В 2009 году в Челябинской области параллельно ипотеке вводится накопительная система приобретения жилья. Разработчики утверждают, что дали шанс решить квартирный вопрос тем, кому недоступны существующие предложения на рынке жилищного кредитования.
За метром метр
Новое жилье на Южном Урале можно будет приобрести методом накопления обезличенных квадратных метров. Такая схема, утверждают ее разработчики, будет доступна гражданам, не имеющим средств на первоначальный взнос по ипотеке.
Эксперимент пройдет под эгидой правительства региона. Человек, собрав необходимую сумму, приобретает соответствующий сертификат и заключает официальный договор с уполномоченной структурой.
- Все будет зависеть от доходов семьи. Можно взять сразу несколько метров, а потом в течение долгого времени не вкладывать средства. Система достаточно простая и гибкая, с человеком заключается договор без всяких справок и вне зависимости от доходов, - поясняет директор Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Александр Кондрашов.
Минимально возможная покупка - один квадратный метр. Стоимость его будет различна - в зависимости от того, в каком муниципальном образовании покупатель сертификата собирается обзавестись жильем. Если брать сегодняшнюю ситуацию, то цены будут колебаться в диапазоне 23-33 тысячи рублей за "квадрат". Для строящихся малоэтажных поселков будет действовать особая шкала. Естественно, что цена вновь приобретаемых метров будет корректироваться в зависимости от ситуации на рынке, зато купленные метры не будут зависеть от динамики цен на недвижимость.
Накопив количество "квадратов", эквивалентное 30-50 процентам стоимости выбранной квартиры или дома, граждане получают возможность вселиться в новое жилье. Предварительно оформив кредит либо в одном из банков, либо непосредственно в корпорации. В последнем случае процентные ставки, сроки и прочие условия будут соответствовать федеральным стандартам АИЖК.
Строго говоря, сертификаты корпорации, уже названные в СМИ ценными бумагами, таковыми отнюдь не являются. Они не будут котироваться на фондовом рынке и обращаться в банковской системе, их нельзя будет перепродать. Даже обменять "по курсу" на сертификат, соответствующий квадратным метрам в другом муниципальном образовании, не получится - можно только сдать их обратно и на возвращенные деньги прикупить "квадраты" в другом городе или районе. Точно так же обстоит дело и в том случае, если человек срочно нуждается в деньгах или раздумал копить на жилье.
Зато губернатор Петр Сумин выразил готовность предоставить под сертификаты гарантии регионального бюджета, благо уставный капитал корпорации полностью принадлежит правительству Челябинской области. "Это повысит надежность и доверие граждан, позволит привлечь дополнительные финансовые средства для строительства жилья, станет реальной альтернативой ипотеке, более доступной и выгодной", - отметил Сумин.
Каждому - свое
Предлагаемый механизм выглядит, безусловно, привлекательней, чем попытка скопить первоначальный взнос под подушкой или даже на банковском депозите. В первом случае деньги съедаются инфляцией, во втором - могут обесцениться за счет опережающего роста стоимости жилья. Правда, в нынешних условиях цены на квартиры поползли вниз, но на этом никто предпочитает не заострять внимание. Тем более что в долгосрочной перспективе обратная тенденция все равно представляется более реальной.
Цель, которую преследуют чиновники, тоже понятна: предложенный механизм поможет поддержать строительную отрасль, так как средства, вложенные гражданами в покупку квадратных метров, будут инвестироваться в строительство жилья. В том числе в малых городах и районах, где и до кризиса богато не жили. Теперь же рынок недвижимости стагнирует на глазах - даже крупным застройщикам удается продавать не более 5-10 квартир в месяц. При таком раскладе для раскрутки продаж все средства хороши.
Кстати говоря, к тому времени, когда участник программы накопит свой исчисляемый в метрах первоначальный взнос, ему будет предоставлен перечень подходящих для вселения домов. Выбор предложат сделать прежде всего из объектов, строительство которых велось при участии корпорации. Руки никто выкручивать не станет, но отказаться будет достаточно сложно - прежде всего ввиду того, что цена предлагаемого правительственной компанией жилья процентов на 10 ниже среднерыночной.
Впрочем не исключено, что в будущем эта схема будет распространяться и на квартиры от других застройщиков, и даже на вторичный рынок.
Незабытое старое
Накопительная схема приобретения жилья не есть ноу-хау южноуральских властей. Аналогичный способ несколько лет, начиная с 2002 года, предлагался в Челябинске одной из крупных строительных компаний. И небезуспешно: за три-четыре года в собственные квартиры въезжали даже студенты. Разумеется, не без помощи родителей.
Но расплодившиеся в скором времени всевозможные жилищно-строительные кооперативы, пропагандировавшие аналогичную схему, в значительной мере подорвали доверие к ней. После принятия закона о долевом строительстве застройщки окончательно утратили к ней интерес. Ну а крест на казавшейся такой перспективной схеме поставило бурное развитие ипотеки.
Финансовые неурядицы последнего времени все изменили. С начала года количество выданных банками региона ипотечных кредитов сократилось на четверть. В 2007 году с помощью ипотеки улучшили жилищные условия более 28 тысяч южноуральцев, за 11 месяцев 2008 года - менее 17 тысяч человек. О чем говорить, если в ноябре ипотечные кредиты, помимо Сбербанка, в области выдавали лишь три региональных финансовых учреждения, а получить займы в этот период смогли менее двухсот человек?
Альтернативы и перспективы
Подведем итог. Поднявшийся не менее чем до 30 процентов первоначальный взнос, высокие процентные ставки, стартующие от 16,5 процента и зачастую достигающие 26-28, отсекают большую часть потенциальных потребителей ипотечных кредитов. Довершают дело ужесточившиеся требования банков к заемщикам.
Отказ банков в кредитовании обусловлен также резким сокращением объемов рефинансирования закладных федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. В результате региональный оператор не смог выкупить в полном объеме закладные у банков и те не получили средств на продолжение ипотечных программ.
По системе ссудно-сберегательных касс человек накапливает определенную сумму на своем сберегательном счете в банке, на которую государство ежегодно начисляет так называемые бонусы. Когда на счете накапливается сумма, равная первоначальному взносу, человек может получить кредит на покупку квартиры. По оценкам специалистов, кредитование в строительных сберкассах будет в 2,5 раза дешевле ипотеки, поэтому они займут более 60 процентов рынка ссуд на покупку недвижимости. Банкам придется потесниться, и, может быть, из-за этого снизится и стоимость самой ипотеки.
Одна незадача: по-прежнему непонятно, когда этот закон будет принят на федеральном уровне и заработает на практике.
О необходимости создания стройсберкасс высокопоставленные чиновники Челябинской области говорили неоднократно. Теперь, судя по всему, решили действовать сами. Насколько удачно сложится у них жилищный пазл, станет понятно уже в ближайшее время. Пока же отметим еще одно несомненное преимущество "решения на опережение". Пока Госдума раскачивается, в строительный комплекс Челябинской области могут потечь денежные ручейки со всей страны. Необходимые для этого механизмы рынок выработает быстро. И лишними эти средства точно не окажутся.