Комитет Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам представил участникам рынка новую концепцию законодательства о залоге.
По мнению заместителя председателя комитета Анатолия Аксакова действующий Закон "О залоге" и соответствующие нормы в Гражданском кодексе защищают прежде всего интересы должника-залогодателя, не обеспечивая интересы кредиторов. Это, по его словам, тормозит рост объемов кредитования и не способствует снижению банковских рисков. Сейчас банки не в состоянии проверить юридическую чистоту залога движимого имущества при выдаче кредитов. Это в свою очередь осложняет процедуру истребования залога в случае банкротства заемщиков.
Несовершенное залоговое законодательство особенно осложняет процедуру выдачи кредитов предприятиям малого и среднего бизнеса. Дело в том, что такие компании, как правило, не могут предоставить банку в залог высоколиквидное имущество, в связи с чем кредитным организациям приходится идти на риск и выдавать необеспеченные или частично обеспеченные кредиты.
Документы, предложенные Аксаковым, предполагают отмену действующего Закона "О залоге" и принятие нового закона "О залоге движимого имущества и имущественных прав".
Ключевым положением законопроекта должно стать создание единого реестра залогов движимого имущества. Это позволит банкам устранить риск мошеннических действий с залогом, когда одно и то же имущество без ведома кредитора неоднократно используется в качестве залога.
Идея создания единой системы регистрации залогов движимого имущества впервые возникла в стратегии развития банковского сектора, утвержденной правительством и Банком России в апреле 2005 года. Первую попытку разработать соответствующий законопроект предпринял минфин. Концепция минфина предполагает уведомительный порядок извещения залогодателем регистрирующего органа о предоставлении имущества в залог. Депутатский же законопроект предполагает, что уведомительной регистрация залога будет лишь на начальном этапе внедрения новшества , впоследствии она станет обязательной. Кроме того, предлагается исключить залог из конкурсной массы при банкротстве должника, отказаться от сложной судебной процедуры обращения взыскания на залог и дальнейшей продажи его на публичных торгах. Согласно предлагаемым поправкам суд при наличии договора залога будет без вызова сторон выдавать исполнительный лист на принудительную передачу имущества.
Проект поправок предполагается внести в Госдуму в октябре. Разработчики поправок надеются, что они вступят в силу с 2008 года.
Разработчики документов уверены, что это позволит банкам снизить кредитные риски и сократить кредитные ставки на 2-3 процента.
Банкирам законодательная инициатива депутатов очень нравится. Они считают, что эффект от поправок будет очевидным: помимо снижения кредитных рисков банки смогут получить дешевое фондирование не только от выпуска облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, но и под другие активы.
У юристов поправки вызвали резкое отторжение. Они полагают, что для банков не должно быть упрощенных правил обращения взыскания на предмет залога. А в случае отмены публичных торгов есть риск злоупотреблений со стороны кредитора, выступающего продавцом залога. Непонятно, как залогодатель сможет оспорить кажущийся ему сомнительным результат реализации залога.
По мнению одного из крупнейших западных экспертов, процедура регистрации залога должна быть простой в оформлении, поскольку если схема будет сложной и длительной по времени, она усложнит процедуру выдачи кредитов и не будет способствовать увеличению объемов кредитования.
В Западной Европе и США традиционно существуют развитые и исторически отрегулированные системы ипотеки, в основу которых положена четкая система регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.
Однако Россия явно тяготеет к немецкой системе гражданского права. Германия имеет развитую ипотечную систему, под которой понимается, во-первых, законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, и, во-вторых, организации, обслуживающие этот оборот и прежде всего осуществляющие регистрацию этого оборота.
Особенностью ипотеки в западноевропейских государствах является то, что она учреждается подлинным актом - у нотариуса и по форме, установленной законом. Любой другой документ, не засвидетельствованный у нотариуса, силы не имеет. Документ, составленный во время сделки с недвижимостью участниками сделки, в случае опротестования третьими лицами должен также представлять собой аутентичный акт. Кроме этого, основой ипотечного права в странах романо-германской системы права является кадастр и регистрация ипотеки.
Кадастр представляет собой картографическое изображение всей национальной территории по коммунальному принципу с четким разграничением небольших участков земли и крупных землевладений, таким образом, очень легко идентифицировать застроенное или незастроенное недвижимое имущество и исключить возможность и исключить возможность перепутать его с другим.
Система регистрации ипотеки в рамках залогового законодательства имеет первостепенное значение. Частое несовпадение между собственником и владельцем недвижимого имущества, а также между собственником-залогодателем и должником по договору займа могло бы привести к тому, что ни интересы собственника, ни владельца, ни кредитора, получившего в качестве обеспечения недвижимость в залог, не могли быть надлежащим образом защищены, если не функционирует система регистрации объектов недвижимости.
Регистрацию ипотеки производят государственные служащие (в Германии это судьи). Они регистрируют все акты вещного права по сделкам с недвижимостью (продажа, покупка, сервитуты, льготы). Они также составляют реальную и персональную картотеки. С ее помощью можно получить реальную картину ипотек и льгот, отягощающих недвижимое имущество.