Формула экономии на коммунальных платежах и налоге на имущество проста: достаточно не оформлять купленную квартиру в собственность.
Под одной крышей
Рыночная стоимость квартир в жилом доме №7 по улице Спортивная набережная несколько выше, чем в домах соседних - того же качества, той же планировки и того же года постройки. Своего рода "наценкой" здесь стало ТСЖ - одно из самых старейших в городе, которое заслужило репутацию образцово-показательного. Действительно, здешний порядок и комфорт - скорее, исключение из правил. Огороженный охраняемый двор с детской площадкой и цветочными клумбами. За домом следит целая "бригада" специалистов: сантехник, дворник, электрик, ну и, конечно, правление ТСЖ. Как следствие: ни одной кражи за последние годы, вовремя ремонтирующиеся крыши, теплотрасса и другие признаки бытового благополучия.
Впрочем, в жизни ТСЖ "Спортивная Набережная, 7" не все так безоблачно, как хотелось бы: около двух лет назад товарищество оказалось втянутым в судебную тяжбу с неким Виктором Александровым, купившим квартиру в этом доме, но не пожелавшим регистрировать на нее право собственности и соответственно оплачивать "коммуналку". Как следствие, "накопленный" долг за коммунальные услуги (с ноября 2003-го по ноябрь же 2006-го) составил, включая пеню, около 30 тысяч рублей.
Надо сказать, что изначально в позиции гражданина нет ничего криминального: действующее законодательство никак не оговаривает срок, в течение которого покупатель недвижимости должен обратиться в Росрегистрацию с соответствующим заявлением. Хотя специалисты, с которыми пришлось на эту тему беседовать, утверждают, что здесь было бы неплохо ввести жесткий трехмесячный "лимит" - взяв за точку отсчета сдачу дома в эксплуатацию.
За себя и за того парня
На вопрос корреспондента "РГ", а стоило ли вообще ввязываться в судебное разбирательство, требующее не только много сил и времени, но и финансовых затрат, председатель ТСЖ Галина Костюк отреагировала весьма эмоционально: "Мы каждый месяц ходим в суд по иску теплоснабжающей организации, которая требует немедленно оплатить долг за отопление. Львиная доля задолженности - межтарифная разница, которая финансируется из бюджета, однако есть в этой сумме и "составляющая" жильцов - тех, кто не живет в квартире и поэтому не хочет за нее платить. Среди них - Александров. Что я должна делать в этой ситуации? "Раскидать" 186 тысяч рублей долга на тех, кто исправно платит за коммунальные услуги? А в доме, между прочим, десятая часть жильцов - пенсионеры, и у них - одна-единственная квартира. Почему они должны за кого-то расплачиваться? Или лучше отрезать отопление от квартиры неплательщика? Но это невозможно - тогда без тепла останется весь стояк... Еще в 2005-м году у нас был с Александровым телефонный разговор по поводу коммунального долга и образования ТСЖ, и он мне сказал, что не хочет быть членом товарищества. Вообще меня вся эта ситуация чисто по-человечески удивляет: люди, покупающие квартиры, панически боятся нарваться на мошенников и стараются как можно быстрее оформить ее в собственность, а здесь все происходит с точностью до наоборот".
Первоначально ТСЖ обратилось в мировой суд, требуя взыскать долг с застройщика или покупателя двухкомнатной квартиры, поскольку было непонятно, кто же, в конце концов, должен быть ответчиком. Дело в том, что согласно законодательству до того момента, пока застройщик не продал квартиру, он несет все затраты по ее содержанию, в том числе и по коммунальным услугам.
Я вам не товарищ
В суде представитель застройщика пояснил, что Александрову два раза направляли письма с просьбой прибыть для подписания акта приема-сдачи квартиры, но он-де уклонялся от этой "почетной обязанности". В свою очередь покупатель недвижимости заявил, что его ни о чем не уведомляли и что ни он сам, ни его супруга понятия не имели о том, что дом сдан в эксплуатацию еще в октябре 2003-го. Это утверждение трудно принять на веру хотя бы потому, что дом, в котором проживал и по сей день проживает Александров, расположен, что называется, окна в окна с тем зданием, в долевом строительстве которого он участвовал собственным рублем. Более того, как стало ясно из свидетельских показаний, дочь Александрова регулярно приводит на детскую площадку дома № 7 своего ребенка, а жена в этом же доме посещает участкового врача. Одним словом, весьма сомнительно, чтобы кто-то из членов семьи был в неведении относительно того, пустует дом или там - на вполне законных основаниях - вот уже три года живут люди.
Таким образом, суд, критически оценивая показания четы Александровых, счел их противоречивыми, а в иных "фрагментах" даже абсурдными: "Ссылка ответчика на то, что он не является собственником квартиры, а потому не должен нести расходы по ее содержанию, суд считает несостоятельной, поскольку договор на долевое участие в строительстве жилья является правоустанавливающим документом, свидетельствующим о возникновении права собственности на квартиру, которое подлежит государственной регистрации". Более того, в обосновании своего решения суд сослался на обобщение практики судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, где, в частности, сказано, что организация, привлекающая средства населения для строительства многоквартирных домов, не является собственником ни зданий в целом, ни квартир в частности.
В результате, по делу "ТСЖ против Александрова" решение было вынесено в пользу товарищества: ответчика обязали выплатить больше 35 тысяч рублей (собственно коммунальная задолженность, пеня, госпошлина и так далее).
Впрочем, на этом история не закончилась: ответчик подал апелляцию в вышестоящую инстанцию, которая рассудила конфликт совсем иначе. Районный суд пришел к выводу, что исковые требования ТСЖ необоснованны, поскольку в спорный период у Александрова еще не возникло права собственности на жилое помещение, соответственно и коммунальные услуги он не обязан был оплачивать. Более того, согласно решению районного суда, ТСЖ должно компенсировать владельцу квартиры (Александров наконец стал таковым в марте этого года) затраты на адвоката - шесть тысяч рублей.
Понятное дело, что такой исход не устроил товарищество. Теперь в этой запутанной ситуации будет разбираться областной суд. Хотя, как заметил знакомый коммунальщик (из начальников), проблема здесь не столько юридическая, сколько - морально-нравственная. Почему состоятельные воронежцы считают возможным приобретать квартиры по баснословным ценам, но не платить за обладание этой недвижимостью. Вот и "главного героя" этой конкретной истории трудно назвать бедным человеком, поскольку он занимает одну из руководящих должностей в службе безопасности крупнейшего черноземного банка.
Что показательно: сегодня ни одно ведомство не обладает информацией, сколько всего в Воронеже таких незарегистрированных, но в то же время принадлежащих кому-то квартир, с которых не платятся ни налоги, ни коммунальные платежи. Эту практику при всем желании трудно назвать правильной.
Юрий Дудкин, заместитель руководителя департамента развития городского хозяйства:
- Честно говоря, описанная вами ситуация не совсем обычна: если такие "имущественно-коммунальные" проблемы и возникают, то решаются они достаточно быстро - в течение двух-трех месяцев. Я, конечно, не юрист, но с моей точки зрения затраты по содержанию этой квартиры не должно нести ТСЖ - эта обязанность застройщика или гражданина, купившего квартиру.
И еще: согласно указу президента "О реформе жилищно-коммунального хозяйства" от 17 сентября 1997 года, физическое лицо, владеющее второй квартирой, должно оплачивать полную (то есть экономически обоснованную, без бюджетных дотаций) стоимость жилищно-коммунальных услуг. В том случае, если человек не живет в квартире или уехал в отпуск, он подает соответствующее заявление в райдез, и ему начисляют плату только за текущий ремонт и содержание жилья, а также за тепло.
Инна Демидова, и.о. руководителя воронежского управления Федеральной регистрационной службы:
- Согласно статье 558 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит не только право собственности на квартиру, но и сам договор купли-продажи. С соответствующим заявлением в Росрегистрацию должны обратиться обе стороны договора. Таким образом, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность по содержанию квартиры несет ее собственник, то есть до момента госрегистрации перехода права собственности - продавец, а после ее проведения - покупатель. В свою очередь, законодательством предусмотрен случай, когда одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации и регистрации перехода прав собственности. В этой ситуации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, перехода права собственности. Убытки, вызванные уклонением от госрегистрации, как раз и должна нести сторона, необоснованно уклоняющаяся.
Справка "РГ"
Сегодня общая задолженность горожан по коммунальным платежам составляет 118,56 миллиона рублей. Летом долг немного выше "среднестатистического", связано это главным образом с тем, что многие воронежцы уезжают в отпуск или на дачу и не успевают вовремя оплатить "жировки". Однако основная причина неплатежей - финансовые трудности или элементарная лень и безответственность. Комитет ЖКХ пытается воздействовать на злостных неплательщиков, вывешивая их списки на дверях подъезда, вызывая "на ковер" в районные управы. Одно время фамилии должников публиковали в СМИ, однако это было воспринято как вмешательство в частную жизнь. Поэтому на сегодняшний день самое действенное средство воздействия - суд. Иногда достаточно подачи искового заявления, чтобы многомесячная задолженность была погашена. В нынешнем году коммунальщики подготовили более двух тысяч исков в суд, на сегодняшний день вынесено 1800 решений о взыскании задолженности, удалось вернуть - 5,2 миллиона рублей.