Эксперт: Банки осторожно подходят к финансированию строительства
Существенных изменений в сегменте офисных помещений не наблюдается. Однако аналитики обращают внимание, что макроэкономическая нестабильность создает предпосылки для осторожной и взвешенной политики многих игроков рынка коммерческой недвижимости. В частности, некоторые компании-арендаторы приостановили поиск новых офисов в ожидании снижения ставок аренды. Вместе с тем немногие собственники готовы пересматривать арендную политику своих помещений. Сохраняется тенденция по диверсификации инвестиций и вложению средств в объекты с высокой степенью ликвидности на рынке покупки офисных помещений.
Самым востребованным форматом для арендаторов остаются офисные площади до 500 кв. м. Особенно велик спрос на небольшие офисы площадью 100 - 300 кв. м. Спрос на помещения по-прежнему формируют в основном компании финансового сектора и сферы услуг, промышленности и информационных технологий. Особенно высока активность IT-компаний, присутствие которых на рынке постоянно возрастает. В связи со снижением общей деловой активности аналитики отмечают рост уровня вакантности на рынке офисной недвижимости Москвы. Он достиг 13% для офисов класса А и 9,5% для офисов класса B.
Во втором квартале этого года рынок офисной недвижимости Москвы пополнился двумя объектами, объем площадей которых превысил показатель за аналогичный период 2011 года. По мнению аналитиков, если тенденция строительства офисных площадей продолжится в этом же темпе, в перспективе 2 - 3 лет существует опасность возникновения дефицита качественных офисных помещений в Москве. Низкий уровень строительной активности авторы обзора связывают с отсутствием "дешевых" денег и со сложностями кредитования.
- Основной приток инвестиций в строительство офисной и жилой недвижимости сегодня обеспечивают профессиональные игроки рынка - девелоперы, имеющие в своем арсенале солидный портфель реализованных проектов, - отметил Алексей Филимонов, генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. - На ранних этапах реализации проектов финансирование строительства офисной и жилой недвижимости ведется за счет собственных средств девелопера. Сегодня их доля составляет не более 40% от общего объема инвестиций в проект, остальные 60% - заемные средства. Однако банки готовы кредитовать только проверенных девелоперов, с которыми сотрудничают давно и успешно.
Директор департамента развития ипотечного кредитования банка "Стройкредит" Дмитрий Жуков также считает, что в целом банки сегодня готовы участвовать в финансировании застройщиков. При этом он назвал проектное финансирование строительства одним из наиболее защищенных направлений кредитования. При качественной оценке заемщика и последующем контроле риски вполне приемлемые, уверен эксперт. Кроме того, строительные компании, как правило, переходят на обслуживание в кредитующие их банки, соответственно, у банков есть четкое понимание текущего финансового состояния застройщиков. "Также этот вид кредитования дает возможность предоставлять ипотечные кредиты физлицам - потенциальным покупателям квартир на специальных условиях", - добавил Жуков. В первом полугодии 2012 г. банки не проявляли значительной активности в части предоставления финансирования и продолжали кредитовать девелоперские компании только под залог ликвидных активов, заметил ведущий консультант по финансам "Нексиа Пачоли Консалтинг" Андрей Коровенков. Кроме того, по его словам, росли ставки по кредитам, их среднее значение в апреле составило 10,9%. Как пояснил эксперт, источником возврата предоставляемых ресурсов выступают средства, генерируемые проектом, а принимаемые банком риски корректируются в сторону снижения участием заемщика собственными средствами (20 - 35% от проектной стоимости) и залогом активов, удовлетворяющих банк по стоимости и ликвидности. Учитывая значительные риски подобных сделок, в качестве компенсации риска банк требует долю в проектной компании. По словам Коровенкова, сегодня некоторые банки осознанно сокращают долю проектного финансирования офисной и жилой недвижимости, увеличивая долю рефинансирования подобных проектов, что связано с необходимостью оптимизации кредитных рисков в условиях неопределенности текущей макроэкономической ситуации.
Что касается рисков вложения средств в строительство, как считает Алексей Филимонов, основной риск девелопера при строительстве офисной недвижимости за пределами ТТК - это вероятность высокой вакантности площадей, в результате которой он не сможет сформировать постоянный денежный поток после реализации проекта. Кроме того, сегодня также высоки риски, связанные с разрешительной документацией. Практика показывает, что в последнее время по многим инвестиционным контрактам получены отказы. "По жилой недвижимости риски ниже. Хотя в связи со сложной макроэкономической ситуацией девелопер может столкнуться с резким падением покупательской способности", - предостерег Филимонов.
До конца этого года в Москве девелоперами заявлено 23 объекта с суммарной площадью качественных офисных помещений более 895 тыс. кв. м. Однако, по мнению экспертов, с учетом макроэкономической нестабильности тенденция переноса сроков ввода строящихся объектов может сохраниться.
