МЭР поменяет правила предоставления земельных участков
- Что ждет бизнес в случае принятия законопроекта?
- Мы постарались в этом законопроекте устранить все накопившиеся за последние десять лет недостатки регулирования. Сейчас земельное законодательство делает приобретение земли у государства крайне длительным и непредсказуемым.
Существуют две процедуры приобретения участков у государства: на торгах, когда процесс должен быть прозрачен, и все должны получить равные возможности, и без проведения торгов, когда участки раздаются органами власти в индивидуальном порядке, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Поэтому основной вопрос: какую процедуру в каких случаях применять? Чтобы выставить участок на торги, надо потратить время и средства на его формирование. Многие муниципалитеты да и федеральные власти часто ссылаются на отсутствие средств на такие работы. Кроме того, при проведении торгов сложно предоставить участок "своему" предприятию. Поэтому пока практика проведения аукционов широкого распространения не получила. Единственное исключение - это жилищное строительство, для которого установлен прямой запрет предоставлять участки без торгов.
А для других видов бизнеса - в промышленности, торговле - по-прежнему стараются пойти по пути индивидуальной раздачи земли. Если территория инвестиционно привлекательная, то желающих на нее много. И когда есть возможность выбирать, остается риск злоупотреблений.
Конечно, на торги мы не можем выставить участки под такие объекты, которые строятся за счет бюджета, под автодороги, ЛЭП, трубопроводы. Поэтому перед нами встала задача установить в законе запрет на предоставление земли без торгов, сделав исключением для закрытого перечня случаев. Запретив продажу земли без торгов, мы можем создать ситуацию, когда будет очень сложно приобрести крупные и уникальные по конфигурации площадки для крупного производства. Некоторые регионы прилагают много усилий для размещения крупных предприятий на своей территории. Для таких случаев законопроект предусматривает право правительства РФ принимать решение о возможности адресного предоставления участков отдельным инвесторам. Обсуждается включение в законопроект такого права для губернаторов.
- Значит, процедура предоставления участков без торгов все-таки остается. Сегодня эта процедура занимает от трех месяцев до трех лет. Предусмотрены ли изменения этого порядка?
- Поскольку такая процедура остается в основном для социально и экономически важных объектов, таких как дороги, трубопроводы, ЛЭП и т.д., очень важно значительно сократить сроки. Сегодня процедура крайне затянута и обременительна для застройщика. Нужен так называемый акт выбора, который должен по закону готовить муниципалитет. Но по жизни все за него делает инвестор. Количество согласований к этому акту выбора законом не установлено, но на местах требуют собрать множество печатей и подписей. В частности, требуют получить согласования СЭС, архитектора, земельного комитета, в некоторых регионах - до 20 согласований. Бывает, что, пройдя 75% пути, инвестор получает отказ на одном из этапов. Сейчас акт выбора мы как таковой просто ликвидировали. Если есть вся градостроительная документация, то ничего не надо согласовывать. Также законопроект предусматривает, что разрешенное использование земельных участков, предназначенных для размещения объектов государственного и муниципального значения, определяется проектом планировки и проектом межевания. Это значит, что отдельная процедура изменения разрешенного использования не нужна. Устанавливаются сроки формирования и предоставления участков без торгов, которых нет сегодня в законе. Вся процедура должна по проекту занимать не более трех месяцев.
- В большинстве случаев любой инвестор, начинающий строительство, натыкается на чью-то землю. Что делать?
- Такой риск существует. Есть много участков, границы которых не имеют точного описания, и у этих участков есть законные собственники. Можно подготовить все документы, сформировать участок и даже получить его в аренду. А потом выясняется, что вы "залезли" на чужую землю. Начинаются судебные разбирательства, весь инвестиционный проект накрывается медным тазом. И это проблема не только бизнеса, но и граждан. Приведу пример. Крупное федеральное предприятие в Московской области. Предприятию еще в советское время выделено 300 га. Но точных границ не установлено. Если посмотреть на карту, на этих гектарах появились дачные товарищества лет 15-20 назад. Оказывается, что у предприятия уже не 300 га, а всего лишь 170. Муниципалитет предоставил земельные участки, и там уже стоят дачные, садовые дома. Многие из них в кадастре. Росимущество обращается в суд, защищая федеральные земли, и садовые товарищества оказываются в судебных тяжбах. Это последствия того, что раньше земля давалась без точных границ. Так или иначе, пока их не будет, споры неизбежны. А точные границы это время и деньги.
- Наткнуться на чей-то участок это еще полбеды, некоторые застройщики оказываются на территории памятников, в особо охраняемых природных территориях.
- Да, и это в большинстве случаев происходит вовсе не по вине застройщика, как часто преподносят в прессе. Так же как и с участками, практически все такие особые территории - памятники, заповедники, лесной фонд и т.д., не имеют понятного всем и точного описания границ. Никто, кроме лесного ведомства, не знает, где же граница лесного фонда. И даже само ведомство не всегда это знает. Материалы лесоустройства иногда очень старые. Еще хуже с границами территорий объектов культурного наследия. Такая же ситуация и со всеми остальными особо охраняемыми территориями. С охранными зонами различных линий связи, трубопроводов и других подобных объектов еще сложнее. Купил участок по рыночной цене, начал строить и наткнулся на кабель или трубу. Мало того, что все строительство может стать невозможным, еще и убытки надо возмещать. Как и с участками, на точное описание границ особо охраняемых территорий и охранных зон необходимо время и средства. Если бы их границы были определены в координатах, внесены в кадастр и доступны всем потенциальным инвесторам, сюжетов с застройкой памятников, заповедников, охранных и защитных зон было бы намного меньше.
- В каком положении оказываются садовые товарищества?
- Земля садоводческих товариществ может быть внесена в кадастр, даже если есть примерное описание. Важно зарегистрировать собственность, обозначить границы на кадастровой карте. В законопроекте, кстати, предусмотрена процедура выявления этих лиц, которые по каким-то причинам не дошли до регистрации, до кадастра.
- Важно заплатить и налоги на эту землю?
- Не всегда. Дело в том, что по НК налогоплательщик - это собственник, а ранее возникшие права признаются юридически значимыми независимо от регистрации. У нас же два периода в жизни - до закона о регистрации и после. Права возникали и до закона о регистрации, и никто их не отменял. Поэтому законное основание выплачивать налог существует.
- Важный вопрос - по незавершенному строительству.
- Сейчас закон не разрешает оформить земли под объектом незавершенки. А таких сюжетов много. Была такая практика - предоставлялась земля на очень короткий срок под стройку. Не успевали. Причем не по своей вине. В столицах, например, малому бизнесу иногда предоставляли участок два года. А дальше такого застройщика с бумажками начинают по кругу гонять. За полгода он успевает построить только стены. И все - аренда прекратилась. Тупик. Законопроект разрешает однократно оформить аренду под объектом незавершенного строительства на три года, чтобы можно было завершить строительство. Ограничение срока необходимо, чтобы не стимулировать вечный недострой.
