Строительная отрасль одной из первых попала под удар кризиса. Удастся ли приостановить спад жилищного строительства и реанимировать замороженные объекты? Что предпринимают в экстраординарной ситуации региональные власти, а что сами застройщики? Ответы на эти вопросы искали корреспонденты "РГ".
Оптимизм от статистики
2008 год строители Уральского федерального округа завершили относительно успешно. На юге Тюменской области сдано почти 1,1 миллиона квадратных метров жилья. В расчете на тысячу жителей это один из лучших показателей в стране. Но еще осенью кризис заставил сбавить темпы. В январе-феврале вдвое снизились объемы ввода жилья в Югре и на Ямале. Кривая резко пошла вниз во всех субъектах округа. Но март вселяет надежду.
Перепрыгнуть ранее установленную планку не удастся. Хорошо бы удержать позиции. Ориентир для Тюменской области, по словам начальника главного управления строительства Евгения Мискевича, - миллион квадратных метров.
Настроение самих застройщиков нерадужное: оборотные средства иссякают, кредиты непомерно дороги, ипотека малодоступна, продажи вялые. На первичном рынке Челябинска они сократились вчетверо. Многие из тех, у кого имеются сбережения, опасаются вкладывать их в "долевку" и не спешат приобретать готовое жилье, поскольку уверены в том, что его стоимость будет снижаться как минимум до лета. По прикидкам тюменских риелторов, на первичном рынке около 1500 заметно подешевевших квартир пока не нашли покупателей.
Большинство застройщиков обратило свой взор на власть в надежде, что она поможет им - прямо или косвенно - и тем самым подогреет спрос. Характерно мнение главы Союза строителей Челябинска Александра Воробьева:
- В условиях экономической нестабильности деньги есть только в госбюджете. Если мы не будем иметь доступа к федеральным средствам, нам не выжить.
Строительным организациям Югры власти предлагают ориентироваться на дополнительно привлеченные средства. По мнению заместителя председателя правительства округа Алексея Сафиоллина, выиграет в этой ситуации тот, кто строит и дороги, и коммерческое жилье, и бюджетные объекты. Тот же, кто рассчитывал только на бюджет, окажется в худшем положении.
Ущербный "квадрат"
Насколько практичны и востребованы государственные инструменты поддержки отрасли?
Программу выкупа квартир для переселенцев из ветхих домов, семей военнослужащих застройщики Тюмени, за редким исключением, проигнорировали: мол, утвержденная "наверху" цена даже не окупит вложения. Предложение нашло отклик только в сельской глубинке и малых городах. В столице Южного Урала тоже оказались невостребованными три из четырех лотов, выставленных Минобороны на мартовском аукционе. Лишь один застройщик счел разумным реализовать оптом 178 квартир. Других не устроила цена. Да и размер лотов - по 200 жилищ с подтвержденным правом собственности - велик для фирм среднего калибра. На первый конкурс в Екатеринбурге заявок вовсе не поступило.
Между тем удешевление материалов с сентября по март снизило себестоимость строительства на десять процентов. Однако на другой чаше весов, подчеркивает президент южноуральской группы компаний Алексей Крикун, банковская ставка: она доходит до 24 процентов. При таком раскладе, считает он, в Челябинске реализация "квадрата" ниже 30 тысяч чревата убытками. Федеральный центр пошел навстречу: во втором квартале казна готова платить дороже. К примеру, в Тюмени 34,8 тысячи рублей (прибавка 7,2 процента). Ближайшие аукционы покажут, как поведут себя застройщики. Cегодня иные уступают жилье с отделкой уже по 30 тысяч рублей за метр.
В Тюмени фирмам, которым не по силам завершить строительство домов и выполнить обязательства перед дольщиками, предложили заключить соглашения с территориальным подразделением агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Условия жесткие. АИЖК берется выкупить уже готовую часть объекта по себестоимости, затем финансирует работы "под ключ" и пускает квартиры в ипотечный оборот. Но, прежде чем заключить сделку, агентство требует исчерпывающую информацию о сметной стоимости, количестве реализованных квартир, остатках средств, список дольщиков.
На сегодня АИЖК согласилось стать партнером семи предприятий. 23 заявки отклонены.
Незавидная доля
Суммы, выделяемые бюджетами в рамках целевых программ, безусловно, помогут удержать отрасль на плаву, но не избавят ее от финансовых проблем, признает вице-губернатор Челябинской области Андрей Косилов. Ведь доля госзаказа в общей стоимости жилья сравнительно мала. В этой ситуации приходится изобретать дополнительные инструменты поддержки, искать новые стимулы, снижать издержки и предотвращать дефолты.
Уральские застройщики готовы обсуждать предложения по реанимации "долевки". К примеру, посредством создания жилищно-накопительных кооперативов. По мнению главы екатеринбургской строительной корпорации Владимира Конькова, одной из палочек-выручалочек способна стать аренда квартир с последующим выкупом. Подготовлено и обращение в Конституционный суд, ставящее под сомнение правомерность взимания платы за подключение объектов к энергетическим и водным коммуникациям, которая существенно увеличивает цену квадратного метра.
В Тюменской области дееспособным и добросовестным компаниям, оказавшимся в затруднительном положении, предложено кооперироваться, создавая товарищества и заключая договоры субподряда. Выплата зарплаты, перечисление налогов - через генподрядчика. Объекты, которые будут возводить путем объединения усилий застройщиков и предприятий стройиндустрии, определены. Желающие нашлись.
Ну а фирмы, доводящие дольщиков до уличных протестов и судебных тяжб, заносят в черные списки. Как выяснилось, более двадцати тысяч дольщиков не зарегистрировали свои права в соответствии с требованиями ФЗ № 214. Многие из них могут остаться ни с чем, поскольку с обанкротившихся фирм и взять будет нечего.
Интересы среднеуральских дольщиков призвана защитить рабочая группа во главе с заместителем прокурора области. В Екатеринбурге строительный попечительский совет приступил к составлению реестра компаний. Застройщиков, занесенных в список, будут рекомендовать гражданам и банкам как благонадежных. Но прежде компания должна предоставить проектно-сметную документацию, договоры, отчитаться по финансам.
Власти Югры видят выход в создании ТСЖ, которые будут решать финансовые вопросы для завершения строительства. Правительство также предоставляет гарантии подрядным организациям в случае, если средств, привлекаемых от жителей, недостаточно для завершения объекта. Всего в округе 49 проблемных застройщиков.
По данным свердловского отделения Союза вкладчиков и заемщиков, на Среднем Урале приостановлено строительство свыше 50 объектов. Дома с высокой степенью готовности имеют хорошие шансы на достройку. А на тюменском юге краны замерли на более чем 70 домах. В основном из-за претензий к документам. 24 дома заморожены из-за финансового коллапса. Перед чиновниками поставлена задача: сделать все для возобновления работ.
Коттеджи не растут
При падении спроса на типовые квартиры, сопряженного с инвестиционным риском, власти большие надежды возлагают на ИЖС - индивидуальное жилищное строительство. В 2008 году в Свердловской области на него пришлось 40 процентов общей площади, в Тюменской - 37.
В минувшем году сибиряки взяли в аренду 518 участков - втрое больше, чем в 2006-м. Преимущественно для размещения особняков. А администрацию Тюменского района граждане буквально завалили заявлениями с просьбой наделить землей под закладку дома. В 2009 году муниципалитет выставит на торги полторы тысячи участков.
У арендаторов долгострой - дело обычное. Далеко не ко всем площадкам подведены дороги и электричество. Как, к примеру, к осваиваемым площадям пригородного поселка Березняки. По подсчетам казначеев, полная инженерная инфраструктура обойдется в 2,5 миллиарда рублей. Из-за дефицита бюджета сети будут тянуть только к новостройкам с высокой степенью готовности.
Для гарантированного увеличения доли ИЖС в Тюменской области изменят правила использования целевых бюджетных средств. Сельским участникам программы "Молодая семья", скорее всего, откажут в праве на приобретение подержанных квартир. В обмен на бюджетную помощь предложат обзаводиться деревянными домами. В глубинке затраты на их возведение низки.
В окрестностях Екатеринбурга уже сейчас несколько коттеджных поселков в состоянии заморозки. В области средняя цена одного гектара, выделяемого под индивидуальную застройку, колеблется от 0,9 до 1,5 миллиона рублей. Те земли, где государственная собственность не разграничена, попали под двойное обложение: сумма платежа складывается из кадастровой стоимости и арендной ставки. В результате счет за пользование участком вырос в два-три раза. Что, естественно, тормозит застройщиков.
- Муниципалитет как собственник земли заинтересован в ее освоении. Но, к сожалению, мы не можем справиться со стагнацией строительного рынка Екатеринбурга, нет у нас и права вмешиваться в деятельность коммерческих организаций, - говорит заместитель главы Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Владимир Крицкий. - В рамках своей компетенции мы пытаемся стимулировать активность отрасли, облегчить положение застройщиков. Преодоление кризиса без значительного ущерба возможно лишь при условии тесного взаимодействия и координации усилий муниципальной власти и частных компаний.