В 2008 году в Свердловской области было заключено 2666 сделок в рамках федеральной ипотечной программы на общую сумму 3,9 миллиарда рублей. При этом количество просроченных платежей в четвертом квартале выросло с 1,5 процента до 2,5 (в целом по России - 10). Причиной стало заметное снижение доходов населения.
Спасение утопающих
Как уже писала "РГ" ("Пока все дома", 09.12.08), в конце прошлого года федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) разместило на своем сайте стандарт реструктуризации ипотечных займов для тех заемщиков, которые оказались временно неплатежеспособными (потеряли работу или значительную часть своего дохода).
Пока речь идет о двух вариантах решения проблемы. В первом случае заемщик может получить новый кредит по смешанному договору на погашение ранее предоставленного ипотечного займа, по которому возникла просрочка. Реструктуризации при этом подлежит вся задолженность, включая пени. Ставка рефинансирования не должна превышать ту, под которую заключалась первичная сделка.
Второй вариант - предоставление так называемого стабилизационного займа на срок до 12 месяцев за счет средств АРИЖК (Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов). Здесь ставка рефинансирования уже будет рассчитываться по специальной формуле (для сравнения: средневзвешенная ставка по кредитному портфелю АИЖК в Свердловской области в декабре 2008 - январе 2009 составила 14,6 процента, что соответствует уровню реальной инфляции). В итоге после восстановления платежеспособности заемщик будет обязан выплатить уже два кредита: собственно ипотечный и стабилизационный.
В первый год на улицу не выгонят
Реструктуризации подлежат только те ипотечные кредиты, которые выданы до 1 декабря 2008 года. Кроме того, заложенное недвижимое имущество должно быть единственным жильем и для заемщика, и для всех зарегистрированных с ним под одной крышей членов семьи, а также не должно превышать определенных размеров.
Получить статус неплатежеспособного гражданин сможет лишь в том случае, если подтвердит, что его ежемесячный доход после вычета взносов по кредиту меньше суммарного прожиточного минимума (для Свердловской области это 4714 рублей на человека). При этом у семьи не должно быть другого налогооблагаемого имущества (дачи, машины, гаража) или сбережений (акций, ценных бумаг, банковских вкладов), которые можно использовать для оплаты кредита.
Пока на покрытие долгов планируется направить порядка 60 миллиардов рублей, причем эта сумма может быть увеличена еще на 200 миллиардов в том случае, если количество граждан, обратившихся с заявлениями о реструктуризации, превысит определенный уровень. Сколько таких заемщиков будет на Урале, пока не ясно. Как заметил Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования, на начальном этапе их может быть довольно много. Об этом свидетельствует увеличение просрочек. Но конкретные выводы можно будет сделать только после детального изучения документов.
- Единственное, что я точно могу сказать: любой заемщик по любой ипотечной программе, не обязательно федеральной, может обратиться к нам с заявлением о реструктуризации задолженности, - подчеркнул он.
Кредит недоверия
Похоже, новые правила игры на ипотечном рынке пока вызывают больше вопросов, чем ответов. В частности, неясно, что же будет с должником, если через год он не сможет восстановить платежеспособность.
- Если экономическое положение в стране будет ухудшаться, вероятнее всего, срок льготного кредитования увеличится, - комментирует Александр Комаров. - Если же ситуация в экономике нормализуется, а заемщик по-прежнему останется безработным или будет получать минимальную зарплату, нам придется обратиться в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество. Потому что программа реструктуризации основана на принципах срочности, платности и возвратности. Это не прощение долгов.
Кстати, по новым правилам в случае продажи имущества "с молотка" залогодержателю (банку или агентству) перечисляется 70 процентов от суммы, а 30 идут на депозит суда. Из них 10 положено использовать для удовлетворения текущих нужд, а 20 - на погашение требований кредиторов первой и второй очереди.
По мнению Александра Комарова, в 2009 году следует ожидать дальнейшего сокращения количества ипотечных сделок - не только в силу снижения доходов, но и из-за отсутствия адекватных механизмов стимулирования потребительского спроса.
- Если раньше в сделке могли участвовать четыре человека и учитывался их совокупный доход, то сегодня в качестве созаемщиков могут выступать только трое. Кроме того, федеральная программа запрещает кредитовать покупку комнат, что автоматически вычеркивает еще 15-20 процентов договоров.
Кстати
Как показывает международная практика, при серьезном падении цен на недвижимость резко увеличивается количество долгов по ипотеке, поскольку реальная стоимость жилья перестает покрывать сумму кредита. По данным Американской ассоциации ипотечных кредиторов, сейчас уже порядка трех процентов заемщиков объявлены банкротами, по итогам года рынок ипотечного кредитования в США снизился на 21 процент.