В Подмосковье может возникнуть совершенно новое явление: "сообщество обманутых покупателей квартир". Своего жилья рискуют лишиться десятки добросовестных новоселов.
В нашей юридической практике этот случай беспрецедентный, а его социальные последствия могут быть непредсказуемы. Возникла же острая ситуация в городе Железнодорожный, где пять человек, купивших квартиры в новом доме, уже лишились жилья по суду. Все они были добросовестными покупателями, но их это не спасло.
Еще шестнадцать жильцов из девяти квартир находятся у опасной черты. Они вынуждены в суде доказывать свое право на жизнь в новых домах. Плохая для них новость в том, что решать их судьбу будет судья Железнодорожного городского суда Мария Ермолина. Именно она рассматривала первое дело, и вряд ли ее позиция могла так быстро измениться.
Юристам давно известны особенности отечественного законодательства: даже честная покупка жилья порой не гарантирует спокойной жизни. В определенных ситуациях добросовестный покупатель может оказаться на улице. Но даже на этом фоне массовое выселение новоселов, пожалуй, исключительный случай. Таким образом якобы восстанавливаются права обманутых дольщиков. По крайней мере, на этом настаивают истцы. Однако анализ аналогичных дел показывает, что решение судьи Ермолиной несколько выбивается из общей судебной практики. Значит, закон не столь однозначен по этому поводу?
Сама история началась несколько лет назад, когда одна строительная компания начала возводить жилые дома в нескольких районах Подмосковья. Как обычно, тут же началась продажа квартир на этапе строительства.
Однако у компании возникли трудности, и она бросила стройку. Пустые бетонные коробки застыли с темными окнами. Сотни людей, вложившие в них свои кровные, едва не разделили судьбу обманутых дольщиков. Власти Подмосковья, к их чести, не бросили людей в беде. Правительство области и местные администрации нашли компанию, которая довела строительство до конца.
Казалось бы, история получила счастливую развязку. Однако после того как компания "Мега Строй" - новый инвестор - построила дома, на многих счастливых новоселов посыпались иски. Каждый раз схема исков была примерно одинакова. "Обманутые дольщики" (или люди, называющие себя таковыми) заключали договора с фирмами-посредниками, которые работали с прежним застройщиком. Схема, использованная в Железнодорожном суде, еще проще, поскольку требование о передаче квартир заявлено напрямую строительной компанией-контрагентом прежнего застройщика, в которой судья Ермолина разглядела "Обманутого дольщика". Если говорить юридическим языком, такие фирмы являлись соинвесторами тех самых прежних застройщиков.
Как заявляли истцы, новый застройщик был обязан учесть их в своих расчетах, но не учел. Правда, добросовестность некоторых фирм-посредников остается под вопросом. Споры вокруг построенных домов разбирали Ивантеевский и Железнодорожный городские суды, Московский областной суд, арбитражный суд Московской области, Девятый арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Московского округа. Перечисление инстанций важно, чтобы показать, насколько широкий круг людей в мантиях изучал проблему.
Например, как выяснилось в ходе процесса в Ивантеевском городском суде, фирма ООО "БСТ Комплект", претендовавшая на квартиры, надлежащим образом не выполнила своих обязательств перед прежним застройщиком. Поставить арматуру она "забыла", зато не забыла потребовать квартиры на "свою долю". Естественно, истцы проиграли дело. Для граждан, потерявших свои деньги, единственный выход в таком случае - предъявлять претензии к фирмам-соинвесторам.
Аналогичные решения выносили и арбитражные суды. А президиум Высшего арбитражного суда даже вынес прецедентное решение: соинвестор, заключивший договор соинвестирования с прежним застройщиком, не вправе требовать от нового застройщика передачи квартир. Как указала высшая инстанция, права на квартиры возникают только после завершения строительства дома. Старый инвестор до момента завершения стройки физически не мог передать соинвестору те права, которые пока не существуют. Конечно, постановления Высшего арбитражного суда относятся только к арбитражным судам. Однако закон един для всех. На президиуме Высшего арбитражного суда сложные юридические коллизии разбирают лучшие эксперты, ученые и практики.
Поэтому и некоторым судьям общей юрисдикции, наверное, будет полезно к ним прислушаться. Тем более что руководители двух ветвей судебной власти не раз говорили, насколько важно единство судебной практики. Не случайно в последнее время Высший арбитражный и Верховный суды даже стали принимать совместные постановления.
На этом фоне решение Железнодорожного городского суда стоит особняком, а новый иск грозит неприятностями новым жильцам. За двумя процессами - прошедшим и будущим - стоит фирма "Молния-М". В свое время она заключила договор со "Стройметресурсом" - предыдущим инвестором. А теперь настойчиво требует квартиры у нового застройщика - "МегаСтроя". Между тем, как выяснил в ходе аналогичного процесса Ивантеевский суд, "универсального правопреемства между ЗАО "Стройметресурс" и ООО "МегаСтрой" не имеется". По мнению суда, передача прав и обязанностей инвестора не повлекла возникновения у нового инвестора, то есть у компании "МегаСтрой", обязательств перед третьими лицами, имевшими договорные отношения с предыдущим инвестором. Что же изменилось в Железнодорожном?
В этой ситуации прежде всего жалко даже не третьих, а пятых и десятых лиц - обычных людей, честно купивших квартиры в новостройках. Трудно предположить, какие могут быть социальные последствия, если в Подмосковье с легкой руки суда появятся целые сообщества "обманутых покупателей"...