Инфляция приводит к снижению спроса на жилье экономкласса в Екатеринбурге. В результате, по мнению экспертов, часть застройщиков может уйти с рынка.
В апреле, сообщает аналитический отдел КБ "Ярмарка", цены на квартиры вновь опустились. Наибольшее снижение стоимости квадратного метра на вторичном рынке наблюдалось в районах Синие Камни и Кольцово (минус два процента). С начала года квадратный метр подешевел в среднем на 0,5-0,8 процента. Вместе с тем объем предложения жилья, говорят аналитики, не только не сократился, но и вырос на два - четыре процента (за исключением однокомнатных квартир). Квартиры - в зависимости от метража и качества - экспонируются от четырех до )шести месяцев. Хуже всего продается полнометражное жилье.
Коррекция цен вынуждает экспертов всерьез задуматься о перспективах рынка недвижимости. Столичные аналитики по итогам четырех месяцев сделали довольно мрачный прогноз: жилищный рынок в России может обвалиться еще до конца 2008 года. Причину эксперты видят в сокращении доходов населения вследствие высокой инфляции. Наложившись на ужесточение условий кредитования, ситуация привела к резкому снижению количества сделок на рынке: по данным Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Москве, жилья продавалось и покупалось в первом квартале в два с лишним раза меньше, чем в четвертом, и в 1,16 раза меньше, чем в первом квартале 2007 года.
Рынок забуксовал
В Свердловской области количество зарегистрированных прав на жилье уменьшилось по сравнению с 2007 годом незначительно - на 1,3 процента. Вывод напрашивается сам собой: покупатели не успевают за ценами, что и предопределяет откат на рынке.
Екатеринбургские эксперты признают: рынок продаж остановился из-за отсутствия денег у населения. Впрочем, о снижении цен никто пока и слышать не хочет. Строители грозятся уйти в торговлю, если не будет спроса на жилье. Приведет ли это к снижению ввода жилья? Мнения расходятся.
Генеральный директор ООО "Фин-ИнвестСтрой" Алексей Белышев полагает, что, если стагнация продолжится, следует ожидать сокращения ввода квадратных метров. Ничего плохого в этом, считает эксперт, нет:
- Сейчас технологии строительства, конечно, стали лучше, но я уверен, что техническое состояние сданных на строительном буме домов через 30 лет будет аналогично нынешним "хрущевкам". Думаю, что если строить "абы как", то много строить не нужно.
Коммерческий директор компании "Олипс" Евгений Мельников оснований для сокращения предложения не видит:
- Жизненный цикл недвижимости достаточно длинный, рынок инерционен и не может встать в один день. То есть те объекты, которые сейчас возводятся и под которые собраны деньги, будут реализованы через год - два. Поскольку строится сейчас много, то в ближайшие год - два не стоит ожидать резкого снижения объема предложения. Другое дело, что наверняка не обойдется без задержек при сдаче объектов. Особенно это коснется инвесторов небольших строительных компаний. Но это уже во многом частный вопрос выбора ими объекта для вложения денег. Рынок недвижимости, как и любой другой, подвержен рискам, и о том, как минимизировать риски и правильно выбрать застройщика, уже неоднократно говорилось.
Генеральный директор НП "Управление строительства "Атомстройкомплекс" Валерий Ананьев между тем прогнозирует снижение активности и у крупных компаний. Стоимость подключения к инфраструктуре и стоимость земли практически одинаковы для жилья бизнес- и экономкласса, но если увеличение затрат не очень сказывается на спросе на дорогое жилье, то в дешевом секторе оно отражается напрямую.
- К сожалению, - говорит Валерий Ананьев, - это страшно несправедливо, но это так. Стоимость земли плюс подключение делают жилье экономкласса очень дорогим. Вполне возможно, что оно станет лишь ненамного отличаться по цене от жилья бизнес-класса. Поэтому спрос на него серьезно ограничен платежеспособностью населения, соответственно может снизиться и предложение.
Аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили, однако, полагает, что объем ввода жилья вряд ли сократится. Скорее, считает он, упадут темпы прироста: 20-30 процентов в год уже не будет. Но, с другой стороны, все будет зависеть от освоения районов "Зеленая долина" и "Академический": через дватри года, если "Ренова" и "АкадемГрад" будут активно осваивать площадки, темпы прироста могут снова стать высокими.
В ожидании обвала?
Вопрос, однако, в том, как будут сказываться изменения на рынке недвижимости на стоимости квадратного метра. Гурам Тухашвили полагает, что глобальный дефицит жилья в перспективе будет способствовать увеличению стоимости квадратного метра. Снижение цен, по мнению аналитика, возможно на пять - десять процентов из-за роста ставок по ипотеке, нефтяного кризиса. Падение же на 50-70 процентов возможно только в условиях глобального кризиса: например, в случае обвала цен на нефть.
Евгений Мельников также убежден, что сейчас мы наблюдаем естественный период стабилизации рынка после бурного роста, что не дает оснований говорить о резком снижении цен:
- Дефицит на рынке жилья огромный. Рано или поздно платежеспособность населения вновь обгонит объем предложения, и это спровоцирует очередной всплеск роста цен. Это нормальный цикличный процесс, по которому живут все мировые рынки недвижимости.
Впрочем, за скобками прогнозов остается ответ на вопрос, каким образом доходы населения будут обгонять возможности строительной отрасли. Рост стоимости энергоносителей, на который ссылаются девелоперы в качестве причины удорожания жилья, больно бьет и по населению. К тому же спрос существенно ограничивают банки: нынешние объемы ипотечного кредитования серьезно отстают от заявленных цифр. В планах области предусмотрено выдавать в 2010 году 30 тысяч кредитов в год. Однако даже в "безумный" 2006 год по программе АИЖК оформлено 3580 кредитов (всего в Екатеринбурге - более семи тысяч, по данным Гурама Тухашвили). В первом квартале 2008 года оформлено 546 ипотечных кредитов на 1,17 миллиарда рублей, то есть выдается не более двухсот кредитов в месяц, а чтобы удовлетворить спрос на жилье, надо не менее трех тысяч.
Между тем московские банковские эксперты утверждают, что сокращение ипотечного кредитования напрямую ведет к снижению объемов строительства. Как поведут себя в этой ситуации строительные компании, снизят ли свою доходность в угоду объемам, пока большой вопрос.
Председатель правления СК "Астон Груп" Вячеслав Трапезников убежден, что спрос все же будет расти:
- Изменение условий выдачи ипотечных кредитов - важный фактор, но на сегодня нет такого ужесточения, которое могло бы повлиять на рынок. Это как с выдачей кредитов в торговых точках: сначала банки выдавали кредиты почти всем, а когда изучили качество портфеля и пришли к выводу, что там более десяти процентов - некачественные кредиты, стали ужесточать требования. Но покупать же меньше не стали. Активы банков растут, а значит, растет та часть средств, которую они готовы вкладывать в строительство, в том числе в ипотечные бумаги. Любой нормальный заемщик с доходом от 60 тысяч рублей на семью из трех человек ипотечный кредит сегодня получит.
Участники рынка говорят, что часть застройщиков научилась обходить обременения в виде отчислений городу и платы за землю, которые приводят к удорожанию квадратного метра на 30 тысяч рублей. У этих компаний есть возможность играть на понижение в пределах озвученной выше цифры.
- Вполне возможно, - говорит Евгений Мельников, - что летом мы увидим некоторое снижение цен или скрытую коррекцию на рынке (акции, подарки, скидки, бонусы). Но это не будет носить характер тенденции, скорее, реакции на традиционно затухающий на период отпусков спрос. Чтобы простимулировать сбыт, застройщики обычно прибегают к такому методу, но в долгосрочной перспективе рост цен на жилье продолжится.
Между тем некоторые эксперты утверждают, что цены уже снижаются. По ряду прогнозов, они могут зафиксироваться в районе 45 тысяч рублей за квадратный метр.