По свидетельствам риэлтеров, рынок недвижимости оживает, но только в одном сегменте: растет устойчивый спрос на жилье эконом-класса.
- Если покупают однокомнатные квартиры, то площадью 40-45 квадратных метров, двухкомнатные - 60-70, трехкомнатные - до 100 метров, - подчеркивает Сергей Кривцов, директор департамента реализации новостроек одного из риэлтерских агентств Екатеринбурга.
Директор другого агентства недвижимости Андрей Неволин отмечает, что если на жилье еще есть хоть какой-то спрос, то рынок офисной недвижимости просто стоит. Прогнозы у риэлтеров разные: по их мнению, на восстановление рынка потребуется от полутора до трех лет.
Реанимировать будут не всех
По словам заместителя министра строительства и архитектуры Свердловской области Сергея Федорова, сейчас наблюдается оживление в сфере проектирования промышленных предприятий и жилья. Строительные программы крупнейших игроков регионального рынка уже сложились, и деньги на строительство заложены.
- Со своей стороны мы сейчас проводим инвентаризацию стройплощадок, которые в условиях кризиса были заморожены. В прошлом году в области построено 1,5 миллиона квадратных метров жилья, в текущем планируем выйти на 1,75 миллиона, а к 2015 году довести эту цифру до двух миллионов, - уточняет Федоров.
Застройщики, однако, скептически настроены и в отношении закладки новых объектов, и в отношении разморозки строящихся. Главная, по их мнению, проблема - неподъемность банковских кредитов на строительство: размер процентной ставки сейчас составляет около 20 процентов годовых, что увеличивает себестоимость и без того недешевых проектов.
- Даже сильнейшие застройщики несут непомерные финансовые затраты и решают, как бы разобраться в первую очередь с начатыми стройками. Замороженные проекты делятся на две группы: под одни уже есть банковское финансирование, и нужно просто согласовать условия, завершить юридическое оформление, другие же к финансированию подключиться не успели. Знаю, по таким проектам работу ведет минстрой, однако ближайшие три года с застройщиками разговаривать бесполезно - они будут "зализывать раны", - убежден председатель совета директоров крупной строительной компании Вячеслав Трапезников.
Реализацию проектов, по мнению экспертов, тормозит ряд факторов, таких, например, как слишком большой метраж квартир. Поэтому в первую очередь следует реанимировать те объекты, которые есть возможность продать. По мнению президента строительной корпорации Владимира Конькова, ключевую роль в этом должно сыграть возобновление ипотечных механизмов и снижение банковских ставок до уровня ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Одновременно специалисты констатируют снижение доверия инвестора - физического лица к вложениям в "первичку". Сергей Федоров подчеркивает, что в министерстве каждый день получают ворох документов от обманутых вкладчиков: отсутствие доверия к застройщикам - это сейчас ключевая проблема финансирования строительства жилья.
Есть к чему стремиться
Между тем желания потенциальных покупателей в данный момент совпали с требованиями Минрегионразвития: по его нормативам, стоимость квадратного метра должна снизиться до 33 900 рублей, а планы свердловского губернатора еще радикальнее - 30 тысяч. Однако на стройках Екатеринбурга стоимость "квадрата" - 50-70 тысяч рублей, в нее заложена плата за землю и подключение к коммуникациям.
В минстрое области проблему возведения жилья эконом-класса, а вместе с этим - социального жилья, предназначенного для ветеранов, детей-сирот, семей инвалидов и других льготников, собираются решать с помощью малоэтажной и малоформатной застройки. При этом планируется заимствование опыта других регионов: так, использование сборно-щитовых конструкций в Башкортостане позволило довести цену домокомплекта до 9 тысяч рублей за квадратный метр, в Татарстане - до 15 тысяч. В Свердловской области при условии применения современных технологий, массовой типовой застройки, льготных условий предоставления земли и инфраструктуры жилье должно обходиться в 15- 20 тысяч рублей за квадратный метр.
Выделение участков в экспериментальном порядке начнется в Нижнем Тагиле, Каменске-Уральском, Березовском, Полевском и в Екатеринбурге. По поручению губернатора Александра Мишарина уже в 2010 году проекты должны быть не только разработаны, но и реализованы. Каждый подразумевает строительство на участках площадью порядка четырех гектаров около 20 домов (что обеспечит жильем около 250 семей).
"Подводная" цена
Руководители строительных компаний отнеслись к инициативе властей настороженно: ведь указанная стоимость не включает в себя ни стоимости дорожно-транспортной инфраструктуры, ни инженерных коммуникаций, а предыдущие проекты малоэтажной застройки дороги во многом именно по этим причинам.
- Строительство небольшого микрорайона "Карасьозерский-2", всего на 40 гектарах, потребовало 1,5 миллиарда рублей инвестиций. Деньги взяты в госбанке, и кредитная нагрузка сейчас не просто ухудшает экономику проекта, а убивает его. Поселок Медный уже пять лет планируется застроить, но стоимость подвода инженерных сетей туда превышает стоимость жилья. Озвученные минстроем цифры - это цена домокомплекта в чистом поле, а чтобы это поле просто отсыпать, так как земли вокруг города заболочены, могут потребоваться десятки тысяч рублей на метр. Сомневаюсь, что сейчас бюджеты готовы к таким инвестициям, - делится своим видением Вячеслав Трапезников.
Однако позиция министерства такова: существуют кредитные деньги, средства населения, деньги области и федеральные средства на развитие инфраструктуры. В частности, Федеральный фонд содействия реформирования ЖКХ пообещал предоставить региону в 2010 году на развитие малоэтажного строительства 600 миллионов рублей (на переселение граждан из ветхих и аварийных домов в новые коттеджи). Область собирается выделить дополнительно 150-200 миллионов, а кроме этого, задействовать муниципальные средства. Отвечать за подведение инженерных коммуникаций будет в любом случае застройщик, однако средства предоставляются бюджетные.
В то же время востребованность коттеджей эконом-класса не очевидна. По словам Веры Слизовой, директора регионального отделения одной из страховых компаний, задействованной в ипотечном страховании, 95 процентов молодых семей - на кого в первую очередь ориентированы бюджетные проекты - на первом этапе предпочитают приобретение квартиры в городе. Это выявили опросы, регулярно проводимые компанией. Эксперты строительного рынка сочли, что спрос определит цена - если она будет ниже 20 тысяч за метр и с госгарантиями, то покупатели, без сомнения, найдутся, а вот если составит 25-30 тысяч при обычном порядке приобретения, то вряд ли.
В минстрое признаются: "малоэтажку" для развития строительства социального жилья приходится выбирать отчасти вынужденно, ведь строительство многоквартирных домов обходится дешевле. Однако этому мешает то, что застройщики на аукционах получили свои площадки в "тучные" годы, и сейчас проекты заморожены, а уплотнительная застройка и в без того "самом тесном миллионнике" давно нежелательна.
Чем помогут стройке
В перспективе в планах министерства - законодательная смена правил игры на строительном рынке области. Первое новшество - урегулирование отношений с естественными монополиями (владельцами инженерных коммуникаций). В настоящий момент строители выполняют технические условия по присоединению - и при этом платят за подключение к источникам коммунальных благ. К тому же плата за амортизацию коммуникационных систем, созданных застройщиками, начисляется в пользу тех же естественных монополий. Как отметил Сергей Федоров, если губернатором будет принят соответствующий указ, то в случае взимания платы за подключение сетевые компании будут обязаны выполнить все мероприятия за свой счет, и себестоимость жилого метра значительно уменьшится.
Вторая предлагаемая новация - на право выполнения строительных работ будут проводиться не только аукционы, но и конкурсы. В минстрое области озабочены проектами, проваленными победителями аукционов. Поэтому планируется, что для выполнения госзаказов нужно будет не только предложить лучшую цену, но и предоставить данные по собственным активам, наличию строительной техники и квалифицированных кадров, что послужит гарантией реализации проекта - того, что победитель не скроется с полученным авансом.
Юрий Чумерин, директор Союза стройиндустрии Свердловской области:
- Сейчас выбор пути финансирования строительства со стороны граждан ограничен и исчерпывается ипотекой и "долевкой". В то время как человек, способный накопить за несколько лет достаточные для покупки жилья деньги, но не готовый к процентной нагрузке банков, остается за бортом строительных программ. Для того чтобы строительство жилья эконом-класса из планов превратилось в реальность, в область должны прийти новые накопительные механизмы финансирования строительства.