Двухэтажное каменное здание, построенное в конце XIX века и реконструированное в начале века нынешнего (в результате чего появился третий - мансардный - этаж), уже начали сносить, как вдруг выяснилось, что он имеет признаки объекта культурного наследия (ОКН). Выяснили это нижегородские архитекторы и культурологи, которые подали в управление госохранкультуры Нижегородской области результаты проведенной ими экспертизы.
Особняк принадлежит фирме, которая стала застройщиком всего этого квартала. Разрешение на снос дома мэрия дала на основании предоставленного инвестором пакета документов. На момент начала работ по сносу инвестору не было известно, что дом представляет культурно-историческую ценность. Как только руководство компании узнало об этом, снос приостановили. На принятие решения о том, будет ли дом включен в реестр ОКН, у управления госохранкультуры по законодательству есть 45 дней. Если данный объект не внесут в реестр, здание все же снесут. В противном случае инвестору предстоит восстановить особняк в прежнем облике.
В этой конфликтной ситуации как в капле воды отразились серьезные проблемы в сфере застройки и реконструкции исторического центра столицы ПФО.
- Каменных домов, построенных в конце XIX - начале XX века и не внесенных в реестр ОКН, то есть аналогичных злополучному 126-му по улице Ильинской, в Нижегородском районе не одна сотня, - утверждает государственный эксперт Министерства культуры РФ Ирина Агафонова. - Работу по сохранению ОКН надо было начинать еще 20 лет назад, в начале 90-х, когда началась точечная застройка центра города и варварское уничтожение культурного наследия.
По словам главы администрации Нижегородского района Нижнего Новгорода Игоря Согина, в центре города расположено 453 дома ветхого и аварийного жилого фонда, из которых 23 внесены в реестр ОКН. Однако данные БТИ о степени износа многих жилых домов уже устарели, и поэтому реальное число ветхого фонда в историческом центре города на 600 зданий больше. Жильцы этих домов мечтают переехать в современные квартиры со всеми удобствами.
- В минувшем году ко мне обратились 150 жителей ветхого фонда, и у всех был один и тот же вопрос: "Когда нас будут расселять?" - говорит Игорь Согин. - Люди устали жить в домах с печным отоплением, с туалетом и водопроводной колонкой на улице.
Программа волнового расселения жителей ветхого фонда за счет средств городского бюджета решает проблему только на 40 процентов, развивает тему заместитель главы администрации Нижнего Новгорода Сергей Миронов. У муниципалитета нет средств, чтобы расселить всех нуждающихся. Поэтому выход один - привлечение инвесторов через аукционы по развитию застроенных территорий. Понятно, что коммерческие структуры участвуют в данных аукционах не из альтруистских побуждений, они хотят выжать из полученного под застройку участка максимум прибыли. Для ограничения аппетитов девелоперов существует градостроительный совет при губернаторе области. Этот орган не утвердит проект развития того или иного квартала, если в нем превышены определенные в законодательстве нормы высотности зданий, инсоляции жилых помещений, плотности застройки, количества парковочных мест. По словам директора нижегородского дивизиона одной из крупных строительных компаний Дмитрия Заранкина, свой проект в историческом центре города они согласовывали четыре раза на архитектурном совете и один раз - на градостроительном.
Да и проект застройки квартала, где расположен дом N 126 по улице Ильинской, был существенно подкорректирован в соответствии с замечаниями членов градсовета. Впрочем, даже после корректировки проекта плотность застройки на данном участке вырастает примерно в пять раз. Соответственно увеличится число жителей. Поскольку купят квартиры в новых домах люди весьма небедные, обладающие 1-2 автомобилями, нагрузка на транспортную инфраструктуру многократно возрастет. А ведь дороги в историческом центре города очень узкие и расширять их зачастую нет возможности. Увеличение транспортного потока приведет к усугублению ситуации на дорогах. Строить же малоэтажные дома вместо расселенных развалюх инвесторам не позволяет экономика подобных проектов. Так что девелоперам необходимо пройти между Сциллой ограничения плотности застройки и Харибдой немалых издержек на расселение жителей ветхого фонда.
- На площадке в историческом центре Нижнего Новгорода, где возводится наш новый жилой комплекс, объектов культурного наследия нет, однако мы столкнулись с другой сложностью - расселением жителей ветхого фонда, - говорит вице-президент одной из крупных строительных компаний Александр Байгушев. - На сегодня нам удалось расселить людей на 80 процентов. Процесс идет нелегко, некоторые жители выдвигают неадекватные требования. Приходится расселять через суд, а это сильно растягивает сроки реализации проекта.
В прошлом году только к 10 процентам аукционов на развитие застроенных территорий инвесторы проявили интерес, на остальные 90 процентов не заявился ни один участник, подтверждает Сергей Миронов. Инвестору порой приходится выкупать за 20 миллионов рублей ветхую хибару, рыночная цена которой в десять раз меньше. Ведь для застройщика промедление приносит убытки. Некоторые юридически грамотные граждане этим пользуются: прописывают к себе множество родственников, разделяют лицевые счета, а то и оформляют договоры купли-продажи на одну сотую часть квартиры.
Недавно в городе был зафиксирован своеобразный рекорд: собственниками двухкомнатной квартиры в ветхом фонде стали аж 20 человек. Кому-то из них принадлежал один квадратный метр, кому-то - 20 квадратных сантиметров. Когда дело доходит до расселения, все они требуют себе отдельные квартиры.