ПИФы недвижимости: Как получить максимальный доход при минимальном риске

С начала года Федеральная служба по финансовым рынкам России (ФСФР) зарегистрировала 70 новых закрытых ПИФов недвижимости (ЗПИФН). Сейчас идет их формирование, и частный инвестор может подключиться к процессу, купив паи из первых рук. В какие же ЗПИФН вкладывать деньги, чтобы получить максимальный доход при минимальных рисках?

Плюсы и минусы

Главным аргументом в пользу коллективных инвестиций в недвижимость через ЗПИФН обычно выступает возможность заработать на рынке недвижимости, не располагая суммой, достаточной для прямых инвестиций. Но это не единственное преимущество фондов недвижимости.

Президент Parex Asset Management Роберт Иделсон считает не менее важным плюсом ЗПИФН возможность заработать на рынке недвижимости, не прибегая к самостоятельному выбору и приобретению объектов и оформлению сделок - достаточно лишь оформить покупку долей фонда, а профессионалы уже сами будут заниматься составлением диверсифицированного портфеля из лучших объектов недвижимости и выполнением всех связанных с этим формальностей. Они также берут на себя обязательство продать всю приобретенную недвижимость по окончании деятельности фонда.

Есть у ЗПИФН преимущества и по сравнению с другими ПИФами. Как объясняет генеральный директор УК "Промсвязь" Ольга Огородникова, это большой срок инвестирования. "Многие частные инвесторы приобретают паи фондов на короткое время, причем не всегда удачно рассчитывают точку входа - таким образом, вместо дохода в долгосрочной перспективе получают лишь потери, - говорит она. - А для крупных инвесторов особо важным преимуществом будут защищенность их объектов недвижимости в ПИФе и отсутствие части налогов".

Минусы у инвестиций в ПИФы недвижимости тоже имеются. Среди них генеральный директор УК "Атлас Капитал" Светлана Ануфриева отмечает "закрытость" фонда на весь срок его работы и, относительно возможностей фондового рынка, достаточно умеренную доходность (в среднем 20-30 процентов годовых). "Однако на фоне зачастую высоко волатильного фондового рынка, где ожидания сверхдоходности сопровождаются повышенными рисками потери части вложенных средств, где сложно прогнозировать поведение рынка, поскольку он очень информационно зависим, а ПИФ в свою очередь жестко зарегламентирован в своих оперативных действиях, минусы ЗПИФов недвижимости оборачиваются плюсами для инвесторов, - уверяет она. - В числе таких плюсов - возможность оценить тот или иной проект с точки зрения его рентабельности и рисковой составляющей, прежде чем принимать решение об инвестировании. Дополнительным гарантом не только сохранности инвестируемого капитала, но и надежной защиты имущества фонда (в частности, от "недружественного поглощения") является жесткий контроль со стороны регулирующих деятельность УК структур за законностью совершаемых внутри фонда операций. Что касается рисков, то риски, сопровождающие деятельность ЗПИФов недвижимости, в большинстве своем сводятся лишь к возможному снижению уровня прогнозируемой доходности в результате удлинения сроков осуществления проекта. Тогда как в ПИФах фондового рынка возможен "уход в минус" самой инвестируемой суммы".

Выбираем профиль

Закрытые ПИФы, в отличие от открытых, создаются на определенный срок (чаще всего от двух до пяти лет) и предполагают целевое финансирование одного или нескольких проектов. Поскольку в течение срока действия ЗПИФН активы из фонда не изымаются, частному инвестору важно сразу сделать правильный выбор. Для этого в первую очередь нужно определить, какое инвестиционное направление фонда ему больше подходит.

"ЗПИФы недвижимости делятся как минимум на две большие группы, которые заметно разнятся по прогнозируемой доходности: девелоперские и рентные, - объясняет Светлана Ануфриева. - Девелоперские фонды ориентированы на возведение объектов жилой и коммерческой недвижимости, операции с земельными участками, спекулятивные операции с объектами недвижимости. Доходность таких фондов образуется в результате реализации возведенных или предназначенных к продаже объектов недвижимости. В зависимости от актуальности направления в тот или иной период времени формируется и величина доходности по фонду (средние показатели - 25-35 процентов годовых). Рентные же фонды извлекают доходность за счет периодических арендных платежей в результате эксплуатации внесенных в фонд объектов недвижимости. Здесь не возникает роста капитализации объекта, отсюда и доходность фонда невысока, но стабильна (средние показатели 7-15 процентов годовых)".

Какого инвестиционного направления будет придерживаться фонд, можно узнать из инвестиционной декларации, в которой указываются объекты инвестирования. Как объясняет Ольга Огородникова, в состав фонда могут входить разнообразные активы - не только объекты недвижимости. В состав активов ЗПИФа недвижимости УК "Промсвязь", например, входят как ценные бумаги РФ и иностранных государств, денежные средства, так и объекты недвижимого имущества и права на него: земельные участки (в том числе земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли поселений, земли лесного фонда, водного фонда), здания, сооружения, помещения, в том числе жилые помещения, административные, торговые, производственные, выставочные, складские, гаражные комплексы. Широкий набор инструментов позволяет диверсифицировать инвестиции пайщиков и существенно снизить риски.

При выборе ПИФа недвижимости стоит учесть и географию объектов инвестирования. По наблюдениям Ольги Огородниковой, покупка или строительство объектов жилого фонда в столицах уже не столь доходна. Рынок сильно перегрет, поэтому имеет смысл обратить внимание на другие менее крупные города с выгодным географическим положением. Этого мнения придерживаются и в других УК, например в "БКС-Фонды недвижимости".

ЗПИФН "Профи" УК "БКС-Фонды недвижимости" будет инвестировать средства пайщиков в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Набережных Челнах (Республика Татарстан). Фонд учреждается сроком на 3 года. Формирование ЗПИФНа завершится 22 апреля либо ранее, по достижении стоимости имущества фонда в размере 50 млн рублей. Минимальная сумма для инвестирования - 100 тыс. рублей. Инвестиционный доход пайщиков будет обеспечиваться разницей в стоимости строящихся объектов и объектов, сданных в эксплуатацию, а также за счет сдачи в аренду готовых объектов.

На более долгий срок инвестирования рассчитан другой фонд этой УК - "Лагуна Эстейт". Средства фонда будут инвестироваться в объекты коммерческой недвижимости на территории Уральского федерального округа.

ЗПИФН "Лагуна Эстейт" учреждается сроком на 15 лет, размер фонда составляет 31,3 млн рублей, порог инвестиций в ПИФ составит 100 тыс. рублей. Стоимость активов фонда будет расти за счет роста рыночной стоимости объектов, а также за счет их сдачи в аренду.

ЗПИФН "Оптимизация" под управлением УК "Региональные инвестиции" будет финансировать строительство жилья в Тверской области. Проект ориентирован на инвесторов, заинтересованных пусть и не в очень высоком, но стабильном доходе. Общая сумма инвестиций составит 30 млн рублей, порог вхождения - 50 тыс. рублей, срок инвестирования - 2 года.

А вот вложения в столичную коммерческую недвижимость, в отличие от жилья, сулят хороший доход. ЗПИФН "Генпиф" УК "Генкапитал" собирается заработать на приобретении выгодно расположенных объектов торговой недвижимости в Москве и Подмосковье, их последующей реконструкции и продаже.

Ждем результатов

На какой же доход могут рассчитывать частные инвесторы, вложившие деньги в ЗПИФН? Поскольку рынок недвижимости намного стабильнее фондового рынка, здесь можно ориентироваться и на уже достигнутые результаты.

"Наша компания имеет уже три фонда недвижимости. Первый фонд, вкладывавший в недвижимость стран Балтии, принес вкладчикам около 100 процентов прибыли за 4 года, - рассказывает Роберт Иделсон. - На основе опыта управления этим фондом год назад был основан второй фонд недвижимости стран Балтии с 5-летним сроком вложения. Уже 2 года работает наш фонд украинской недвижимости, за это время стоимость фонда успела увеличиться на более чем 60 процентов".

Хорошей доходностью могут похвастаться и другие фонды недвижимости. Например, за 2 месяца 2008 года стоимость пая ЗПИФН "Арсагера - жилищное строительство" под управлением "УК "Арсагера" выросла на 11,95 процента. Инвестиционная идея фонда заключается в покупке квартир на ранней стадии строительства и продаже их по мере строительной готовности. В ходе строительства стоимость квартир растет на 10-15 процентов в год. Растут и цены на недвижимость в целом ожидается, что в ближайшие 2-3 года рост цен на квартиры в среднем составит 20 процентов годовых. В период с 28 февраля 2007 года по 29 февраля 2008 года рост стоимости пая составил более 38 процентов. Для сравнения: индекс ММВБ за тот же период вырос на 1,76 процента.

Но даже на стабильном рынке случаются неожиданности, и если цены на недвижимость начнут падать, частный инвестор может поспешить выйти из ПИФа недвижимости раньше отпущенного срока, тем более что такая возможность у него, скорее всего, будет. В этом случае полученная доходность может быть намного ниже той, на которую он рассчитывает.

"Многие УК выводят паи фондов недвижимости во вторичное обращение, привлекая пайщиков возможностью досрочной реализации паев в случае необходимости. Вот тут нужно быть готовым к тому, что доходность инвестора при досрочной реализации паев будет заметно отличаться от прогнозируемой эффективности фонда по его завершении, и чем ближе реализация паев ко времени завершения проекта, тем идеальнее ее соответствие реальной доходности фонда, - предупреждает Светлана Ануфриева. - В связи с этим для достижения максимальной результативности необходимо ориентироваться на полный срок деятельности фонда".

Покупаем на бирже

Купить паи ЗПИФН можно не только в период их формирования, но и на вторичном рынке. Количество фондов недвижимости, паи которых обращаются на ММВБ, постоянно растет.

Месяц назад, в марте, например, ММВБ начала торговать паями ЗПИФН "Недвижимость пенсионного фонда" и "Пермские земли" под управлением УК "БКС - Фонды недвижимости".

Также на торги выставлены паи фондов "Витус-Кубанская усадьба" и "Новый Садовый" под управлением УК "Витус" и "Югра Недвижимость 2" под управлением "Регион Девелопмент". ЗПИФН "Пермские земли" ориентирован на работу с загородными земельными активами, размер фонда составляет 400 млн рублей. ЗПИФ "Недвижимость пенсионного фонда" объемом 62 млн рублей предназначен для пенсионных фондов, заинтересованных во вложениях в недвижимость. Оба фонда учрежден сроком на 15 лет. Средства ЗПИФН "Новый садовый" объемом 400 млн рублей и ЗПИФН "Витус-Кубанская усадьба" объемом 90 млн рублей инвестируются в строительство объектов недвижимости с целью их последующей продажи или сдачи в аренду. А инвестиционная стратегия фонда "Югра Недвижимость 2" предполагает инвестирование средств в строительство жилья на территории Ханты-Мансийского автономного округа и получение дохода от его последующей продажи.

Стоимость пая на бирже чаще всего выше, чем в период формирования фонда. Правда, по словам Светланы Ануфриевой, так бывает не всегда, поскольку в закрытых фондах в первые месяцы бывают большие затраты, что ведет к заметному снижению СЧА, а, следовательно, и стоимости паев. Поэтому-то срочная реализация паев в этот период может привести к снижению стоимости пая по сравнению с его ценой в период формирования фонда. "На цену пая на вторичном рынке влияют исключительно спрос и предложение на паи фонда в период его деятельности", - подчеркивает она.

Если при формировании фонда инвестор обязан купить паи на определенную сумму, то на вторичном рынке такого требования нет - можно купить и один пай. Это позволяет вложить деньги, которые инвестор решил приумножить с помощью ПИФов недвижимости, сразу в несколько фондов, тем самым диверсифицировав портфель.

выбор

Евгений Жук,

ведущий юрист компании IMAC:

- Сегодня закрытых ПИФов недвижимости, в которые мог бы вложиться практически любой частный инвестор, очень мало. Особенно непросто найти ЗПИФН частному инвестору, который заинтересован в максимальной доходности при краткосрочном инвестировании.

На максимальную доходность в ЗПИФН можно рассчитывать, если вы "входите" в фонд на ранней стадии, а фонд либо будет вкладывать (или совсем недавно вложился) в актив с высоким потенциалом роста его стоимости, либо будет строить (или уже строит) недвижимость, пользующуюся спросом на рынке. Однако короткие позиции не интересны организаторам таких проектов, так как горизонт инвестирования менее трех лет не позволяет должным образом обеспечить и финансирование проекта, и формирование добавочной стоимости. Максимально близкими к инвестиционной стратегии "высокая доходность в короткие сроки" являются строительные и земельные фонды.

Для частного инвестора, который придерживается консервативных инвестиционных стратегий ("стабильный доход в долгосрочном периоде"), будут интересны рентные фонды, которые формируют доходность за счет арендных платежей и направляют ее (как правило, частично) на выплату пайщикам промежуточного дохода.

При выборе ЗПИФН важно изучить инвестиционную декларацию фонда недвижимости. Правда, в большинстве случаев ее изучение не позволит вам сделать обоснованных выводов об инвестиционной политике УК фонда, поскольку на относительно волатильном рынке недвижимости управляющие хотят иметь в своем арсенале все возможные стратегии и механизмы инвестирования, которые позволят им не допускать снижения стоимости вложений. Тем не менее прочитать эту часть правил фонда (как и весь документ целиком) нужно очень внимательно, дабы адекватно оценить как инвестиционные возможности фонда и условия инвестирования, так и потенциальные риски, связанные с деятельностью управляющего фондом.

При выборе УК и фонда следует обращать внимание на проекты, в которые УК планирует вкладывать средства фонда, на историю деятельности УК и фонда, на системы формирования вознаграждения обслуживающей инфраструктуры и статус пайщика фонда.