Ипотечный скачок
Аналогичная ситуация царит и на первичном рынке жилья мегаполиса. Если в конце 2006 года средняя стоимость квадратного метра в новом многоэтажном доме была равна 23 тысячам рублей, то сегодня в новостройке за него необходимо заплатить 43 тысячи. Цена квадратного метра в новой квартире может достигать и 75 тысяч, если она расположена в элитном доме, в престижном микрорайоне.
По мнению члена экспертного совета Общероссийской общественной организации "Деловая Россия" Сергея Журавлева, итоги реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" обозначили два ключевых момента: во-первых, возник ажиотаж на рынке недвижимости, и, во-вторых, власть осознала всю глубину и масштаб проблемы.
Развитие ипотечного кредитования, считавшееся ранее панацеей в жилищном вопросе, показало, что привлечение средств граждан привело лишь к росту цен на квартиры. Так, с момента начала работы в Башкортостане федеральной программы ипотечного кредитования (с 2003 года) цены на жилье поднялись более чем в три раза.
Спасут ли полквадрата на брата?
Руководство Башкортостана предприняло ряд мер для стабилизации ценовой политики на рынке недвижимости республики. Была сформирована соответствующая нормативно-правовая база, заключено соглашение с Министерством экономического развития и торговли России о софинансировании проектов, направленных на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, в том числе молодых семей. Предприятиям всех форм собственности было разрешено отчислять один процент от оборота на эти цели. Ежегодно увеличиваются объемы вводимого жилья. Так, в этом году в республике должны сдать 1,7 миллиона квадратных метров - на сто тысяч больше, чем в прошлом. В том числе в Уфе - более 520 тысяч. Тем не менее все эти меры пока не снижают напряженности на рынке недвижимости.
Надо заметить, что по объему жилищного строительства Башкортостан занимает четвертое место среди российских регионов, восьмое - по количеству сданных в эксплуатацию квадратных метров на человека (0,28). Аналитики считают: для того, чтобы ситуация выправилась, необходимо ежегодно вводить 0,5 "квадрата" на человека. То есть в год сдавать два миллиона квадратных метров. Такая задача поставлена на 2010 год. Специалисты утверждают, что строительный комплекс республики уже сейчас готов решать ее. Проблема - в наличии строительных площадок и бюрократических препонах. Для того чтобы согласовать и утвердить проектно-сметную документацию, строительным предприятиям республики необходимо полтора-два года. Для возведения 100-квартирного дома нужно получить массу согласований.
Китайский маневр
Директор департамента крупных инфраструктурных проектов Ассоциации строителей России Илья Дмитриев считает, что для успешной реализации в Башкортостане нацпроекта и запуска механизма снижения цен на жилье должны быть задействованы все стороны: органы государственной власти, банковская система, энергоснабжающие компании и сами инвесторы.
- Важна роль местной власти в сокращении сроков оформления земельных участков под строительство, - говорит Дмитриев. - Можно использовать опыт Казахстана и Китая, где строительные площадки предоставляются уже с оформленным пакетом документов и с готовой инженерной инфраструктурой, ведь существенным фактором, препятствующим увеличению объемов жилищного строительства, является высокая изношенность коммуникаций и ограниченные возможности по их развитию. Административный ресурс власти может быть задействован и в банковском секторе. Сегодня процентные ставки, под которые выдаются кредиты строительным организациям, достаточно высоки. Конечно, банки стремятся учитывать свои риски, однако они не должны оставаться в стороне от национальных проектов.
Если говорить о создании инфраструктуры, то компенсацию стоимости прокладки коммуникаций можно перенести на период эксплуатации жилья. Первоначальная цена на жилье реально снизится, если на нее не будет влиять стоимость инженерных коммуникаций. За коммуникации покупатели квартир смогут рассчитываться ежемесячными платежами в течение 10-15 лет. Лучше платить чуть больше по тарифам, нежели вообще не иметь возможности приобрести жилье.
Со своей стороны, коммунальные и энергоснабжающие организации могут взять кредит в банке на создание инженерной инфраструктуры. И это будет экономически целесообразно.
В настоящее время Ассоциация строителей Башкортостана участвует в подготовке поправок в законодательство. В соответствии с ними предполагается, что все субъекты, осуществляющие инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование и возведение объектов капитального строительства, будут объединены на условиях обязательного членства в саморегулируемые организации, которые подлежат государственному учету и контролю (внесению в единый государственный реестр саморегулируемых организаций, проверкам со стороны уполномоченного федерального органа). Поправки предоставят им широкие права и полномочия в области градостроительной деятельности, но в то же время предполагают обязательное страхование гражданской ответственности этих организаций и формирование солидного компенсационного фонда, дополняющего страхование.
Кстати
В последнее время на рынке недвижимости Уфы наблюдается некоторая стабилизация цен. Однако аналитики связывают это с тем, что инвесторы после получения прибыли в столице республики вкладывают средства в этот сектор экономики в Стерлитамаке, Салавате, Туймазах, Октябрьском. Так что в ближайшем будущем эксперты прогнозируют рост цен на недвижимость и в этих городах.