Строительный рынок Перми готовится к новому формату работы - среднеэтажному. К этому его обязывает принятый гордумой Генеральный план застройки города, который предусматривает ограничение максимальной высотности строительства в границах краевого центра.
В частности, на окраине города высотность зданий будет ограничена 10,5 и 13,5 метра, в центре - 20 метрами. И только в четырех микрорайонах (Парковый, Садовый, Крохалева и Пролетарский) - домам разрешат расти до 35 метров. Возможность высотного строительства остается и в других микрорайонах, но архитектурные проекты пермских небоскребов обязательно должны пройти процедуру публичных слушаний.
В первых публичных слушаниях по изменениям городских Правил землепользования и застройки, состоявшихся в Дзержинском районе Перми, приняли участие более 80 человек: жители города, представители органов местного самоуправления, профессиональных объединений, общественных организаций, строительных компаний. Окончательно проект будет рассмотрен на заседании Пермской гордумы в третьем квартале 2012 года. При этом новые изменения не коснутся уже выданных разрешений на строительство.
Целесообразность ограничения высотности зданий городские власти объясняют прежде всего заботой о благоприятных условиях проживания пермяков. По словам руководителя муниципального бюджетного учреждения "Бюро городских проектов" Андрея Головина, сегодня тенденции рынка заставляют перемещаться жителей на периферию города, где кипит активное строительство и возводятся высотные жилые дома. Несбалансированное распределение плотности населения значительно повышает расходы на содержание инфраструктуры города.
- Сегодня тренды развития жилой застройки перемещают пермяков на окраины, а плотность населения в центре города, где сосредоточен максимум городской инфраструктуры, остается низкой, - отметил Андрей Головин. - Получается некий город-"бублик". В нем, с одной стороны, сокращается число жителей и ветшает инфраструктура в центре. А с другой - возникающая по краям застройка ложится финансовым бременем на население при латании дыр в неоправданно разрастающейся инфраструктуре. Нарушен необходимый баланс между финансовыми возможностями городского сообщества и площадью территории, которую необходимо обустраивать, содержать и охранять. К примеру, сегодня на одного москвича приходится 40 сантиметров городских улиц и дорог, а на одного пермяка - два метра. Поэтому ограничение максимальной высоты зданий, предусмотренное Генпланом, призвано в первую очередь сбалансировать плотность населения в центре города и на его окраинах.
По словам Андрея Головина, другим важным мотивом ограничения высотности является комфортность городского пространства. Дело в том, что высота дома, не превышающая 20 метров, соответствует профилю улицы, а это позволяет сохранить естественную освещенность городского пространства. Соблюдение норм инсоляции квартир в высотных домах как единственного критерия ограничений определило беспорядочное расположение домов в городском пространстве и привело к игнорированию освещенности общественных территорий (улиц, парков, скверов, дворов), поскольку тень от таких объектов составляет до 130 метров. Кроме того, нерегулируемое размещение высоток разрушает восприятие архитектуры сложившейся исторической части города, если речь идет о строительстве в центральных кварталах города.
Возможность построить высотное здание в Перми, несмотря на новые Правила, у застройщиков все же появится. Однако для этого им необходимо будет пройти процедуру публичных слушаний, то есть представить свой проект на обсуждение не только властей города, но и общественности. В каждом случае конечное решение по итогам публичных слушаний будет принимать Пермская городская Дума. Возможно, что первым глобальным проектом, прошедшим процедуру внесения отдельных изменений в ПЗЗ, станет застройка квартала N 179, который был презентован девелопером в марте текущего года и наряду с шестиэтажными зданиями имеет три высотных акцента свыше 20 метров.
По мнению застройщиков, ограничение максимальной высотности возводимых зданий не приведет к миграции населения обратно в центр города, поскольку не изменит соотношения цен на рынке жилой недвижимости, где стоимость квартир в центральных и периферийных районах сильно разнится. При этом запрет на строительство высоток может повысить стоимость жилой недвижимости одновременно и в центре, и на окраинах.
Разработчики Генплана, в свою очередь, утверждают, что экономика строительных проектов не пострадает, если девелоперы будут заниматься не точечной, а квартальной застройкой.
Впрочем, исполнять требования Генплана пермские строители уже готовы, хотя и не рассматривают процедуру публичных слушаний как эффективный инструмент, с помощью которого можно оперативно получить разрешение на строительство высотного здания в городской черте.
- Сегодня мы уже технически готовы заниматься среднеэтажным и даже малоэтажным строительством, - отметил генеральный директор компании "СтройПанельКомплект" Виктор Суетин. - Другое дело, какова будет себестоимость этого строительства, ведь один квадратный метр среднеэтажного жилья обойдется нам примерно на 15-20 процентов дороже, чем аналогичная площадь в высотном доме. Не решит эту проблему и предлагаемая городскими властями схема квартальной застройки, когда один девелопер возводит сразу несколько среднеэтажных зданий на одном участке. Кроме того, мне непонятно бытующее сегодня мнение о том, что высот-ные дома "уродуют" лицо города. На мой взгляд, высотки, в зависимости от качества архитектурного проекта, могут быть и украшением мегаполиса. При этом нарушить какие либо нормы, в том числе инсоляции, они не могут, поскольку каждый проект проходит длительное согласование в комиссии по землепользованию и застройке администрации города Перми.
С этим мнением отчасти согласна и руководитель аналитического отдела компании "Камская долина" Эльвира Епишина. По ее словам, сегодня спор о необходимости ограничения максимальной высоты новых зданий в Перми уже окончен, но на повестке дня появляются другие актуальные вопросы. Например, как при существующих ограничениях сделать жилье доступным для людей? Как не допустить деградации отдаленных районов города, развитие которых уже не является приоритетным? Говоря о "высотных" исключениях, которые допускает процедура публичных слушаний, эксперт отмечает, что инструмент сам по себе хорош, однако нет гарантии, что под его влиянием сроки реализации того или иного проекта не затянутся.
В свою очередь, "Бюро городских проектов" утверждает, что проектировать застройку нужно по правилам и тогда никаких задержек с согласованиями не будет. Процедура рассмотрения отклонений от правил - это возможность не пропустить выдающиеся проекты, которые могут стать украшением и предметом гордости города. Если застройщик предполагает внести подобный вклад в архитектурное достояние Перми, то в этом случае говорить о длительности сроков неуместно. Прежде всего это выбор самого застройщика, а при оценке претензий на эксклюзив спешить нельзя.