С нового года в Саратове стартуют конкурсы по выбору организаций для управления многоквартирными домами, жильцы которых еще не решили, кто их будет обслуживать. Спустя три месяца управление жильем должно полностью перейти в частные руки.
Гарантии под залог
Условия конкурсов еще дорабатываются, однако уже сейчас власть обеспокоена возможными рисками. Главный вопрос, на который предстоит всем ответить: не окажутся ли дома в распоряжении недобросовестных фирм?
Условия конкурса для участников достаточно жесткие: претендент обязан предоставить денежное обеспечение в размере пяти процентов от общей стоимости работ и услуг, умноженной на общую площадь жилых и нежилых помещений в лоте. А тот, кто выиграет конкурс, для начала деятельности должен предоставить обеспечение обязательств в размере половины общей стоимости договора.
Например, залоговое обеспечение на девятиэтажный дом составляет порядка 45 тысяч рублей, на двухэтажный - 4 тысячи. Однако взять в управление один дом мало кому удастся - ведь чаще всего лот состоит из нескольких многоквартирных домов, а значит, залоговое обеспечение значительно возрастает и управляющей компании нужно быть в неплохой финансовой форме.
С одной стороны, эти условия не все управляющие организации могут выполнить, а с другой - ничто не мешает выигравшим собирать деньги с населения к себе в карман, а не расплачиваться с поставщиками услуг. Есть и еще одна проблема. У муниципальных чиновников особое беспокойство вызывают старые дома в плохом техническом состоянии. Управлять ими вообще может не найтись желающих. Например, в Ленинском районе из 735 домов, не определившихся с управлением, лишь 30 считаются "доходными". В целом по городу остаются 896 одноквартирных муниципальных домов - настоящих развалюх, которые до последнего времени даже не включались в конкурсную массу на управление, поскольку речь шла исключительно о многоквартирных домах. Однако сейчас условия изменились, и они тоже будут участвовать в конкурсах. Но захочет ли кто-либо ими управлять? Внимания они требуют много, а доход от них минимальный.
Именно в старых, сложных в обслуживании домах возникает опасность прихода недобросовестных управленцев: фирме гораздо проще прийти, собрать деньги, какие удастся, и через год уйти, не решив ни одной проблемы, чем долго и кропотливо ремонтировать полуразвалившиеся строения. Такие недобросовестные подрядчики городским коммунальщикам, в общем-то, известны, но официального банка данных на них нет. Как нет и законных оснований отказывать кому-либо в участии в конкурсах. Как объяснил представитель прокуратуры города, выступая на специально созванном по этому поводу совещании, они могут реагировать, только когда уже есть факт мошенничества.
Переходный ДЕЗ
Есть проблемы и с экономической составляющей процесса управления домами. Плата за содержание и ремонт, за счет которой и функционируют сейчас ДЕЗы и их конкуренты, должна быть приемлемой и для жителей, собственников помещений, и для управляющей компании. Но действующие муниципальные тарифы не пересматривались с 2005 года. По федеральному законодательству они должны быть привязаны к экономически обоснованным затратам. Однако если реализовывать это положение на практике, то тарифы в одноэтажных домах старой постройки без удобств окажутся выше, чем в относительно новых домах со всеми удобствами. Чиновники считают, что этого допустить нельзя, и организатор конкурса - комитет по ЖКХ администрации города - будет искать золотую середину.
Опыт показывает, что наиболее эффективная структура управления - ЖСК на базе одного дома. В современных условиях, когда новые ЖСК образуются редко, оптимальным является товарищество собственников жилья в нормальной девятиэтажке. Огромные же управляющие "монстры" вроде всевозможных ассоциаций ТСЖ нельзя назвать положительным опытом в решении проблем жителей. Впрочем, это справедливо только для относительно новых домов. В более старых зданиях, чтобы оправдать управленческие расходы, необходимо иметь контроль над пятью-шестью домами.
Если конкурс по каким-либо лотам не состоится, то эти дома по-прежнему будут обслуживать ДЕЗы. Это может продолжаться ближайшие три месяца - за это время должны быть определены альтернативные структуры. Впоследствии ДЕЗы будут реорганизованы. Возможно, что все они будут объединены в единую структуру. Однако она не будет вести самостоятельную хозяйственную деятельность, поскольку федеральное законодательство указывает, что с 1 апреля 2008 года среди управляющих жильем компаний муниципальных предприятий быть не должно.
Олег Грищенко, глава города Саратова:
- Сегодня город несет субсидиарную ответственность за оплату услуг населением, и энергетики более-менее снисходительны, зная, что могут эту проблему решить. А когда вся ответственность ляжет на управляющие компании, нет гарантии, что при возникшей задолженности подача энергии не будет ограничена. Представьте ситуацию: приходит компания заработать денег, накапливает долги и исчезает. В домах отключают электроэнергию, воду и тепло. Что сделают люди? Выйдут на улицы с протестом, возмущаясь, что городская власть не справляется со своими задачами.
Нужно продумать превентивные мероприятия, чтобы население, столкнувшееся с безответственной управляющей компанией, не осталось наедине со своими проблемами. Критерии отбора управляющих организаций должны быть особенно жесткими, а в договорах тщательно прописаны ответственность сторон и права самих жителей.