Застройщикам изменят правила продажи жилья
- Фонд "РЖС" провел первые земельные аукционы, где для участников были установлены квалификационные требования. Каковы итоги?
- Первые аукционы были проведены в конце марта. По итогам трех аукционов планируется заключение договоров аренды под жилищное строительство.
Все земельные участки, выставляемые на торги, разные. Например, в Татарстане или Московской области - небольшие, по 3 га, а в Нижегородской области - 204 га.
В соответствии с федеральным законом N 290-ФЗ требования к опыту потенциального застройщика соотнесены с объемом жилья, которое на данном участке в соответствии с аукционной документацией необходимо построить. Чтобы пройти квалификацию застройщик должен иметь опыт работы не менее трех лет, в том числе опыт возведения жилья объемом не менее среднегодового объема ввода жилья, установленного в аукционной документации.
Так, например, на одном из упомянутых участков площадью 3 га планируется построить не менее 8 тыс. кв. м в течение трех лет. При этом у участника аукциона должен быть опыт работы в качестве застройщика не менее чем три года при условии, что совокупный объем ввода жилья за последние три года составил не менее чем 8 тыс. кв. м.
Этот объем абсолютно посильный для средней строительной компании. Поэтому опасения, что квалификационные требования смогут пройти только крупные застройщики, не подтвердились. При этом сохранилась главная идея квалификационных требований - недопущение некомпетентных застройщиков на рынок жилищного строительства.
Также у застройщика должен быть допуск СРО в качестве застройщика. Кроме того, застройщик не должен находиться в стадии банкротства и в стадии административного приостановления деятельности, а также не должен состоять в реестрах недобросовестных поставщиков, которые ведутся в соответствии с федеральными законами N 94-ФЗ и N 223-ФЗ.
Подать заявку на участие в аукционе можно и от лица простого товарищества, состоящего из нескольких строительных компаний. При этом требования к опыту работы, объему застройки и к допуску СРО применяются совокупно, но каждый из участников должен соответствовать хотя бы одному из указанных квалификационных требований. Остальные требования распространяются на каждого из членов простого товарищества в отдельности.
В конечном итоге все эти меры направлены на увеличение объемов доступного качественного жилья. Однако для того, чтобы было много жилья, нужны не только квалифицированные застройщики, которые строят хорошо и быстро, но прежде всего должно быть достаточно площадок с оптимальными условиями по инфраструктуре всех видов, преимущественно среднего размера - 30-35 га. От этого увеличивается предложение и снижается конечная цена на жилье.
- Какие технико-экономические требования к планировке и застройке, а также применяемым материалам устанавливает фонд и в каких случаях?
- Федеральным законом N 161-ФЗ попечительскому совету фонда дана возможность также включать в условия аукционов по предоставлению участков для жилищного строительства либо размещения предприятий стройиндустрии требования к планировочным решениям, технико-экономическим показателям застройки, применяемым материалам и технологиям в части их энергоэффективности и экологичности. Мы предъявляем те требования к застройке, которые позволяют создать действительно комфортное инновационное жилье.
В рамках заключенных договоров аренды фондом проводится постоянный мониторинг выполнения всех установленных требований. Предусматривается ежемесячная отчетность застройщика, на площадках установлены вэб-камеры и др. При этом фонд не только контролирует проекты, но и координирует выполнение всех этапов проекта. Фонд участвует в стадии получения технических условий для присоединения к объектам инфраструктуры, подготовки проекта планировки, проектирования, самого строительства, поэтому проекты на земельных участках фонда реализуются в два раза быстрее по сравнению со средними сроками освоения участков в целом по стране.
В соответствии с N 290-ФЗ фонду предоставлено право проведения совместно с застройщиком строительного контроля, в том числе качества выполняемых на объекте строительных работ.
Также проводится независимая экспертиза проектной документации и строительно-техническая экспертиза при строительстве.
- Насколько выгодно бизнесу участвовать в подобных проектах?
- Все зависит от конкретного земельного участка, его рыночной цены и спроса, т.к. если в течение года после окончания строительства жилье не будет востребовано гражданами из числа отдельных категорий, застройщик вправе продавать жилье любым лицам без ограничения цены. Сейчас мы составили перечень регионов и муниципалитетов, в которых, по нашим оценкам, так называемые "голландские" аукционы будут востребованы со стороны бизнеса. Но необходима совместная работа региональных и местных властей по формированию оптимального предложения для рынка жилья.
