Бизнес не горит желанием браться за строительство социальных объектов

До 2016 года в Москве, согласно утвержденной адресной инвестиционной программе, планируется построить дополнительно около 96 объектов здравоохранения (включая поликлиники, больничные корпуса, подстанции скорой помощи) 144 детских сада, 78 школ, 70 спортивных учреждений.

Данил Куров, управляющий партнер Civil Architects

Однако ряд экспертов говорят о том, что пока в столице качественные гражданские объекты - большая редкость. В мире гражданским объектам уделяется не меньше внимания, чем коммерческим - жилым комплексам, офисным и торговым зданиям. Их проектируют лучшие архитектурные компании - FOSTER + Partners, Zaha Hadid Architects, NIKKEN SEKKEI, Eric Van Egeraat и др. У нас же бизнес, а скорее крупные российские проектные мастерские в подобных проектах практически не участвуют. Они предпочитают коммерческие проекты, которые для них более понятны и менее рискованны. Насколько бизнес заинтересован в строительстве гражданских проектов?

В 2013 году в Москве на строительство школ и детских садов в рамках программы "Столичное образование" выделено 15 млрд рублей, на строительство поликлиник и больниц в рамках программы "Столичное здравоохранение" - 9,6 млрд рублей, на строительство физкультурно-оздоровительных комплексов по программе "Спорт Москвы" - 11,9 млрд рублей. Суммы колоссальные, готов ли бизнес их освоить?

Одна из проблем связана с низким качеством проектирования гражданских объектов. По данным тендерного отдела Civil Architects, только в европейской части России в год размещаются заказы на проектирование гражданской инфраструктуры от 1 млрд рублей. В них участвуют преимущественно местные научно-исследовательские институты или небольшие региональные бюро. В результате проекты, которые, пройдя все этапы согласования, становятся чрезвычайно неудобными с точки зрения планирования. Между тем именно от проектирования зависит, каким объект в итоге будет или не будет.

В мире социальные объекты проектируют лучшие архитектурные компании. Так, в начале октября в Сингапуре под девизом "Цена и ценности" прошел крупнейший ежегодный фестиваль World Architecture Festival , который называют "оскаром" в сфере архитектуры. В этом конкурсе есть номинации и для гражданских объектов - "Лучшая школа", "Лучшее медицинское учреждение". В этом году в первой номинации победил спортивный колледж университета прикладных наук Fontys в голландском Эйндховене. Здание, спроектированное известной международной студией Mecanoo International, привлекает как нестандартным внешним обликом, так и рациональным внутренним планированием. Чтобы подчеркнуть назначение здания, на фасадах из темного кирпича изображены фигуры спортсменов - пловца, футболиста, хоккеиста, которые сделаны с помощью перфорации и в темное время суток подсвечиваются. Главное фойе колледжа украшают такие же фигуры, нанесенные уже белой краской. В комплекс входят учебные аудитории и лектории, библиотека, пять спортивных залов, один из которых вмещает до 400 зрителей, скалодром, ресторан и даже подземная парковка на 200 автомобилей. Подобное государственное учреждение сложно представить пока в России.

Если в мире гражданские объекты пользуются спросом у лучших архитекторов, почему в России подобные тендеры низкоконкурентны?

Другая проблема в низкой доходности таких проектов для бизнеса. Лучшие российские проектные мастерские - не идут массово в сферу b2g (от англ. business-to-government - отношения между бизнесом и государством), так как не видят прибыльности в этом секторе. В Европе стоимость проектных работ составляет около 25-30% затрат на строительство, в России - не более 10%.

С другой стороны, если говорить о бизнес-подходе, то даже 5% - это уже доход, если он не разовый, а регулярный. Например, можно построить клубный дом на 15 квартир и продавать по 1 квартире в 2 месяца, а можно получить тот же доход за счет эффекта масштаба - реализуя по две квартиры в день в эконом-сегменте.

Выходом из сложившейся ситуации может стать создание ограниченно-типовых проектов. Мы привыкли, что типовые объекты - это всегда унылые однообразные серые коробки. Действительно, советские и постсоветские типовые объекты массовой застройки - в большинстве преследовали цель снижения экономических затрат в ущерб удобству и архитектурной стилистике. Однако существует масса примеров удачных типовых решений среди проектов общегражданской инфраструктуры советского периода. Так, в середине 1950-х годов к 40-й годовщине Октября в Москве были возведены три типовых кинотеатра по проекту Ивана Жолтовского - "Буревестник", "Победа", "Слава". Несмотря на их "типичность" угадывается характер и индивидуальность каждого здания. Все три кинотеатра - идентичные объекты с точки зрения объемной планировки, все они вместительны - рассчитаны на 700 мест, хорошо спланированы, и даже могли менять свое назначение - как кинотеатр, так и ДК. При этом у каждого из них есть подчеркнутая индивидуальность: главные фасады зданий различаются характером пилястр, формой арки центрального входа, лепными элементами. Если в советские время архитекторы могли находить компромисс между типологией и индивидуальностью, то почему сегодня при наличии куда более продвинутых технологий проектирования, мы боимся этого совмещения?

В мире все проекты гражданской инфраструктуры имеют определенное типовое подразделение. Например, в каждой школе должны быть классы, спортзал, столовая, актовый зал. Если это школа на 100 человек, то актовый зал может быть совмещен со столовой. Наоборот, если в школе 800 учащихся, то залов может быть два. Блоки могут масштабироваться, но общая концепция планировок остается единой. За счет данного подхода к строительству гражданских объектов происходит значительная - до 30% экономия бюджетных средств. Рассмотрим на конкретном примере. По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, проведение архитектурного конкурса на небольшой объект может стоить от 2 до 10 млн рублей. Проект стандартной городской поликлиники может стоить до 8 млн руб, каждая последующая адаптация подобного проекта - до 5 млн рублей, то есть 10 проектов будут стоить не 80, а 53 млн рублей

В этом году в международном конкурсе "Лучшая школа" победил спортивный голландский колледж. На его фасадах из темного кирпича изображены фигуры спортсменов, которые сделаны с помощью перфорации и в темное время суток подсвечиваются.

кстати

По данным Агентства социальной информации, доля социальной инфраструктуры в строительстве жилья для различных компаний Московского региона варьируется в среднем от 7 до 10% общего объема застройки. Наличие социальной инфраструктуры может увеличивать рентабельность основных объектов недвижимости - например, жилых комплексов - на 10-20%. Следовательно, девелоперы, реализующие комплексные проекты развития территорий, не меньше государства заинтересованы в продуманных проектах, особенно в тех, которые позволят повысить качество возводимых объектов и при этом сэкономить от масштаба