Документ опубликован в "Российской газете" 22 августа, и мы рекомендуем сохранить этот номер газеты. Он пригодится и жильцам-собственникам, и нанимателям жилья для того, чтобы выстраивать отношения с управляющей домом компанией и муниципальными властями. По просьбе "РГ" о том, для чего нужны новые правила, подробно рассказал ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий ГОРДЕЕВ.
- Это не технический, а экономический документ. Хотя бремя содержания общего имущества собственниками помещений установлено Гражданским кодексом еще в 1994 году, но до сего момента реализация этой обязанности отставала от буквы закона. Жилищный кодекс детализировал бремя содержания в отношении общего имущества и жилых помещений. Поэтому важно определить состав общего имущества. Это необходимо, например, для заключения договора управления. Исчерпывающий перечень общего имущества есть в правилах.
Сведения о составе общего имущества из реестра прав собственности имеют приоритет над сведениями бухгалтерского учета или данными БТИ. Теперь в отдельных муниципалитетах не смогут присваивать подвалы только потому, что они "находятся на балансе" муниципальных предприятий. Технические подвалы, крыша, стены - это общее имущество, которое может быть передано в пользование за плату. То есть можно сократить расходы собственников.
Правила содержания также устанавливают принципы определения границы внутридомовых инженерных систем (это общее имущество), внутриквартирных сетей, (принадлежность квартиры), внешних коммунальных сетей, (принадлежат муниципалитету). Это нужно, чтобы четко разделить, кто за что отвечает.
Еще один важный момент: документ четко говорит, что если земельный участок еще не вошел в состав общего имущества (т.е. пока не определены его границы), то его содержание и уборка производятся за счет собственника, т. е. муниципалитета. Это будет стимулировать передачу земельных участков в общую долевую собственность жильцов. Постановление N 491 рекомендует муниципалитетам до 1 июля 2008 года без взимания платы с собственников помещений определить границы земельных участков. К сожалению, во многих городах администрации вопреки закону требуют большие деньги за межевание городской земли.
Правила содержания перечисляют требования к состоянию общего имущества и указывают на нормы, которые содержат эти требования. Перечни работ и услуг по содержанию и ремонту определяют собственники помещений на общем собрании. Согласно новым правилам содержания текущий и капитальный ремонт надо проводить по решению общего собрания собственников. Времена составления муниципалитетами титульных списков - теперь уже история. Решение о ремонте надо принимать не тогда, когда вышел установленный когда-то срок, а тогда, когда дом достиг определенного критического состояния. Эти параметры определяются законодательством о техническом регулировании, то есть федеральным законом или постановлением правительства России, но не СНиПом, как раньше. Факт того, что дом пора ремонтировать, могут зафиксировать сами собственники, а также уполномоченные государственные органы.
Каким образом финансировать содержание дома? Правила отвечают и на этот вопрос, они конкретизируют источники содержания общего имущества. Эти источники для разных способов управления многоквартирным домом будут различными: плата по договорам, обязательные платежи, взносы. С выходом постановления теряют силу Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Несмотря на то, что это довольно "свежий" документ (он был принят в 2004 г. Постановлением правительства N 89), в сущности, он относился к другой эпохе организации деятельности ЖКХ и не соответствовал Жилищному кодексу.
Если согласно отмененным Основам плату за содержание и ремонт жилья устанавливали органы местного самоуправления, то теперь основным способом определения такой платы является решение самих собственников на их общем собрании или решение органа управления ТСЖ. Муниципалитет вправе по своему усмотрению устанавливать плату за содержание и ремонт для своих нанимателей. Но, например, для собственников такая плата может устанавливаться муниципалитетом только после проведения открытого конкурса в случае, если собственники не выбрали способ управления (не созвали собрание или не смогли принять решение, которое бы поддержало большинство). Но открытые конкурсы будут проводиться только с 1 января 2007 года, а до того момента у жильцов еще остается время, чтобы самим решить, как жить в своем доме дальше.
В любом случае, размер платы должен быть соразмерен перечню, объемам и качеству заказанных работ и услуг. Тем, у кого небольшие доходы, государство должно помочь субсидиями. Их сейчас получает в России около 15 процентов домохозяйств.
Еще один отмененный документ - это Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг (Постановление 2004 г. N 392). Ряд положений этого документа вошли в раздел Жилищного кодекса. Но многие положения ему противоречили. Например, муниципалитеты не вправе устанавливать цены на вывоз бытовых отходов, за техническое обслуживание лифтов. Это конкурентные виды деятельности. Следовательно, цена на них должна быть рыночной, а не регулируемой органами местного самоуправления. Сильно отличались старые формулы расчета платы за коммунальные услуги от тех, которые установлены в новых Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам. Теперь не надо оплачивать коммунальные услуги "по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования". Правила оплаты устанавливаются по соглашению управляющей организации и собственников: хотят через банк, хотят через почту или в кассу. Потеряли силу местные акты об оплате жилых помещений и коммунальных услуг через расчетно-кассовые центры. По-прежнему привлекать РКЦ или отказаться от их услуг - это теперь самостоятельный выбор ТСЖ и управляющих организаций.
Кроме того, постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Подготовила Ирина Невинная
Самое интересное в новых правилах:
- содержать все общее имущество в доме (от подвала и лестниц до чердака и крыши) должны сами жильцы-собственники квартир, но зато они могут пользоваться этим имуществом, извлекая из него выгоду;
- если муниципалитет препятствует в оформлении в общую собственность придомовой территории, жильцы не должны нести расходы на ее содержание;
- до 1 июля 2008 года все участки под домами должны быть разграничены, причем, бесплатно для жильцов;
- плату за содержание и ремонт дома устанавливают сами собственники - по договоренности с предоставляющей услуги организацией, муниципалитет вмешиваться в этот процесс не в праве, он устанавливает плату только в случае, если собственники не договорились между собой;
- правила оплаты тоже поменялись: ее способ (через банк, РКЦ или другим способом) тоже определяют собственники;
- ремонт дома, в том числе капитальный - обязанность собственников, когда его проводить, решают они же.