При возведении зданий и сооружений земля остается самой надежной опорой - во всех отношениях. Особое значение приобретает принадлежность земельного участка в случаях признания права собственности на самовольную постройку.
- В арбитражных судах рассматривается большое количество споров по применению ст. 222 Гражданского кодекса РФ, - комментирует ведущий специалист отдела обобщения и анализа судебной практики Арбитражного суда Свердловской области Светлана Веретенникова. - Напомним, согласно п. 1 этой статьи, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу этим лицом либо за его счет.
Закон позволяет в некоторых случаях узаконить самовольную постройку: право собственности на нее с некоторыми оговорками может быть признано за лицом, которое является собственником, владельцем или постоянным (бессрочным) пользователем участка, на котором она возведена.
Если по закону это невозможно, ситуации подчас возникают самые неожиданные. Так, снести не просто здание, а целую транспортную развязку на трассе Екатеринбург-Невьянск потребовало в 2008 году от областного управления автомобильных дорог одно из обществ с ограниченной ответственностью. Строительство развязки перекрыло подъезд к автозаправочной станции, и хозяин АЗС, ссылаясь на Гражданский кодекс РФ, обратился с иском в арбитраж.
На что надеялся истец, сказать трудно, как и представить себе ситуацию, когда ради сохранения чьей-либо заправки дорожники станут разбирать кусок новой автотрассы. Однако ключевое значение имел вопрос о праве на землю, поскольку, согласно ст. 222 ГК РФ, даже если постройка является самовольной, требовать ее сноса может лишь собственник земельного участка. В данном случае истец являлся только арендатором, и заключенный в 1996 году на десять лет договор аренды, который предусматривал возможность возобновить ее на неопределенный срок, по соглашению сторон в октябре 2006 года был прекращен, участок возвращен в муниципальную собственность и затем предоставлен управлению автодорог в постоянное (бессрочное) пользование. Поэтому иск был оставлен без удовлетворения. Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции.
В ином случае практически то же основание привело к противоположному результату. По заключенному в 2002 году договору простого товарищества лесотехнический институт и строительная корпорация на участке, предоставленном вузу в бессрочное пользование, возвели четырехэтажный учебно-лабораторный корпус. При этом вкладом института было право пользования землей и архитектурно-планировочное задание, а предприятие вложило более 190 миллионов рублей, которые в 2003-2005 годах были затрачены на строительство.
В октябре 2005 года корпорация закрепила свое право собственности на 99 процентов здания. Однако в 2007-м выданное ей свидетельство было аннулировано, договор товарищества признан ничтожным, а здание - самовольной постройкой. Тогда предприятие, требуя восстановить его в правах или компенсировать затраты, подало в Арбитражный суд иск к областному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ФАУГИ), которое, в свою очередь, во встречном иске потребовало признать здание федеральной собственностью.
И вновь основой для разрешения спора стало право собственности на землю. Участок, на котором построен спорный объект, самому истцу не предоставлялся, государство как собственник этого участка официального согласия на стройку не давало, поэтому оснований для признания права собственности корпорации на ею же возведенное здание нет. Суд признал право собственности за Российской Федерацией и возложил на нее обязанность возместить расходы на постройку.
Весомость этих решений подчеркивается значимостью предметов спора. Однако бывает, что камнем преткновения для участников спора оказываются куда менее значимые строения.
Например, индивидуальный предприниматель из Каменска-Уральского Александр Ч., купив квартиру на первом этаже многоквартирного дома и переоборудовав ее под магазин, обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на сооруженную им конструкцию отдельного входа. Однако суд констатировал, что предусмотренных ст. 222 ГК РФ прав на земельный участок, занятый входной группой, истец не имеет. Кроме того, земля, которую занимает многоквартирный дом, может быть передана в совместную долевую собственность домовладельцев, и удовлетворение иска может нарушить их интересы. На этом основании истцу было отказано.
В другом случае муниципалитет потребовал от промышленного предприятия снести самовольно построенный им железобетонный забор. Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили, но суд кассационной инстанции их решения отменил. Слишком старым оказался забор - был построен еще до 1990 года. Понятие самовольной постройки появилось в российском гражданском законодательстве с момента введения в действие части первой ГК РФ, то есть с 1 января 1995 года. Поскольку спорный объект был возведен раньше, данные правоотношения должны регулироваться Гражданским кодексом РСФСР 1964 года, в соответствии со ст. 109 которого самовольной постройкой считалась только жилая постройка, возведенная гражданином. Возможности признания права собственности на самовольное нежилое строение закон не предусматривал. Акты гражданского законодательства обратной силы не имеют, поэтому суд кассационной инстанции пришел к выводу, что нормы действующего Гражданского кодекса РФ в данном случае применению не подлежат.