Во всех субъектах РФ ожидается повышение цен на жилье
В этом году во всех субъектах РФ ожидается увеличение стоимости жилья. Правда, строительные компании, по оценкам экспертов, не заинтересованы в снижении объемов своих работ за счет уменьшения стоимости квадратного метра. Пока средняя нормативная планка для всех российских территорий в первом квартале 2011 года, по данным минрегиона, осталась примерно на том же уровне, что и в прошлом году, - 30 тысяч рублей за квадратный метр. Так стоит ли ждать на местах повышения цен на жилье? Эффективно ли сейчас вкладывать средства в строительство? Хватает ли денег, выделяемых на строительство жилья в рамках программы ликвидации ветхого фонда? На эти и другие вопросы собкоров "Российской газеты" в регионах мы попросили ответить президента Российского союза строителей Владимира Яковлева.
- В 2010 году прогнозировалось ввести 60 млн кв. метров жилья. За 10 месяцев прошлого года было сдано меньше 38 млн кв. метров. Удалось ли по итогам года достичь прогнозной планки?
- По результатам 2010 года строители сдали 58,1 млн квадратных метров жилья, что составляет 97,1% к уровню 2009 года. Достаточно приличный объем по сравнению с тем, что у нас когда-то было. Правда, в 1987 году, самом рекордном по вводу жилья, было сдано 76,4 млн квадратных метров.
Согласно правительственной программе ФЦП "Жилище" в 2011 году должно быть введено 63 млн квадратных метров жилья.
- Еще в конце 2010 года эксперты единодушно утверждали, что рынок жилой недвижимости восстанавливается. В каких регионах признаки оживления налицо?
- Несмотря на планируемое увеличение в этом году объемов строительства жилья на 3 млн квадратных метров, в территориях явного оживления не чувствуется. Потому что спрос пока, к сожалению, отстает от предложения. Одна из причин - по-прежнему высокие банковские кредиты. Сегодня процентная ставка для строительных компаний в среднем 15-17%. Согласитесь, дороговато. Особенно, когда все перекладывается на конечного потребителя.
Тем не менее государство проявляет большой интерес к строительству социального жилья. Это касается квартир и для военнослужащих, и для ветеранов войны, в том числе по программе переселения из аварийного и ветхого фонда. В таких случаях государственная доля в финансировании составляет примерно 30%. Да еще фонд по содействию реформирования ЖКХ прилично загружает подрядные строительные организации муниципалитета.
Большим подспорьем также стало и то, что разрешили использовать материнский капитал на ремонт, приобретение и строительство жилья. В 2011 году на данные цели должно быть израсходовано уже примерно 122 млрд рублей. А это очень серьезные объемы. Так что осталось заинтересовать граждан, чтобы они смогли на подготовленных территориях строить, в том числе и малоэтажные дома.
- Пока активного строительства в регионах не идет?
- Абсолютно. Явного оживления нет. На отдельных территориях строительство жилья идет в рамках запланированных объемов (в Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и Ростовской области). А где-то наблюдается серьезное отставание (в Москве, в Башкортостане и Татарстане).
- Какие механизмы, на ваш взгляд, должны быть использованы, чтобы стимулировать строительство в регионах?
- Механизмы все те же, ничего нового не придумано. Просто их нужно правильно использовать. Основной инструмент - это программа "Жилище", через которую проходит большое количество средств. На мой взгляд, необходимо большую часть из них направлять на инженерную подготовку территорий. К сожалению, пока выделение денег на эти цели, по сравнению с прошлым годом, сокращается. А ведь оборудование коммуникациями участков под застройку позволит увеличивать оперативность строительных работ. Сейчас этого не происходит.
Существует до сих пор и масса административных барьеров, связанных с оформлением земельных участков, с процедурой согласования проектной документации, присоединений к электричеству и т.п. Это как бег по пересеченной местности. Все время надо чего-то остерегаться и что-то преодолевать. Ведь только на госзакупках из-за коррупции теряется до триллиона рублей. Если учесть, что госбюджет на выполнение подрядных работ в области, к примеру, дорожного строительства составляет 5 триллионов рублей, становится понятно, сколько денег ушло налево.
Принятое правительством специальное постановление, в котором утвержден план по преодолению административных барьеров, должно изменить существующую ситуацию.
- Приход инвестиций на земли некрупных городов тормозится отсутствием у последних полного пакета градостроительных документов. Правительство несколько раз переносило сроки обязательной подготовки этих документов. В итоге лишь 20% муниципалитетов готовы принять инвесторов по правилам. Каким образом можно разрешить эту ситуацию?
- Если бы местные власти сориентировались сразу, то не пришлось бы правительству изменять сроки подготовки документов по схемам территориального планирования, по правилам землепользования и по генпланам застройки. Многие вопросы тогда были бы сняты.
- Что сейчас можно сделать?
- В этом году закачивается срок подготовки работ по территориальному планированию. Другого пути нет. Согласно градостроительному кодексу, каждое поселение должно иметь свой генеральный план. Впоследствии убедились, что генпланы нужны только там, где происходят какие-то серьезные изменения и масштабные строительные объекты. В остальных случаях можно обойтись схемами территориального планирования. Эти документы в состоянии сделать за небольшие деньги местные органы власти. Они просто обязаны в этом году завершить эту работу.
Инвестор просто так на территорию не придет, не захочет. С какой стати он поедет в какую-то область, если там ничего не делается, нет никакой перспективы? Могу назвать лишь несколько интересных областей, в которых с удовольствием работают инвесторы. Это Татарстан, Башкортостан, Красноярский край, Иркутская область, регионы Дальнего Востока.
- Каков, на ваш взгляд, ключевой фактор, который влияет на намерение инвестора начать застройку именно на этой территории?
- Есть такой показатель - плотность транспортной системы. Что имеется в виду? Дело в том, что на площадь города должен быть отведен определенный процент под строительство дорог, тоннелей, прочих транспортных развязок. Так, по Москве он составляет всего 7-8%. Если говорить о Юго-Восточной Азии, то там плотность транспортной системы доходит до 17%. А если говорить о Европе, то это 25%. В Америке - более 30%.
- Вопрос из региона. В Свердловской области создана первая в России СРО производителей стройматериалов. По словам ее председателя, самая большая проблема - транспортировка в соседние регионы, где высокий спрос. Существующая схема доставки стройматериалов по железной дороге или воде приводит к удорожанию продукции на 30-40%, а для того, чтобы заинтересовать в таких поставках автотранспортников, нужны встречные потоки. Как можно решить эту проблему с учетом российской специфики?
- Мы эту проблему знаем. Все зависит, во-первых, от заинтересованности самой железной дороги. Во-вторых, от создания альтернативных транспортных компаний, которые могли бы конкурировать друг с другом по перевозке. К примеру, в нашем союзе есть представители цементных производств из Волгоградской области. Они давным-давно поняли, что если надеяться только на железную дорогу, они бы все время простаивали. Поэтому сами закупили большое количество этих вагонов. И теперь самостоятельно участвуют в перевозках.
Это один из вариантов. Еще можно с кем-то объединяться, кооперироваться с другими фирмами, чтобы вагоны в обратную сторону не шли пустыми. Тогда стоимость груза будет сокращаться.
- Вопрос по ветхому фонду. Очень часто денег, выделяемых на строительство жилья для ликвидации ветхого фонда, не хватает. То есть себестоимость квадратного метра в регионе больше. И большинство подрядчиков отказываются строить на таких условиях. Тем не менее находятся такие фирмы, которые берутся работать как бы себе в убыток. Как вы считаете, не является ли это залогом строительства некачественного жилья? Ведь люди, которые переезжали из ветхих домов в новые квартиры, вскоре оказывались вновь в аварийном жилье. К примеру, много таких случаев в Тульской области. Что в этой связи можно изменить, как уйти от недобросовестных подрядчиков?
- По официальной информации, у нас сейчас примерно 100 млн квадратных метров аварийного и ветхого жилья. Хотя на самом деле гораздо больше, потому что почти 50% жилья построено до 70-го года прошлого века. То есть в любой ситуации оно требует либо капремонта, либо сноса. На переселение граждан из ветхого жилья через специальный фонд ЖКХ выделяется более 200 млрд рублей.
Другое дело - стоимость квадратного метра при расселении. Ее расчеты ведутся исходя из статистических данных по конкретной территории, а окончательно сводятся в минрегионе. Поэтому все споры о том, что на самом деле дешевле или дороже, разрешаются в пользу бедных.
Считаю, что утвержденные минрегионом цифры по себестоимости квадратного метра на местах обеспечивают качественное выполнение строительства жилья, выполнение по всем нормам и правилам. И случаев отказа, чтобы кто-нибудь не захотел что-то строить, не знаю.
- То есть случаев, когда в построенное жилье по программе переселения люди просто отказывались переселяться, вы не встречали?
- Может, такие случаи есть. Но к нам по этому поводу никто не обращался.
- В прошлом году в Смоленской области рухнуло недостроенное здание торгового центра. Как оказалось, стройка велась без проведения экспертизы проекта, что разрешено для невысотных зданий, общая площадь которых составляет не более 1500 тысяч квадратных метров. В настоящее время это самый популярный вид строительства по таким нормативам, поскольку к таким строениям можно также без экспертизы присоединить бесконечное количество других пристроек. Такие вопросы как-то регламентируются?
- Градостроительный кодекс узаконил решение всех этих вопросов - дома малой этажности и площадью до полутора тысяч квадратных метров, причем любого назначения, разрешено строить без экспертизы. Теперь за это несут ответственность саморегулируемые организации (проектировщики, изыскатели и строители).
- В конце прошлого года минрегион предлагал отказаться от долевого строительства (214-ФЗ), чтобы решить проблему обманутых дольщиков. Как ситуация разрешилась?
- Согласно 214-ФЗ необходимо заключать договора не напрямую с гражданами. То есть не они должны вносить долю, а происходить это должно за счет регистрации, оформления через государственные структуры. Если так не будет происходить, мы все время будем находить каких-то обманутых дольщиков.
214-ФЗ как раз предусматривает большую защиту граждан, чем подрядных организаций. Правда, больший крен был сделан в пользу интересов гражданина и меньше в защиту строительных компаний, инвесторов.
Но никто сегодня от долевого строительства отказываться не собирается. Закон может быть только усовершенствован.
- И последний вопрос: стоит ли ждать повышения цен на жилье в регионах?
- По итогам прошлого года, цены на жилье незначительно повысились. В этом году нас тоже ждет небольшой рост. Правда, по нашим прогнозам, он не превысит уровень инфляции.
