Напомним, что реформа кадастрового учета стартовала в 2006 году. Ее основная цель - систематизировать в едином электронном ресурсе данные по любым объектам недвижимости, имеющимся на территории России.
Как известно, раньше учетом объектов капстроительства (зданий, сооружений, помещений) занимались организации технической инвентаризации, причем их базы были привязаны к конкретным территориям. Чтобы систематизировать эту информацию, в 2007 году правительство РФ запустило программу передачи сведений из архивов БТИ в Роснедвижимость (позже ведомство было реорганизовано и присоединено к Росреестру). С 1 января 2013 года функции учета объектов капстроительства, а также земельных участков сконцентрированы в руках Кадастровой палаты во всех субъектах РФ.
На территории Свердловской области оцифровка архивов БТИ проводилась в три этапа, начиная с 2008 года. Итоговые данные Кадастровая палата получила в мае 2012-го, в июне-июле их загрузили в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Очевидно, что времени на проверку всех сведений по двум миллионам объектов было очень мало: с 1 сентября 2012 года в регионе начался переходный период. Изменился не только порядок действий при постановке зданий и квартир на учет, но и ряд важных технических документов, программное обеспечение. В частности, появились техпланы, а функция оформления кадастровых паспортов на объекты капстроительства перешла от БТИ к Кадастровой палате.
Безболезненно пережить этот этап, надо признать, не получилось. Самым сложным периодом стал конец прошлого года. Только в ноябре в Кадастровую палату Свердловской области поступило 10 тысяч заявлений о постановке объектов капстроительства на кадастровый учет и свыше 14 тысяч запросов о предоставлении сведений из ГКН - в пять раз больше, чем за два предыдущих месяца. Для многих участников сделок стали неприятным сюрпризом сроки оформления кадастрового паспорта: пять рабочих дней, если объект обнаружен в базе и не менял своих характеристик с даты последней инвентаризации, и 20 рабочих дней, если он вводится в ГКН впервые. Причем сначала собственнику придется заказать изготовление техплана на квартиру - надо сказать, что БТИ и кадастровые инженеры, подсуетившись, тут же установили ценник на уровне 1,5-2 тысячи рублей за экземпляр.
Неразбериха коснулась не только обычных граждан, но и профессиональных участников рынка недвижимости, в первую очередь риелторов и застройщиков. Последние, в частности, испытывали затруднения с постановкой на кадастровый учет многоэтажных новостроек. Соответственно, возникли трения с дольщиками, которые не имели возможности зарегистрировать собственность на квартиры и продолжали выплачивать ипотечные кредиты по более высокой ставке - как за объекты незавершенного строительства.
- Когда начали работать с базой, выяснилось, что сведения оцифрованы не очень корректно, поэтому далеко не все объекты учтены в ГКН. Специалистам приходится фактически вручную сверять информацию в системе с электронными образами переданных документов. Количество технических ошибок колеблется на уровне 30-40 процентов. Все они должны быть выявлены и исправлены до 1 сентября, - комментирует ситуацию заместитель директора - главный технолог Кадастровой палаты Свердловской области Ирина Копытова.
Почему в кадастр попала искаженная информация, эксперт объясняет и пресловутым человеческим фактором, и объективными причинами. БТИ вели свои архивы более 80 лет, из них в электронном виде - последние 15. Поэтому оцифровка, по сути, представляла собой сканирование бумажных документов с последующим заполнением вручную обязательных характеристик помещений. Отрицательную роль сыграло и отсутствие в стране единой практики составления техпаспортов на объекты незавершенного строительства. В итоге каждая территория делала так, как считала правильным. К тому же в 2009 году на федеральном уровне отменили текущую инвентаризацию жилфонда с целью статучета и эксплуатации, а обязательное обследование объектов перед сделками - еще раньше. Понятно, что с тех пор многие дома и квартиры пережили перепланировку, а в кадастре это никак не отражено.
Несмотря на недостатки базы, в Кадастровой палате не считают целесообразным проводить массовую инвентаризацию жилфонда на текущем этапе.
- Для этого надо попасть в каждое здание, каждое жилое помещение, что нереально, да и расходы колоссальные. Застопорим искусственно рынок недвижимости. Отвечать за сделанное в своем жилище должен сам собственник, - рассуждает Ирина Копытова.
Ликвидацией хаоса пришлось заниматься, что называется, в рабочем порядке. Еще в октябре-ноябре в Уральской палате недвижимости (УПН) провели несколько круглых столов с участием представителей БТИ, Росреестра, Кадастровой палаты, банков. В результате появился алгоритм, позволяющий сориентироваться, где и в какие сроки можно получить необходимую документацию. Кадастровая палата открыла два дополнительных офиса - для физлиц и для профессиональных участников рынка. С кредитными учреждениями тоже удалось достичь понимания - сегодня они либо дают отсрочку по сбору документов, либо вписывают в договор условие, что кадастровый паспорт заемщик предоставляет лично к моменту сделки.
- Проблемы с оформлением кадастровых паспортов и техпланов еще остались, но уже не в том объеме, как в конце прошлого года. На стоимости услуг риелторов нововведения никак не отразились, а вот на сроках сделок - да, поскольку 60-80 процентов из них - ипотечные, - считает председатель комитета по риелторской деятельности УПН Александр Степанов.
По прогнозам главного технолога Кадастровой палаты, обстановка должна полностью стабилизироваться примерно через месяц-два. Какая-то часть заявителей наверняка воспользуется возможностями, открывшимися с 1 января 2013 года в связи с вступлением в силу положений ФЗ-122 "О государственной регистрации прав". Они, в частности, гласят, что для некоторых сделок кадастровый паспорт не обязателен.
Должна разрешиться и проблема с новостройками. По словам Ирины Копытовой, застройщики отчасти сами спровоцировали очереди: в переходный период они имели право поставить здание на кадастровый учет на основании техпаспорта, однако все предпочли отложить это дело до конца ноября. Между тем с 1 января закон позволяет ставить на кадастровый учет многоэтажный объект только по акту ввода в эксплуатацию.
Все эксперты сходятся во мнении, что на отладку новой системы понадобится как минимум несколько лет. Регионы уже сталкивались с чем-то похожим в 2004-2005 годах, когда на основе разных источников информации систематизировался земельный кадастр. "Кашу" из технических ошибок, повторов, а порой настоящих ляпов пришлось разгребать два года. Возможно, именно для этого Минфин РФ и заложил такую фору при разработке законопроекта о налоге на недвижимость: предполагается, что он будет вводиться с 1 января 2014 по 1 января 2018 года - по мере того, как в муниципалитетах завершится кадастровая оценка объектов капстроительства.
Как только улягутся эмоции, собственники жилья смогут прочувствовать и плюсы от нововведений. Уже сейчас они имеют возможность в Интернете просматривать общедоступную информацию из ГКН по конкретному дому и квартире, запрашивать сведения о правах. Все это призвано сделать рынок недвижимости более прозрачным, снизить уровень рисков.
Михаил Куликов, генеральный директор ГУП "ЦТИ" Самарской области, вице-президент Федеративного союза инвентаризаторов России:
- В 2006 году наша область, наряду с Кемеровской, Тверской и Калужской, была выбрана в качестве пилотного региона для внедрения новой системы учета недвижимости. В ходе выполнения проекта мы столкнулись как с техническими, так и с организационными проблемами. К примеру, на оцифровку данных привлекались наемные сотрудники, слабо знакомые с сутью техинвентаризации. В лучшем случае они консультировались с нами, в худшем - оставляли часть полей пустыми или вбивали первые попавшиеся цифры.
Я считаю, сначала нужно было провести массовую инвентаризацию всего жилфонда, а потом уже передавать сведения в кадастр. Тогда база состояла бы полностью из качественных и актуальных данных, что решило бы многие вопросы при переходе к единому налогу на недвижимость. Эти вещи мы неоднократно озвучивали, однако, наблюдая сегодня за ситуацией в других регионах, понимаю: опыт "пилотников" не учли.