Сегодня большинство собственников квартир недовольны тем, как организовано управление их домом. Главные претензии - непрозрачность работы и неумеренные тарифные аппетиты.
Решить эти проблемы, "закрыв" вход на рынок малограмотным управдомам и откровенным мошенникам, должен законопроект, который в ближайшее время будет обсуждаться в Госдуме.
Предполагается, что законопроект решит проблему непрозрачности: он предусматривает, чтобы ТСЖ и управляющая компания предоставляли собственникам все необходимые документы о своей работе. Даже, к примеру, зарплата управляющего звена не может быть закрытой информацией.
Законопроект ограничивает создание "многодомовых" товариществ. Такая система сегодня процветает: муниципалитеты повсеместно отдают предпочтение "карманным" УК, по сути, "перелицованным" ДЕЗам. Нередко для этого фальсифицируются решения собраний собственников. Такие УК, как раньше ДЕЗы, обслуживают целые микрорайоны. Решить любые вопросы с таким "управдомом" собственникам нереально: попробуй проведи общее собрание, если в товариществе - тысячи членов, живущих в десятках домов. Прописанный в законопроекте принцип "один дом - одно товарищество" должен работать на собственников - соседям одного дома договориться легче.
Есть плюс и для жильцов новостроек. Оформление права собственности у них нередко затягивается на годы, и они вынуждены пользоваться услугами той УК, которую организует застройщик перед сдачей дома. Мало того что "свой" управленец сквозь пальцы смотрит на строительный брак, так еще и заменить его, не будучи собственниками, жильцы не могут. По новому законопроекту покупатели квартир еще до регистрации своей недвижимости получат те же права, что и "полноценные" собственники, смогут участвовать в собраниях собственников.
Много копий было сломано при подготовке поправки об ответственности жильцов за коммунальные долги. Законопроект сначала предлагал распространить действующую сегодня жесткую норму о выселении через суд злостных должников, живущих в муниципальных квартирах, и на собственников. Но в итоге победила более умеренная точка зрения. Сейчас, когда взаимоотношения жильцов и управленцев еще, мягко говоря, не устоялись, такие жесткие меры, как выселение, могут привести к злоупотреблениям со стороны УК. Поэтому пункт о выселении из законопроекта изъяли. С другой стороны, законодатели признают, что "кнут" для неплательщика все-таки нужен. Ведь сегодня недоплата одних "раскидывается" на всех остальных "добропорядочных" жильцов. Очевидно, законодателям предстоит еще раз подумать, что справедливее: выселять должников или оставить их "в покое", обязав расплачиваться за них платежеспособных соседей. Или поискать другие варианты решения проблемы.
Страховка от управдома
Еще один спорный момент законопроекта - создание института саморегулирования в сфере управления недвижимостью. Идея состоит в том, чтобы объединения управляющих (саморегулируемые организации или СРО) несли ответственность за своих членов. В случае если УК нанесет собственникам ущерб, он будет компенсирован из специального фонда СРО. Таким образом, говорят авторы поправки, членство управдомов в СРО - это своеобразная гарантия для собственников, что их не обманут, не украдут деньги.
Этот принцип, кстати, недавно был внедрен в строительстве. Но пока рано говорить, насколько эффективно он работает. Главное, что законопроект предлагает сделать участие управляющих в СРО не добровольным, как сейчас, а обязательным. Причем порог вхождения в СРО высок - 100 тыс. рублей взносов в компенсационный фонд плюс обязательное страхование гражданской ответственности за причинение вреда жизни и здоровью граждан включая общее имущество в доме на сумму 500 тыс. рублей за каждый дом.
При этом ясно, что серьезные дополнительные расходы управляющим, если саморегулирование станет обязательным, покрыть будет неоткуда, кроме как из платы жильцов дома. По некоторым оценкам, квартплата может вырасти на 15-20 процентов. К тому же такие финансовые условия работают в пользу крупных управляющих, а малый бизнес и тем более индивидуальные предприниматели с рынка жилищных услуг будут вынуждены уйти.
Интересно, что в сфере управления недвижимостью саморегулируемые организации уже формируются - управдомы объединяются добровольно, чтобы легче было вести диалог с муниципальной властью, представлять свои интересы при работе над законодательством. В Национальное объединение саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью, уже вошли 33 региональные СРО из 41 региона. В них объединились около тысячи управляющих компаний.
Уже есть примеры, когда компенсационный фонд СРО оказался весьма кстати. Например, в Архангельской области после взрыва бытового газа в доме управляющая компания возместила ущерб из средств компенсационного фонда СРО, членом которой является.
"Когда процесс объединения в СРО идет добровольно, это можно только приветствовать. "Искусственно" же загонять компании в саморегулирование, объявив его "обязательным", это совсем другое дело, - возражают критики этого пункта в законопроекте. - Здесь уже созданы условия для передела рынка". Если УК не "вписывается" в предложенные финансовые рамки и не может стать членом СРО, она должна прекратить существование даже в том случае, если работает добросовестно и собственники ею довольны. И собственники никак на это повлиять не могут. В итоге при обязательном саморегулировании интересы собственников не защищаются, а ущемляются.
Слушание законопроекта в Госдуме должно состояться до конца ноября. "РГ - Неделя" будет следить за развитием событий.