Только шесть многоэтажек сдали в донской столице в 2010 году. При этом четверть квартир в них пустует.
А вот жилье в малоэтажных коттеджах, которые растут в частном секторе, словно грибы после дождя, раскупается горожанами еше на "нулевом" цикле. Не смущает покупателей даже то, что строятся такие объекты не всегда законно.
Пять лет назад доля индивидуального домостроения в Ростове-на-Дону составляла немногим более 30 процентов сданного в эксплуатацию жилья. В докризисный период этот показатель перевалил за 60 процентов, а по итогам прошлого года подрос уже до 72. В городском департаменте координации строительства и перспективного развития считают, что в ближайшие годы эта тенденция сохранится. По словам начальника отдела департамента координации строительства и перспективного развития Владимира Диденко, в 2011 году доля индивидуального строительства составит около 60 процентов, в 2012 - 50.
Предпосылки для такого прогноза есть. Сейчас в администрации разрабатывают проекты планировки и межевания земель сразу нескольких больших территорий под застройку на окраинах Ростова: два в Северном жилом массиве и два - в Западном. В общей сложности на них предусмотрено около 600 земельных участков под индивидуальное строительство. И еще более 200 гектар - под комплексную застройку, в том числе и многоквартирными коттеджами. На одной такой территории в районе "Ростовского моря" 25 земельных участков уже продано и еще столько же будет выставлено на аукцион в третьем квартале. Кроме того ежегодно около 20 участков земли город выделяет под индивидуальную застройку в центральных районах Ростова.
Бурный рост индивидуального домостроения вызван, прежде всего, дефицитом кредитных ресурсов - как для строителей, так и для покупателей квартир. Первые были вынуждены снизить объемы строительства, отказавшись от слишком дорогих проектов. А вторых стало значительно меньше после того, как банки ужесточили условия по ипотечным кредитам. В итоге получилось, что даже в сданных домах 25-30 квартир оказались нераспроданными.
Начинать в таких условиях новые крупные объекты строительные компании не хотят и не могут. Частные же дома и малоэтажные коттеджи оказались более конкурентоспособными. Разрешение на строительство такого жилья получить гораздо проще и возвести его можно намного быстрее. И пусть прибыль на выходе получается не такой большой как от продажи квартир в многоэтажках, зато в сегодняшних условиях она реальна.
По мнению специалистов, именно те застройщики, которые сейчас переориентируются на малоэтажное и индивидуальное строительство в итоге окажутся в выигрыше.
- Рынку недвижимости не хватает качественных предложений домовладений в коттеджных поселках стоимостью до трех миллионов рублей, которые располагались бы неподалеку от Ростова-на-Дону, - полагает генеральный директор оценочной компании Игорь Смолев. - Именно в данном сегменте рынка есть скрытый потенциал роста. Это как раз ниша для крупных строительных компаний, имеющих необходимые ресурсы.
Только сами строители осваивать пригород не спешат, аргументируя это тем, что удовольствие слишком дорогое. По оценкам застройщиков, почти треть инвестиций в строительство аналогичных объектов - затраты на инфраструктуру. Позволить себе подобные вложения могут далеко не все застройщики.
Многие специалисты сходятся во мнении, что коттеджные поселки необходимы, но рассчитывать здесь стоит только на крупный столичный или иностранный капитал.
- Есть много объективных причин, влияющих на темп роста малоэтажного и коттеджного строительства, - говорит президент союза строителей ЮФО Леонид Шатворян. - Для инвесторов застройщиков не рентабельны такие проекты, так как существует простой экономический закон: чем больше этажей, тем больше прибыль. Много проблем с получением земли под малоэтажную или коттеджную застройку. Если для многоэтажных проектов власти могут использовать схему инвестконтрактов, то есть расчеты за землю производить в виде доли построенных квартир. Застройщик не тратит средства на землю в первоначальном этапе и получит большую выгоду, то в сегменте малоэтажного строительства применение схемы инвестконтрактов не очень выгодно. Спасти ситуацию может только приход крупных иностранных инвесторов.
Но все это - перспективы. Пока же донские застройщики нашли альтернативный - многоквартирные коттеджи они строят прямо в городе, выкупая земельные участки у "частников", и получая разрешения на возведение односемейного дома. В итоге они экономят и время, и деньги. К примеру, на оформление всех документов для строительства "высотки" иногда уходит до полутора лет, разрешение же на частный дом - вопрос пары месяцев. Да и дорогие технические условия, которых не избежать при строительстве многоэтажки, здесь не требуются.
В результате, жилье в таких коттеджах в среднем на полмиллиона рублей дешевле аналогичного в обычных многоэтажках. Естественно, что покупатели тут же "распробовали" это предложение. И практически в каждом районе города стали появляться такие "эконом-варианты". Они-то и составляют львиную долю "индивидуального" жилья. Проведенная в Ростове в первом квартале проверка выявила 86 многоквартирных коттеджей, построенных под прикрытием односемейных. Их владельцам предложили устранить выявленные нарушения либо заморозить стройки. А чтобы предостеречь покупателей, информацию о таких нереально индивидуальных зданиях разместили на сайте областной администрации.
А как у соседей
Астраханская область представила в Фонд содействия развитию жилищного строительства информацию по земельному участку площадью 90 гектаров, предназначенному для строительства малоэтажного жилья экономического класса.
Данный участок расположен вблизи села Яксатово Приволжского района. Всего под малоэтажное строительство в Астраханская область выделяется три площадки.