На прошлой неделе Госдума приняла в третьем чтении федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства", он направлен в комитеты Совета Федерации. Его принятие предполагает необходимость внесения изменений в 14 действующих законов.
Назвать новый закон эпохальным нельзя, он скорее технический - его нормы направлены на улучшение действующего законодательства. Тем более странно: рассмотрение законопроекта в Думе растянулось почти на два года. В чем причины?
Текст законопроекта в том виде, в котором он был внесен в Думу в первом чтении, предполагал изменение всей системы законодательного регулирования земельных отношений. Например, декларировалась необходимость формирования земельных участков с проведением нового кадастрового учета. Правда, лишь в том случае, если "сведения кадастровой карты нуждаются в уточнении и не могут быть использованы для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 5 ст. 5 Законопроекта к первому чтению).
Однако, думаю, я не ошибусь, предположив, что это каждый второй случай по стране. При этом для уточнения требовалось предоставление "необходимых сведений", перечень которых оставался неопределенным (изменения в п. 2 ст. 19 ФЗ "О государственном земельном кадастре"), то есть фактически допускался произвол чиновников при определении этого перечня в каждом конкретном случае. Согласно пояснительной записке изменения должны были коснуться трех сфер: территориального землеустройства, полномочий органов государственной власти и местного самоуправления и прав владельцев земельных участков. При этом методы вызывают сомнения в их рациональности.
Обратимся теперь к конечному варианту законопроекта, одобренному Думой. Итак, в гл. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" появятся новые статьи об особенностях регистрации прав на земельные участки, образуемые при реорганизации земельных участков (ст. 22.2) и регистрации прекращения права собственности при отказе от права собственности на земельный участок.
В целом требования разумны. К примеру, если вы принимаете решение о разделе (объединении, выделе) земельного участка, государственная регистрация которого отсутствует, это не будет препятствием для последующей регистрации преобразованного земельного участка (или участков), достаточно будет зарегистрировать прекращение права на первоначальный участок.
Изменения в Земельный кодекс (введение гл. 1.1) подробно регламентируют, в чем будет заключаться реорганизация земельного участка: образование из государственной (муниципальной) собственности, раздел, объединение, перераспределение и выдел земельных участков. В главе дается понятие самого земельного участка и устанавливаются требования к нему.
Утрачивает силу положение ст. 6 Земельного кодекса о том, что участок может быть делимым и неделимым, но ст. 11.9 устанавливает запрет на образование земельного участка, если его использование или использование объектов недвижимости, находящихся на нем, становится невозможным. Земельные участки могут создаваться только в границах одного муниципального образования (населенного пункта). Новая редакция ч. 9 ст. 38 Закона "О государственном кадастре недвижимости" определяет, что границами участка отныне при отсутствии соответствующего документа являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, если они позволяют определить местоположение границ земельного участка. Но неясным остается вопрос: кто будет контролировать установление границ, если до этого они отсутствовали, и каким образом предотвратить самовольное изменение границ соседом, если он выступает в уполномоченных органах заявителем при постановке на кадастровый учет и может решить этот вопрос в свою пользу?
Тем не менее одна из важнейших задач, которая стоит перед законодателем, - побудить граждан зарегистрировать свои права на земельные участки надлежащим образом, упростить и удешевить эту процедуру - осталась неохваченной. Безусловно, хорошо, что не были приняты предлагавшиеся поправки, согласно которым при отсутствии минимального "планово-картографического материала" обеспечение его подготовки (в том числе материальное) ложилось на плечи заявителя, заинтересованного в проведении землеустроительных работ (изменения в п. 4,5 ст. 34 Земельного кодекса). Но положительных мер также не введено.
Между тем, как сообщается в заключении Ответственного комитета к первому чтению, в долевой собственности граждан по состоянию на 1 января 2006 года осталось 111,4 миллиона га сельскохозяйственных угодий, из них 27,1 миллиона га считаются невостребованными земельными долями. Однако сельскохозяйственные организации арендуют у граждан 68,9 миллиона га земельных долей, из которых 54,6 миллиона га - без государственной регистрации договоров аренды. Также широко распространена практика представительства (в отношении 24,5 миллиона га) вообще без какого-либо оформления прав на эти земельные доли. Кадастровый учет осуществлен лишь в отношении 12,8 процента земли из 111,4 миллиона га.
Не в том ли ответ на то, почему дело не движется, что в среднем по России землеустройство одного га обходится в 170 рублей, то есть, по подсчетам Ответственного комитета, около 160 тысяч рублей на сельскохозяйственную организацию?