218 исков о взыскании неустойки за несвоевременную сдачу объектов долевого строительства было рассмотрено судами Тюменской области в 2008 году. В первом квартале текущего - еще 42.
Юристы уверяют: это только начало. В ближайшее время количество гражданских дел в отношении недобросовестных застройщиков может резко возрасти. Адвокатские конторы буквально осаждают обманутые дольщики. По данным главного управления строительства Тюменской области, только официально в регионе заморожено свыше 70 строек. Около пятидесяти из них остановлены из-за ненадлежащего оформления документов, остальные - в связи с недостатком финансирования. Самыми проблемными в прокуратуре считают 16 домов: большинство договоров долевого участия с их застройщиками даже не зарегистрированы.
Крепкие нервы - главное, что потребуется дольщику в борьбе за свои права, предупреждают те, кто уже имеет опыт судебной тяжбы с недобросовестным застройщиком. Последние защищаются всеми правдами-неправдами. Некоторые используют простой, но эффективный способ - угрожают вернуть дольщику деньги и забрать квартиру. На тех, кто вложил средства несколько лет назад, до скачка цен, это действует безотказно. Хотя с точки зрения закона опасения граждан напрасны: если доля оплачена в полном объеме, оснований для расторжения договора у компании нет.
Все больше строительных предприятий в последнее время пытаются прикрыться кризисом как форс-мажором. За первые три месяца текущего года списать задержку сдачи жилья на глобальную нестабильность попытались уже пять тюменских фирм. Хотя к обстоятельствам непреодолимой силы, перечень которых утвержден законом, кризис не относится.
Увереннее других в конфликтах с дольщиками чувствуют себя застройщики, за которыми стоят бывшие или действующие крупные чиновники. Таким предпринимателям несложно при необходимости представить документы, подтверждающие, что изменение сроков сдачи жилья стало следствием решений органов власти (именно это оправдывающее обстоятельство застройщики часто включают в договор).
- И все же взыскать неустойку реально, - утверждает заместитель председателя Тюменского облсуда Александр Кликушин.
По его словам, один только Ленинский районный суд Тюмени в прошлом году удовлетворил 75 исков. Максимальный размер взысканной неустойки составил 350 тысяч рублей, компенсации морального вреда - 100 тысяч. Средний размер пени с нерадивых застройщиков в Тюменской области колеблется от 100 до 150 тысяч рублей. Хотя истцы, как правило, заявляют на порядок выше. Согласно федеральному закону "Об участии в долевом строительстве…" за каждый день просрочки строительная фирма обязана выплатить дольщику пени в размере одной трехсотой части ставки рефинансирования ЦБ РФ. При этом неустойка увеличивается в два раза, если дольщиком является физическое лицо. Закон о "Защите прав потребителей" и вовсе предусматривает три процента от суммы договора за каждый день просрочки. Штраф набегает моментально.
Так, один из жителей Тобольска, купивший долю за 1179 тысяч рублей, заявил в качестве неустойки свыше трех миллионов. Правда, суд счел необходимым взыскать лишь 207 тысяч. Другой дольщик предъявил иск на 4366 тысяч рублей и 100 тысяч в качестве компенсации морального вреда. Суд обязал взыскать 98 тысяч рублей, а нравственные страдания истца оценил в 30 тысяч.
- С одной стороны, требовать неустойку в максимальном размере, но не более ста процентов от стоимости товара или выполненных работ, законно. Но взыскать такую сумму означает сделать строительную организацию банкротом. Поэтому к большинству дел судьи применяют статью 333 Гражданского кодекса РФ об уменьшении пени до разумных пределов. При этом в законодательстве критерии снижения неустойки не прописаны, а значит, каждый судья исходит из своих представлений о справедливости, - поясняет Кликушин.
Поэтому застройщику выгоднее решать спор с дольщиком миром, уверяют служители Фемиды. Тогда ответчику не придется помимо неустойки платить штраф в доход государства за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке (половину суммы, подлежащей взысканию).
Впрочем, как показывает практика, тюменские застройщики охотно идут на подписание мировых соглашений. Вот только дольщики нередко отказываются, потому как предлагаемые суммы в большинстве мизерные. На этой неделе должно состояться судебное слушание. Уверяя истца в абсолютной бесперспективности стараний, застройщик предложил заключить мир за 10 тысяч рублей, в то время как сумма заявленного иска - более 400 тысяч.
Причем, как показывает практика, застройщики пытаются обжаловать и практически каждое решение суда, когда взыскиваемая сумма превышает 50 тысяч рублей. Но те, кто, отдав немалые деньги за собственное жилье, вынужден скитаться по съемным квартирам, жить без прописки и терпеть массу других неудобств, не сдаются.