Кадастровая оценка должна была стать справедливой основой для расчета налога на недвижимость, так как она основана на рыночной цене земли и недвижимости. Но эксперты говорят о том, что чиновники, которые занимаются кадастровой оценкой, допускают нарушения. "Систематически переоцениваются более дешевые объекты и недооцениваются более дорогие", - говорит директор АНО "Институт проблем регистрации, оценки и налогообложения недвижимости" Наталья Тахтарова. По ее словам, справедливая оценка очень важна с точки зрения налогообложения. Так как желание налогоплательщика платить налоги во многом зависит от справедливости начисленной суммы. "Зачастую государственные органы ведут себя недобросовестно, сознательно завышая результаты кадастровой оценки. Не знаю, в чем причина. Может быть, виной тому ненадлежащий контроль, недостаточно хорошо проверяется качество оценки", - говорит Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании "Пепеляев Групп". "Нет критериев качества оценки, которые были бы прописаны на уровне законодательства", - поясняет Наталья Тахтарова. Ужесточение требований к работе оценщиков могло бы снизить количество ошибок, сейчас же специалисты, определяющие кадастровую стоимость, не отвечают за свои погрешности и полностью исключены из процесса их исправления.
Эксперты уверены, что многие недочеты кадастровой оценки можно было бы решить силами тех сотрудников, которые проводили оценку. Но такая возможность не предусмотрена. "Специалист, который оценил объект, не имеет права вносить изменения в результаты своей работы. В других странах чиновник может самостоятельно исправить погрешность. У нас, даже если оценщик ошибся в указании размеров участка, его границ, уже не говоря о стоимости, ошибки требуется исправлять через специальную комиссию", - говорит Тахтарова. Однако не все эксперты считают плохое качество кадастровой оценки результатом невнимательности и усматривают определенный умысел. "Количество случаев оспаривания результатов кадастровой оценки напрямую связано с их качеством. Когда кадастровая оценка отличается от рыночной в разы, такие результаты сложно объяснить ошибкой в методике расчетов", - считает Алексей Коневский.
Сегодня собственники имущества часто узнают с опозданием о проведении оценки объектов. Возможно, в скором времени ситуация изменится. Совет Федерации одобрил поправки, касающиеся регистрации прав и Государственного кадастрового учета объектов недвижимости. В Законе "О государственном кадастре недвижимости" появится норма, предусматривающая создание Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в электронном виде. Сведения ЕГРН будут общедоступными, их можно будет получить, отправив почтовый запрос по ТКС или через портал государственных услуг. С помощью такого ресурса можно будет в кратчайшие сроки узнавать о любых изменениях в отношении объектов недвижимости.
Если собственник земли или недвижимости не согласен с результатами кадастровой оценки, он может обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Однако применить этот механизм на практике получается не всегда. Согласно законодательству, если по результатам оценки собственника, разница рыночной стоимости и кадастровой составляет меньше 30%, то в комиссию можно представить только отчет о стоимости. Если разница больше 30%, то нужно принести положительное экспертное заключение, которое составил профессиональный оценщик. По закону процедура проста. "Когда в комиссию приносят отчет, его должны проверить, посмотреть наличие всех документов. И если все на месте, проголосовать "за", - говорит Ольга Нестерова, президент НП "Кадастр-оценка", председатель комитета по кадастру и налогообложению недвижимости "Деловая Россия", - но на практике так красиво не получается".
Компаниям сложно обосновать неверную кадастровую стоимость. Так как если цена была завышена, то на момент оспаривания решения оценщика участок или недвижимость уже дорожает. "Собственник проводит кадастровую оценку спустя 6-8 месяцев после даты, когда была проведена оценка государственным оценщиком. Оспаривание происходит еще позднее", - говорит Светлана Табакова, президент Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков". Установить реальную стоимость имущества на момент оценки помогают аналоги - схожие объекты собственности. Компаниям приходится заниматься систематическим отслеживанием информации о цене таких объектов. Это сложный и трудоемкий путь. Поэтому многие компании предпочитают просто заплатить частному оценщику за "правильное" заключение. "Для устранения такой проблемы одно время было даже предложение наделить комиссии правом проверки отчетности. Сегодня мы предлагаем прописать, что если качество отчета вызывает сомнения, то члены комиссии имеют право обратиться с жалобой в национальный совет по оценочной деятельности, в саморегулируемую организацию, в которой состоит компания, или в Росреестр, который тоже осуществляет надзорные функции в этой сфере", - говорит Нестерова.
В свою очередь, комиссии не спешат принимать все документы, соответствующие требованиям законодательства, и часто отказывают обратившимся по формальным основаниям. И в этом случае возникает лазейка для коррупции, так как у членов комиссии возникает возможность самостоятельно решать, чье обращение рассматривать, а кому отказать. Правда, в арсенале компаний, которые не согласны с оценкой, остается еще один, пусть более длительный и затратный, но действенный способ снизить кадастровую стоимость имущества - суд.
Арбитры лояльно настроены по отношению к собственникам недвижимости и участков. "Сроки для обжалования и корректировки кадастровой стоимости очень короткие. При этом судебные инстанции идут навстречу и корректируют кадастровую стоимость без учета сроков давности", - говорит Коневский. Эксперты видят прямую аналогию ситуаций с оспариванием кадастровой стоимости с налоговыми разбирательствами прошлых лет. "Пока налоговики отдавали дело в суд по любому поводу, количество споров зашкаливало. Как только они начали решать разногласия внутри системы, число судебных процессов снизилось", - объясняет Алексей Коневский.