Число обманутых дольщиков в Башкортостане сокращается. Тем не менее, более 800 жителей республики не могут заселиться в приобретенные ими квартиры.
Механизмы серого рынка
Закон о долевом строительстве в первоначальном виде хотя и позволял решать "квартирный вопрос", но оставлял широкое поле деятельности для мошенников и строителей "пирамид". Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" буквально "загнал в угол" мелкого застройщика, а крупному стало выгоднее оформлять квартиры себе в собственность и продавать их по более высокой цене, а не брать на себя риски, связанные с обязательствами, предусмотренными этим законом. У дольщиков, как следствие, часто возникали проблемы.
В прошлом году приняты поправки в вышеназванный закон. Были определены четыре способа привлечения средств граждан в строительство: договор долевого участия, жилищно-строительный кооператив, жилищный накопительный кооператив и облигации (жилищные сертификаты). Не перечисляя все новшества, скажем, однако, что контрольные функции государства теперь расписаны достаточно внятно, поэтому у мошенников не осталось лазеек. Однако сложные административные механизмы при решении проблем обманутых ранее и данные прокурорского надзора за соблюдением норм градостроительного и земельного законодательств показывают, что порядок в этой сфере будет наведен нескоро.
Как правило, дольщиков обманывали по четырем схемам.
Например, объект передается другому застройщику, который утверждает, что деньги на достройку ему не переводились, и предлагает гражданам адресовать все свои претензии предшественнику. Вторая схема заключается в смене вывески. Средства, собранные с дольщиков остаются, а факт мошенничества доказать сложно. Третья - фиктивная продажа объекта. Если таким образом продать его несколько раз, отчетная документация будет запутана "наилучшим" для застройщика образом. Наконец, последняя - организация мнимого банкротства, когда застройщик якобы на законном основании заявляет об отсутствии денег.
Оставшись без денег и без квартиры, люди зачастую не видели выхода, терялись, обвиняли власти. И небезосновательно. Действительно, там, где муниципалитеты настаивали на страховании рисков дольщиков, проводили ежемесячные ревизии, тщательно регистрировали все договоры и принимали соответствующие нормативные акты, проблема решалась. Но все же в выигрыше оказались граждане, заранее изучившие репутацию застройщика и заказчика: сколько объектов ими сдано, сколько планируется построить, какими возможностями и ресурсами они располагают.
Административный ресурс
В Уфе для решения проблем обманутых дольщиков в 2006 году была создана межведомственная комиссия под руководством главного федерального инспектора по Башкортостану. На заседаниях представители прокуратуры, МВД и административных органов вместе с дольщиками, застройщиками и подрядчиками пытаются найти выход из финансово-правовых коллизий, затянувшихся на годы.
- По ряду объектов долевого строительства все вопросы решены, граждане получили свои квартиры. Подходит к концу стадия оформления необходимых документов и по другим спорным домам. Но, к сожалению, остаются и тяжелые случаи. Для скорейшего разрешения сложившейся ситуации соответствующим должностным лицам были даны конкретные поручения и установлены жесткие сроки исполнения, - сообщил корреспонденту "РГ" федеральный инспектор Алексей Ковальский. - У нас на учете девять объектов, все они расположены в Уфе. Это многоквартирные жилые дома в микрорайонах "Новиковка", "Урал", а также по улицам Губайдуллина, Вострецова, Красина, Большевистской, Транспортной и индивидуальные жилые дома близ Ново-Александровки. Проблемы 78 дольщиков многоквартирного дома по улице Гагарина на сегодняшний день можно считать решенными.
В зависимости от обстоятельств, делами дольщиков занимаются либо правоохранительные органы (если налицо нарушение законодательства), либо административные. Когда комиссия главного федерального инспектора видит несогласованность между дольщиком и застройщиком, то приглашает представителей обеих сторон и муниципалитета за стол переговоров и старается разрешить все противоречия, используя свой административный ресурс.
Очевидно, что среди 838 обманутых дольщиков много людей, которые на момент подписания договора не осознавали, что являются совершенно самостоятельными субъектами правовых отношений. 32 договора долевого участия граждане заключили с заведомыми мошенниками.
Без права на регистрацию
Последнее обобщение практики прокурорского надзора показало, что при выделении земельных участков для жилищного строительства и в его процессе нарушаются и законы, и права граждан, участвующих в долевом строительстве. Например, по фактам "двойных" продаж квартир дольщикам в доме по улице Красина Ленинского района Уфы возбуждено три уголовных дела.
- Проверка показала, что в нарушение третьей статьи федерального закона о долевом строительстве в Туймазах, Стерлитамаке и Уфе застройщики привлекали денежные средства дольщиков, не имея на руках разрешения на строительство и не зарегистрировав права собственности или аренды на земельный участок, - констатировала заместитель прокурора Башкортостана Гульнара Бикбулатова. - В ряде случаев застройщики, нарушая сроки сдачи дома, в одностороннем порядке меняли условия договоров долевого участия или заселяли жильцов в дом, на который не оформлен акт приема в эксплуатацию.
По итогам проверки, прокуроры городов и районов республики возбудили три уголовных дела и 20 административных производств, опротестовали восемь правовых актов и предъявили пять судебных исков.
Кстати, суд уже удовлетворил исковое заявление прокуратуры Ленинского района Уфы о расторжении инвестиционного договора, препятствующего регистрации гражданами договоров долевого участия в строительстве злосчастного дома по улице Красина. Суть дела в том, что строители заключили договоры долевого участия с гражданами, когда бизнес-партнер прекратил финансирование. Однако управление ФРС отказалось их регистрировать, поскольку договор между заказчиком и инвестором на тот момент не был расторгнут. В результате, дольщикам пришлось почти два года отстаивать свои права, пока прокуратура не взялась за дело и не собрала для суда доказательства того, что фирма-инвестор строительство больше не финансирует, хозяйственной деятельности не ведет, а руководитель предприятия - в розыске. Теперь, наконец, 29 дольщиков могут зарегистрировать свои договоры. Если бы не их активность, ситуация могла растянуться еще на несколько лет.