В Орловской области основное бремя по возведению жилья в ближайшие годы возьмут на себя индивидуальные застройщики.
Именно на рост темпов строительства в частном жилом секторе делают ставку региональные власти. По их прогнозам, до 2012 года включительно тон в строительстве будут задавать простые граждане - те, кто строит коттеджи для собственных нужд. Ожидается, что доля такого жилья в общем объеме возрастет с 28 процентов до 38-41. Крупные компании темпы работы повышать пока не собираются. Всему виной кризис, который сильно ударил по отрасли. Объемы выполненных работ упали примерно на 40 процентов. Строительные предприятия сократили около пятой части работников, фонды оплаты труда уменьшились на 10-15 процентов.
Улучшения пока не предвидится. Застройщики не скрывают, что в 2010 и 2011 годах они будут лишь доводить до ума те объекты, возводить которые начали в предыдущие годы. Закладывать новые не планируют - прежде всего, из-за дефицита оборотных средств. В основном крупные компании работали по договорам долевого участия, когда деньги в возведение многоэтажек вкладывали будущие обладатели квартир - как правило, по ипотечным кредитам. Но с кризисом, как отмечают эксперты, условия кредитования ужесточились, а платежеспособность населения сократилась. Как следствие, спрос на жилье упал, а из-за этого резко - примерно на 10-15 процентов - подешевели квартиры. Однако снижение цен не смогло простимулировать рост спроса. В итоге многие застройщики до сих пор не могут реализовать жилье, возведенное еще в прошлом году. И большинство строительных компаний предпочли свернуть производство.
- Реального спроса на жилье на рынке нет, - подтвердил гендиректор крупной компании Владимир Соболев. - А строить с прицелом на будущее, как два-три года назад, когда были уверены, что любой дом в любом месте будет продан, теперь мы себе позволить не можем.
Специалисты предсказывают, что застой на рынке жилья продлится недолго, - возможно, уже в этом году цены на квадратные метры поползут вверх. Чиновники уверены, что это случится не раньше следующего года. Но и те и другие сходятся во мнении: самый большой скачок цен произойдет в 2012-м. К тому времени сложится дефицит нового жилья в многоквартирных домах.
- Рынок жилья замер в ожидании, - считает менеджер агентства недвижимости Игорь Гусев. - Количество сделок купли-продажи начало сокращаться в конце 2008-го, и этот процесс продолжался весь прошлый год. Одновременно возросло количество сделок по обмену и найму. Этот сегмент рынка хорошо развивается, цены на нем растут.
Сегодня средняя цена за квадратный метр жилья в Орле официально держится на уровне 29 тысяч рублей на первичном рынке и 27 тысяч - на вторичном. Это одни из самых низких показателей в ЦФО. Впрочем, и денежные доходы орловцев - ниже, чем у жителей соседних областей. При средней номинальной зарплате в 11,96 тысячи рублей реальный душевой доход среднестатистического работника в январе 2010 года составил всего 9315 рублей. То есть менее трети от стоимости квадратного метра.
Для оживления рынка необходимо также, чтобы доступнее стали ипотечные кредиты. Без этого строителям придется довольствоваться разовыми заказами, например, по линии минобороны или в рамках соглашения, заключенного региональными властями с правительством республики Саха-Якутия. Примерно 700-800 миллионов рублей будет освоено по программам переселения граждан из ветхого и аварийного фонда и обеспечения жильем молодых семей. Однако этого мало, ведь раньше только за год в отрасли осваивалось до девяти миллиардов рублей.
Кстати, нынешний сценарий развития событий на региональном строительном рынке прогнозировали несколько лет назад. Тогда в обладминистрации взяли курс на увеличение доли малоэтажного жилья. При участии властей были созданы ОГУП "Орловский региональный центр малоэтажного жилищного строительства", Инвестиционная ипотечная корпорация и потребительский кооператив "Строительная сберегательная касса". Планировалось, что первое предприятие станет главным распорядителем бюджетных средств, второе - генеральным подрядчиком, а третье при участии государства будет выдавать займы. Однако ОГУП возложенные на него функции не выполняло, поскольку по ряду причин бюджетные средства ему не перечислялись. По сути, оно лишь принесло региональной казне убытки. Между тем его функции были возложены на ипотечную корпорацию, которая не имела права напрямую получать бюджетные деньги. Причем схема их перечисления оказалась крайне запутанной.
Этот факт установила проверка, проведенная сотрудниками областной Контрольно-счетной палаты. В акте ревизии так и записано: "Действия департамента имущественной, промышленной и информационной политики по формированию уставного капитала корпорации с участием посредника ОГУП привели к потере прозрачности в прохождении бюджетных инвестиций и недостоверности бухгалтерской отчетности департамента". К слову, до корпорации дошло всего 59,5 процента средств, предназначенных для формирования уставного капитала. Куда пропали остальные - до сих пор неизвестно.
Но и те, что дошли, использовались, по мнению ревизоров, неэффективно. Например, вместо строительства коттеджей корпорация приобретала векселя, размещала деньги на депозитах и "неправомерно авансировала подрядчиков". Отличилась и строительная сберегательная касса. На момент проверки она выдала целевых займов на сумму 20,1 миллиона рублей - примерно на 46,5 процента средств, перечисленных в ее паевой фонд. Остальные деньги размещались на депозитах в коммерческих банках...
Сейчас в регионе вновь пропагандируется программа строительства малоэтажного индивидуального жилья, хотя происходит это не столь активно, как раньше. Выяснилось, что за прошедшие годы так и не была создана необходимая инфраструктура для освоения перспективных районов, отсутствовали типовые проекты и градостроительная документация, а цены на оформление земли и подведение участков были слишком завышены и отпугивали потенциальных клиентов. И сейчас приходится наверстывать упущенное.