Чтобы купить квартиру в новостройке, нужны стальные нервы

С одной стороны, речь идет об инициативе, безусловно, социальной. Десятки миллионов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Многие из них живут в некачественных, морально и физически устаревших, порой попросту аварийных домах. А необеспеченность жильем молодежи - одна из основных причин низкой рождаемости.

С другой стороны, жилищное строительство - огромный рынок, обладающий колоссальным потенциалом. Ведь все эти десятки миллионов людей - потенциальные покупатели весьма дорогостоящего продукта. Многие из них имеют доходы и накопления, позволяющие подобные покупки планировать, пусть даже при условии получения кредита. И, наконец, жилищное строительство - в отличие, скажем, от производства мебели - не испытывает конкуренции со стороны импорта.

Все это позволяет рассматривать строительную отрасль как один из основных "несырьевых" локомотивов экономического роста. Однако проводимая государством в последние годы модернизация этой сферы разрешила далеко не все существующие противоречия. Основной недостаток реформы - отсутствие комплексности, разные ее части движутся с разной скоростью. Это существенно ограничивает темпы роста строительной индустрии.

Наиболее "продвинутая" часть реформы - ипотека. Еще каких-нибудь три-четыре года назад получить кредит на покупку жилья мог лишь сотрудник крупного банка или нефтяной корпорации. Сегодня это явление постепенно становится массовым. Если в прошлом году ипотекой воспользовались более 40 тысяч семей, то в нынешнем году их число должно удвоиться. Причем такая тенденция, как ожидается, сохранится еще в течение нескольких лет. Конечно, говорить о том, что будущее ипотечного кредитования безоблачно, рано. Его развитие сдерживается по крайней мере двумя факторами. Это, во-первых, низкие "белые" зарплаты граждан, что влечет за собой неспособность гарантировать банкам выплату кредита. И, во-вторых, пока еще достаточно высока "цена ипотеки". Если в России ставка кредита находится где-то в районе 14 процентов, то, например, в США она составляет менее 6 процентов. Однако по мере развития экономики острота этих проблем постепенно снижается. Поэтому поставленную государством перед самим собой задачу довести число выдаваемых ипотечных кредитов до миллиона к 2010 году можно считать вполне реалистичной.

Однако ипотечное кредитование - это всего лишь стимулирование спроса. Его расширению должен соответствовать адекватный рост предложения. А на этом направлении реформа явно запаздывает. Хотя на первый взгляд все идет нормально. Если в прошлом году было построено приблизительно 40-41 млн. квадратных метров жилья, то в нынешнем году, как ожидается, объемы должны возрасти до 45,5 млн. Темпы хорошие. Но пока они почти в два раза ниже максимального докризисного уровня, достигнутого в 80-е годы. Отсюда - дефицит. Лучшим его доказательством является стремительный рост цен. По некоторым оценкам, за последние 5 лет цена квадратного метра жилья в России увеличилась почти в 3 раза. А в некоторых случаях цены выросли и в пять раз. Причина такого подорожания очевидна: в условиях быстрого роста доходов населения строительная индустрия попросту не успевает обеспечивать платежеспособный спрос.

Что же сдерживает строителей? Во-первых, отсутствие необходимых площадок. Земли в России много, но ведь дом-то не на всяком участке построишь. Он должен быть оборудован всеми необходимыми коммуникациями: дорогами, электричеством, водой, канализацией, связью. Иными словами, чтобы предоставить строителям площадку, нужно либо проложить необходимую инфраструктуру (если участок пустой), либо освободить ее от находящихся там строений (например, перенести расположенное на ней промышленное предприятие). И то и другое требует от местных властей приличных средств, которых у них обычно нет.

Во-вторых, процедура строительства крайне забюрократизирована. Застройщикам приходится сталкиваться со множеством административных процедур. На качестве строительства они не сильно отражаются, а вот на его сроках и цене - даже очень сильно. Соответственно, основные меры по стимулированию строительства направлены на решение этих двух проблем. Предполагается, что отныне из бюджетов всех уровней будут выделять средства на оснащение инженерной инфраструктуры земельных участков под жилищное строительство. Что же касается административных барьеров, препятствующих росту предложения, то и здесь, видимо, решение также будет административным. Как ожидается, темпы роста строительства жилья станут одним из основных критериев оценки качества управления регионами. Обеспечил губернатор высокие темпы строительства (а президент поставил задачу увеличить объемы строительства за 3 года на треть, то есть речь идет о не менее чем 10 процентов ежегодного прироста) - хорошо. Не обеспечил - последуют соответствующие выводы. Несомненно, подобные меры будут эффективны. Проблема лишь в том, что по отношению к росту спроса они сильно запаздывают.

Наконец, нельзя не отметить, что государство мало сделало для создания режима "наибольшего благоприятствования" не только для строителей, но и для потенциальных покупателей. Сегодня человек, решившийся приобрести квартиру в новостройке, кроме денег должен иметь еще и стальные нервы. Типовая ситуация: у молодой семьи есть квартира, которую она хочет обменять на большую с доплатой. Допустим, у нее есть средства. Допустим, уже подобрана квартира в уже построенном доме. Ситуация, что называется, идеальная. Семья продает свою квартиру, на вырученные средства плюс накопления покупает новую. И дальше - сплошные вопросы. Ибо чтобы получить ключи в уже построенном и сданном госкомиссии доме, уйдет несколько месяцев. Причем никто заранее не сможет сказать, сколько именно. То есть, имея собственную, уже построенную квартиру, семье придется снимать жилье. Кстати, аренда средненькой типовой "двушки" в Москве стоит в среднем 600 долларов в месяц, т о есть примерно 7 тысяч в год.

Что же касается свидетельства о собственности, то во многих случаях риелторы честно предупреждают покупателей: ждать его придется не менее (это не опечатка!) года. А раз нет свидетельства, значит, с официальной точки зрения, и жилья-то никакого нет. Соответственно, нет и регистрации (старую-то квартиру продали). А без постоянной регистрации сразу возникает множество вопросов: как оформиться на работу, как устроить детей в школу (детский сад, поликлинику). Как, в конце концов, выразить свое мнение обо всем этом административном "великолепии" на очередных выборах. Без регистрации вас даже на избирательный участок не пустят.

Казалось бы, простое решение - взять и ограничить сроки регистрации хотя бы тремя месяцами. Чтобы переложить документы из одного кабинета в другой, срок вполне достаточный. Между тем, пока государство не способно справиться даже с такой элементарной проблемой, ожидать решения всего "жилищного вопроса" вряд ли стоит.