По обеспеченности торговыми площадями Екатеринбург значительно опережает большинство региональных городов-миллионников - здесь этот показатель составляет 970 квадратных метров на тысячу жителей. Но если для чиновников эта цифра - повод для гордости, то для девелоперов - сигнал грядущего кризиса.
С такой проблемой уже столкнулись Казань и Краснодар. Множество похожих торговых центров с одним и тем же набором брендов и услуг совершенно демотивируют покупателя. Зачем ехать еще куда-то, если стандартный комплект модного и респектабельного горожанина можно приобрести в двух шагах от дома? В Екатеринбурге в настоящее время 26 торговых центров - специализированных, эконом-класса и лакшри (люкс и суперлюкс), ни один из них пока не закрылся, но первый звонок уже прозвучал: в них остаются вакантными от 4 до 8 процентов площадей.
- За последние годы количество таких объектов увеличилось почти в два раза. Уже те, что сдавались в 2009-м, заполнялись с трудом. Несмотря на показатели роста товарооборота в 2010-м, средняя цена чека не меняется, в Челябинске и Перми, к примеру, отстающих от Екатеринбурга по развитию девелопмента лет на пять, выручка в эконом-сегменте на 30 процентов выше. Да и с точки зрения брендов рынок не расширился, - комментирует ситуацию один из участников рынка.
По мнению Елены Шевчук, вице-президента группы компаний, специализирующихся на девелопменте, консалтинге и управлении строительством, в 2011-м инвестиционная активность будет наблюдаться в городах с населением не выше 300-500 тысяч человек - именно на них нацелены маркетинговые стратегии международных сетей. Предпочтение будет отдаваться уже работающим объектам с четкой концепцией, высоким уровнем заполняемости и наличием якорных арендаторов.
- В условиях обострившейся конкуренции можно выиграть только за счет реконцепции объекта. Европа идет по пути создания индустриальных парков площадью 100-200 гектаров, где помимо торговых площадок имеются научно-популярные музеи, аттракционы, зоны отдыха. Причем это не просто разные объекты на одной территории, а части одного целого. У нас же собственники нередко гонятся за архитектурной красотой, забывая и про привлечение посетителей, и про утилитарную функцию торгового центра. Совсем недавно я наблюдал такое дизайнерское чудо в Сургуте: на первом этаже - длинная стойка рисепшн и выставочный образец авто, супермаркет - на втором, а парковка - через дорогу, магазины расположены так глубоко, что в галерее не видно их вывесок, - говорит Илья Афраймович, директор по развитию холдинга в сфере управления коммерческой недвижимостью.
Международные консультанты уверены, что будущее - за площадками, построенными под конкретного оператора или покупателя, но региональные девелоперы считают такие проекты невыгодными, поскольку их окупаемость может достигать 25 лет. Да и спрогнозировать товарообороты арендаторов сложно.
- Данные по текущему предложению еще можно собрать, а вот чтобы вычислить будущий спрос, приходится почти шаманить - пользоваться генпланами городов, протоколами комиссий по развитию, анонсами строительных компаний и даже слухами. Рынок очень закрыт - обмен базами данных, методиками анализа не происходит, - замечает эксперт по консалтингу Эвелина Павловская.
Довольно скептически отнеслись региональные девелоперы и к предложению ГУД провести классификацию торговых центров по таким критериям, как количество жителей в зоне покрытия, архитектура здания, внутренний дизайн и отделка, направленность на целевую аудиторию, логистика и инженерия, обеспеченность парковочными местами, наличие автомобильных и пешеходных потоков, удобных развязок и подъездов, арендаторов сервиса, профессиональной управляющей компании.
- Для иностранного оператора имеет значение класс объекта (А, В или С), для российского - нет. Ему гораздо важнее месторасположение и генерирующий поток покупателей, процент заполняемости. Магазин класса лакшри никогда не будет пользоваться дешевой отделкой, но там нет такой проходимости, как в эконом-классе в центре города. Классификация ТЦ должна быть по другим критериям, нежели бизнес-центров. Иностранные инвесторы и так не понимают нашей статистики, в которую включено все: и торговые центры, и автосалоны, и магазины пошаговой доступности, - говорит директор по продажам инвестиционной компании в сфере недвижимости Татьяна Ветчинкина.