С момента выдачи в Екатеринбурге первого ипотечного кредита прошло пять лет. Стало ли за эти годы кредитование распространенным способом решения жилищной проблемы, доступным широким массам населения, выяснял корреспондент "РГ".
Пятилетка роста
Формирование рынка ипотечного кредитования в регионах началось в 2002 году, когда Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), имеющее стопроцентный государственный капитал, начало аккредитацию региональных ипотечных структур, созданных с участием субъектов Федерации. По общефедеральной программе можно было получить кредиты в любых регионах РФ на одинаковых условиях.
Осенью 2003 года было учреждено Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования (САИЖК). Создание региональных операторов федеральной программы было нацелено на развитие системы кредитования и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. 13 мая 2004 года правительство России заявило: ипотека в регионах заработала.
По данным САИЖК, за пять лет в Свердловской области выдано 11243 ипотечных кредита и займа на сумму, превышающую 14 миллиардов рублей.
- За эти годы более 11 тысяч семей смогли решить жилищную проблему, - констатирует директор САИЖК Александр Комаров. - Только за девять месяцев текущего года по программе выдано 2385 кредитов на 3 миллиарда 641 миллион.
Желающих стать участниками общефедеральной программы ипотечного кредитования среди уральцев оказалось немало. Возможно, это связано с недоверием ко многим коммерческим организациям либо с укреплением государства, политика которого нацелена на улучшение качества жизни людей. Безусловное преимущество программы - унификация (установлены единые стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов). В документе АИЖК не прописаны штрафы за досрочное погашение, не предусмотрена возможность пересмотра фиксированных процентных ставок кредитором в сторону повышения.
- Некоторые банки по действующим кредитным договорам повышают процентные ставки в одностороннем порядке. Значит, такая возможность была заложена в договорах. У нас это исключено, - говорит Комаров.
Кроме того, на территории Свердловской области отдельными банками были представлены собственные ипотечные программы.
Крестник министра
Первый кредит по общефедеральной программе ипотечного жилищного кредитования в Екатеринбурге был выдан 23 ноября 2003 года - в торжественной обстановке в зале главного офиса СКБ-банка. Пионером ипотеки стала семья Ларионовых.
- Было огромное желание купить квартиру, тем более что мы ждали ребенка. За четыре месяца до этого мы продали комнату в коммуналке и переехали к моей матери, - рассказывает Константин Ларионов. - Честно говоря, мы очень боялись, что до подписания договора вскроется, что жена беременна: в случае ее ухода в декрет мы теряли часть семейного дохода и, соответственно, уже не могли бы рассчитывать на нужную нам сумму кредита. Сын родился 25 марта 2004 года, его тут же окрестили первым "ипотечным" ребенком, а через 15 дней уже по-настоящему - в Храме-на-Крови, и крестным отцом стал министр строительства и архитектуры Свердловской области Александр Карлов.
Когда банк начал принимать заявления и документы на ипотечные кредиты, Константин Ларионов, коммерческий директор частной компании, сдал их одним из первых и оформил специальный вклад - 200 тысяч рублей. По условиям, проценты начислялись только в том случае, если деньги использованы на первый взнос, который в то время не мог быть меньше 30 процентов стоимости квартиры. Таким образом, Ларионовы могли рассчитывать приобрести жилье за 600 тысяч.
- Когда ипотечная машина заработала, нам согласовали заявку на 400 тысяч рублей под 15 процентов годовых на десять лет, с ежемесячным платежом 6,5 тысячи, - вспоминает Константин. - Мы очень быстро, практически за пару дней, нашли квартиру - 40 квадратных метров на ВИЗе, в панельном двенадцатиэтажном доме. В 2003 году было выгодней платить по кредиту, чем снимать квартиру (минимум 10 тысяч).
Подорожавшая лояльность
По статистике САИЖК, средний "срок жизни" 30-летнего кредита - 5-7 лет. Семья Ларионовых погасила его еще в мае 2007 года. Они продали "ипотечную" квартиру в четыре раза дороже, чем приобрели.
- Мы переехали в дом площадью 400 квадратных метров, так что дальше улучшать жилищные условия нет необходимости, - рассказывает Константин. - С уверенностью сказать, что никогда не возьму кредит, я не могу - всякое в жизни бывает, но в нынешних условиях я уже не был бы столь оптимистичен и уверен, что поступаю правильно.
Семья из города Березовского взяла ипотечный кредит в апреле 2008 года - 800 тысяч рублей на 30 лет. Требования стандартные: наличие двух поручителей, первоначальный взнос, страхование приобретаемого объекта недвижимости, единовременная плата за обслуживание кредита. Благодаря ипотечной программе семья приобрела квартиру в новостройке.
- Ставка по кредиту - 12,75 процента, - рассказывает Наталия Макаренко. - Ежемесячные выплаты - около 11 тысяч. Они идут на убывание, таким образом, уже через 10 лет мы будем платить порядка 8 000 рублей.
По словам директора САИЖК, если сравнивать 2003-й и 2008 годы, то в текущем году банки все-таки были более лояльны к заемщикам, нежели пять лет назад. Размер среднего кредита за эти годы увеличился в четыре раза, а совокупный доход семьи, необходимый для предоставления ипотеки, - только в два.
- В 2003 году мы работали в рамках федерального стандарта: доля самофинансирования заемщика устанавливалась на уровне не менее 30 процентов от сделки, процентная ставка весной 2003 года была 18 процентов годовых, а к осени снизилась до 16. Доля ежемесячного платежа в совокупном семейном доходе не превышала 30 процентов, - отмечает Александр Комаров. - На сегодняшний момент минимальная доля самофинансирования - 10 процентов, средневзвешенная процентная ставка по портфелю САИЖК за сентябрь - 15,25, соотношение платеж - доход - до 50 процентов.
Отметим, что пять лет назад, при достаточно жестких параметрах совершения сделки по ипотеке, для решения жилищной проблемы требовалось всего 450 тысяч рублей. Сегодня - порядка 1,5 миллиона.
Платежеспособность под ударом
В последнее время из-за финансового кризиса ряд банков вынужден был кардинально пересмотреть стратегию ипотечного кредитования. В сентябре - октябре текущего года ипотечные кредиты в Свердловской области стали дороже, а получить их сложнее. Увеличились и сроки рассмотрения заявок заемщиков. Некоторые кредитные учреждения приостановили ипотечные программы, другие ужесточили условия оценки кредитоспособности заемщиков и подняли ставки на два-три процентных пункта. Так, по данным кредитного брокера, сегодня ставки по ипотечным кредитам в целом выросли до уровня 2006 года.
- Как только кризисные явления купируются, ставки вернутся к допустимому уровню, - комментирует Комаров.
Некоторые промышленные предприятия Свердловской области объявили о сокращении штатов либо рабочего дня, ограничивают начисление премиальных и бонусов.
- Эту ситуацию мы тоже имеем в виду и примеряем на потенциального заемщика. Мы должны спрогнозировать, насколько человек будет платежеспособным во время спада экономической активности, сохранит ли тот уровень заработной платы, который был показан при получении ипотечного кредита. Это не ужесточение требований, а приведение в порядок процедуры оценки платежеспособности, - утверждает директор САИЖК.
По прогнозам аналитиков, в текущем году ставки по ипотечным кредитам продолжат расти.
- Тем, для кого вопрос улучшения жилищных условий не стоит остро, лучше отложить приобретение недвижимости по ипотечному займу и переждать невыгодный период, - считает Станислав Дехтулинский, руководитель кредитно-кассового офиса одного из банков Екатеринбурга. - Причем отложить надолго: по нашим прогнозам, ситуация в этом секторе не улучшится до конца будущего года.
Кстати
По данным Банка России, объем жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам в Свердловской области на 1 октября 2008 года, составил 19,84 миллиарда рублей. В третьем квартале эта цифра возросла более чем на 7 миллиардов. Сумма выданных ипотечных кредитов - 17,57 миллиарда. Объем задолженности свердловчан банкам - 35,3 миллиарда рублей, из них 29,9 миллиарда приходится на ипотеку.