособной и надежной. Процесс законотворчества в данном случае не имел ничего общего с выпеканием блинов, хотя сроки прохождения слушаний в Госдуме были предельно сжаты. Получены и учтены тысячи крупных и мелких замечаний и предложений, проведены все необходимые согласования. Для столь важного, можно сказать судьбоносного, затрагивающего каждого гражданина, каждую российскую семью дела был необходим именно такой въедливый, скрупулезный подход.
Многие положения новых законодательных актов прошли экспериментальную обкатку в ряде регионов, что позволило на практике проверить жизнеспособность вводимых правовых норм, как говорится, отрихтовать их. Кроме того, с принятием пакета законов работа не завершена, а, можно сказать, только начинается. На федеральном уровне - это дальнейшее развитие законодательства. На всех этапах власти - в центре, субъектах РФ, муниципалитетах - потребуется приведение нормативно-правовой базы в соответствие с принятыми законами.
- С 1 марта 2005 года вступит в силу новый Жилищный кодекс, призванный упорядочить спрос на рынке жилья. Как это будет происходить?
- В кодексе, в частности, определяются категории граждан, имеющих право на получение бесплатного жилья. Действующий пока порядок формирования очереди на получение жилья учитывает не доходы граждан, а лишь количество квадратных метров, приходящихся на одного члена семьи. В результате малоимущие стоят в той же очереди, что и люди, способные приобрести жилье.
По новой редакции кодекса право на бесплатное предоставление жилого помещения по договору социального найма получает нуждающийся в этом гражданин, являющийся малоимущим, если он признан таковым органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Органам власти на местах, и особенно муниципалитетам, предстоит сложная и очень ответственная с социальной точки зрения работа по формированию новой очереди на социальное жилье. А для того чтобы эта очередь продвигалась, необходимо создать муниципальный жилищный фонд социального использования и предоставлять в нем жилье на новых принципах, определенных в Жилищном кодексе.
Большая нормативно-правовая и организационно-практическая работа предстоит по формированию маневренного фонда, предназначенного, в частности, для временного проживания граждан, утративших жилье в результате невыплаты кредита на его приобретение. Такая мера имеет важное значение для развития ипотечного кредитования. Залог должен быть залогом в полном смысле этого слова.
То же самое касается введения институтов аренды и найма, в том числе социального. Созданы условия для того, чтобы пусть не сегодня, а в перспективе появились доходные дома, в которых смогут жить люди, приезжающие в одиночку и с семьями, туда, где есть работа и возможности для самореализации. Не будет болеть голова о том, куда переселять людей в случае закрытия производств, что делать с государственной и муниципальной собственностью. Тем самым создаются предпосылки для решения существующих проблем в сфере миграционной политики, повышения мобильности населения и трудовых ресурсов. Иными словами, появляются предпосылки для формирования свободного рынка труда.
Эксплуатация и ремонт жилья - это та сфера отношений собственников жилья и профессиональной управляющей компании, которая не должна регулироваться административными методами. Затраты на эксплуатацию и ремонт должны определяться по правилам, обычным для всех других сфер бизнеса.
Эффективной рыночной мерой в реформе управления жилищным сектором станет реорганизация - акционирование и приватизация унитарных предприятий в жилищном секторе.
- Жилищный кодекс решает проблемы спроса. А как быть с предложением?
- Градостроительный кодекс относится к числу принципиально важных нормативных документов для развития жилищного строительства, то есть формирования предложения на рынке жилья. Он упорядочивает взаимоотношения органов местного самоуправления с инвесторами, обеспечивая прозрачность процедур землепользования и застройки.
Теперь инвесторы будут обладать правовой информацией о потенциальных вложениях в обустройство недвижимости. Застройщикам даются гарантированные права долгосрочного владения земельными участками. Владельцы недвижимости получают возможность оперативно реагировать на меняющуюся конъюнктуру рынка. Земельные участки для застройки предоставляются только на основе определенной типовой процедуры торгов.
Для владельцев недвижимости, застройщиков и инвесторов ситуация, можно сказать, возвращается "с головы на ноги". Сперва будет приобретаться земельный участок с пакетом четко обозначенных и гарантированных прав его использования, а уже затем хозяин будет готовить проект и осуществлять строительство.
Значительно смягчаются требования к индивидуальному жилищному строительству. Так, исключается необходимость разработки технической документации в полном объеме лицензированным проектировщиком - достаточно представить схему застройки земельного участка. Государственной экспертизе, кроме проектов индивидуальных жилых домов, не подлежат проекты блокированных коттеджей и секционных жилых домов до трех этажей.
Процедура приобретения прав на земельные участки под жилищное строительство упорядочивается и значительно упрощается. Но следует отметить обязательность наличия в муниципалитетах необходимой документации по планировке территории, а также правил землепользования и застройки. Все эти изменения призваны повысить инвестиционную привлекательность городов и поселков, способствовать столь необходимому пополнению местных бюджетов.
- Готовы ли они к этому?
- Для упрощения и ускорения адаптации к новому Градостроительному кодексу на федеральном уровне предстоит разработать ряд методических пособий. В том числе по системе территориального планирования для субъектов РФ и муниципальных образований; подготовке правил землепользования и застройки поселений и городских округов; составу и порядку подготовки, согласования и утверждения градостроительных планов земельных участков; ведению информационных систем обеспечения градостроительной деятельности; проведению государственной экспертизы проектной документации; осуществлению государственного строительного надзора.
Чтобы законодательства субъектов Российской Федерации привести в соответствие с положениями нового Градостроительного кодекса, целесообразно разработать модельный закон субъекта Федерации. Скажем, Градостроительный кодекс N-ской области.
Один из спорных на сегодня - вопрос об экспертизе генеральных планов городов. Противоречие обусловлено тем, что государственная экспертиза проектов генеральных планов - функция, не свойственная федеральному уровню согласно Закону "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
Оценка соответствия проектов генеральных планов требованиям безопасности и результатам инженерных изысканий проводится органами местного самоуправления при согласовании проектов, проведении публичных слушаний, т.е. посредством процедур, предусмотренных новым Градостроительным кодексом с целью формирования рынка доступного жилья. Об этом свидетельствует положительный опыт Новгорода Великого, Хабаровска, Казани, Уфы. Можно отметить, что в этих городах (и ряде других) успешно решаются перечисленные выше нормативные градостроительные задачи.
Таким образом, за 7-8 лет будут последовательно ликвидированы существующие административные барьеры в области жилищного строительства.
- Каких перемен можно ожидать на ипотечном фронте?
- Это, думается, ключевой момент привлечения инвестиций. За последние два года принят ряд правительственных решений по созданию государственной системы ипотечного жилищного кредитования на базе открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" со 100-процентным участием государства.
Агентство при поддержке правительства Российской Федерации и администраций субъектов РФ обеспечило запуск первичного рынка ипотечных кредитов в большинстве регионов. Внедрены общефедеральные стандарты выдачи, обслуживания и рефинансирования ипотечных кредитов, создана инфраструктура ипотечного кредитования и рынка закладных. На регулярной основе выдаются ипотечные кредиты и выкупаются закладные.
Подписано 68 трехсторонних соглашений о сотрудничестве агентства, администраций субъектов Федерации и региональных операторов. Если на начало текущего года было рефинансировано 2160 кредитов на 730 миллионов рублей, то по состоянию на 1 ноября - почти 11,5 тысячи кредитов на сумму около 4,3 миллиарда рублей. Примерно шестикратный рост!
В 2005 году агентство начнет формировать вторичный ипотечный pынок на основе продаж пулов закладных и выпуска ипотечных ценных бумаг обеспеченных покрытием из стандартных закладных. Это позволит значительно увеличить объемы выкупа закладных, а также в последующем предложить участникам рынка дополнительные услуги. Судя по всему, обязательная федеральная поддержка деятельности агентства в виде государственных гарантий или субсидиарной ответственности потребуется по крайней мере до 2008-2010 года.
- Вы говорили об уходе государства из жилищной сферы. Выходит, что не совсем и не сразу?
- Скоро только сказка сказывается. Напомню, что формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой "Жилище" на 2002-2010 годы. В нее включено девять подпрограмм, в соответствии с которыми обеспечиваются жильем за счет федерального бюджета или с его участием такие категории граждан, как уволенные и увольняемые военнослужащие, чернобыльцы, вынужденные переселенцы, переселенцы с северных территорий и с Байконура, молодые семьи. Реализуются меры по ликвидации ветхого и аварийного жилья, реформированию ЖКХ.
В 2004 году заканчивается первый этап программы. Прошедший трехлетний период можно назвать предварительным этапом, в процессе которого было разработано большинство подпрограмм, накоплен первый опыт их практической реализации.
В целом программа финансируется и выполняется с превышением плановых показателей. Однако ясно определились и основные ее недостатки. Во-первых, дефицит федеральных бюджетных ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению жильем граждан отдельных категорий, установленных законом. Во-вторых, слабое использование внебюджетных источников финансирования, в том числе личных средств граждан. В-третьих, отсутствие конкретных мероприятий, направленных на увеличение объемов жилищного строительства.
С 2005 года начинается второй основной шестилетний этап программы. Мы предлагаем осуществить последовательное ее реформирование по трем направлениям.
Первое. Учесть вопросы, связанные с принятием пакета законопроектов, а также необходимость разработки и принятия нормативных актов федерального и регионального уровней.
Второе. Увеличить объемы финансирования из федерального бюджета подпрограмм, в которых выполняются установленные законом обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Рассмотреть вопрос о включении в программу дополнительных категорий граждан, в том числе инвалидов и ветеранов Великой Отечественной войны, в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ. Осуществить перевод этих подпрограмм на единые правила предоставления адресных целевых субсидий в форме государственных жилищных сертификатов.
Третье. В целях стимулирования жилищного строительства разработать и внедрить новую подпрограмму, направленную на формирование земельных участков с готовой инженерной инфраструктурой и комплектом исходно-разрешительной документации за счет средств федерального и регионального бюджетов на паритетных началах и на возвратной основе. С последующей реализацией этих участков инвесторам-застройщикам на базе типовой процедуры торгов.
При этом наносится серьезный удар по условиям существования в строительном процессе таких понятий, как коррупция и взятки.
- Последний вопрос. Каким видится результат всех этих титанических усилий?
- Мы ожидаем, что к 2010 году будет достигнуто увеличение средней обеспеченности жильем с 20,3 до 21,7 квадратных метра на человека. Годовой объем ввода жилья возрастет с 36,3 до 70-80 миллионов квадратных метров.
Доля населения, способного приобрести стандартную квартиру, расширится в три раза - с 10 до 30 процентов. Объемы ипотечного жилищного кредитования увеличатся в 35 раз - с 10 до 350 миллиардов рублей.
Остается добавить, что политический вектор дальнейшего движения в направлении рыночного реформирования жилищной сферы на ближайший период будет определен на заседании президиума Государственного Совета в январе наступающего года.