Константин Тимофеев: Строительство подземных паркингов никогда не окупится
Площадь у Белорусского вокзала снова перекопают
Константин Петрович! Читатели "РГ" который год задают вопрос: когда появится на площади Белорусского вокзала обещанная транспортная развязка, которая избавит город от пробок?
Константин Тимофеев: Предысторию рассказывать не буду. Напомню лишь, что еще в 2010 году мэр Москвы Сергей Собянин отменил решение предыдущего правительства города построить там торговый центр, который еще больше усугубил бы транспортную ситуацию в этом месте. Новую развязку обещали построить за свой счет владельцы этого центра. Вместо этого было решено построить подземный паркинг - за счет инвестора, а развязку - на деньги бюджета Москвы. Но поиски инвестора затянулись. Доведя до конца перекладку подземных коммуникаций, из-за которых площадь Тверской Заставы была много лет перекопана, работы пришлось остановить. Но теперь инвестор в лице одной из структур "Газпрома" найден. Предложили ему и земельные участки для организации въездных и выездных групп в будущий паркинг. В течение ближайших двух недель этот вопрос будет обсуждаться у мэра и появится возможность возобновления строительства.
- Это будет чистый паркинг?
Константин Тимофеев: Паркинг на 1130 машино-мест, стоянка для такси, площадка для международных автобусов, ну и немного коммерции - для окупаемости объекта. Причем только в подземной части. Наверху, на площади, ничего не будет.
- Это будет торговля?
Константин Тимофеев: Сопутствующая торговля плюс общепит. Что еще может потребоваться человеку, собравшемуся в дорогу?
- Значит, скоро площадь у Белорусского вокзала снова раскопают. А памятнику Алексею Максимовичу Горькому, сосланному в парк "Музеон" в 2006 году, пока возвращаться некуда.
Константин Тимофеев: Выходит так. Ведь параллельно с паркингом будет строиться и транспортная развязка - город от своих обязательств не отказывается.
Под землей все дороже
- Был еще целый перечень площадок, отведенных для строительства подземных паркингов. Пушкинская площадь, площадь Сахарова, участок от Манежной площади до Камергерского переулка... Там есть желающие строить?
Константин Тимофеев: Боюсь, в обозримом будущем и не появится. Слишком дорогое удовольствие. У инвесторов, с которыми мы говорили, например, о подземном паркинге под Лубянской площадью волосы дыбом встают, когда они узнают о том, какие там кабели и коммуникации надо сначала переложить и во сколько это обойдется. Это же никогда не окупится. Тем более что в Москве очень много плоскостных парковок. Забор, шлагбаум - цена 5 копеек, образно говоря. Человек поставит там машину, заплатит за место 80 рублей эсэмэской в час и нет проблем. Построить подземный паркинг значительно дороже. Значит, и парковка должна быть многократно дороже? Ну и какую из них выберет москвич? Догадайтесь!
- Как же в других городах мира строят подземные паркинги и освобождают улицы от машин. В Хельсинки, например...
Константин Тимофеев: А что Хельсинки? Как там строился подземный паркинг под площадью рядом с "Президент-отелем"? Выиграл инвестор на аукционе площадку, построил каркас, обанкротился. Передали недострой на торгах другому. Немного поработал, тоже обанкротился. Ну, нет там экономики! Пришел третий инвестор. Капитальных затрат уже меньше - что-то же предшественниками построено! Достроил, начал эксплуатировать. А выручки все равно нет. Обанкротился. Четвертый пришел. Пока работает...
Промзона: строить или потерять?
- На недавней выставке MIPIM-2014 инвесторы проявили большой интерес к застройке промзон - главному резерву развития столицы. Что дальше? Кто-из них реально намерен заняться конкретными проектами?
Константин Тимофеев: Китайцы запросили подробности реорганизации территорий ЗИЛа, Очаково, Новой Москвы. Застройка в исторической части города, которая становится возможной благодаря промзонам, привлекла внимание американцев, немцев. У нас есть что предложить: проектов планировок разработано на 3 млн кв. м. На выбор - есть пилотные проекты по комплексному развитию территорий - с жильем, социалкой и коммерческой недвижимостью, транспортно-пересадочных узлов, крупных логистических центров на новых территориях. Выбирай любой.
- Я живу на Коломенской набережной. 20 лет смотрю из окон на промзону Нагатинский затон. Место - чудо. Излучина Москвы-реки, от центра недалеко, а стоят одни сараюхи. Почему никто не идет осваивать эту территорию? (Алексей Савин)
Константин Тимофеев: Там стоят не просто сараи, а каждый - объект недвижимости или капитальное строение. У каждого есть свидетельство о регистрации собственности, владелец...И не один, в большинстве промышленно-коммунальных зон их не один десяток. Многим собственникам ничего не нужно. Обзавелись землей, имуществом, получили двойное гражданство и уехали в другие страны. Получают арендную плату за московскую землю или имеющиеся на ней помещения, и о развитии этой территории не думают. Тем, же кто и не против повысить капитализацию своего участка, поодиночке это не под силу, а объединиться не смогут.
Сейчас город пытается взять инициативу объединения на себя и разрабатывать концепцию развития всей зоны. В 4 промышленно-коммунальных зонах, в том числе и Нагатинском затоне, мы предложили это сделать клубу инвесторов. В качестве механизма реализации предложили еще создание паевых инвестиционных фондов. Нужен федеральный закон, в котором предусмотрены санкции за нецелевое использование земли в соотвествии с концепцией градразвития. Пересмотр кадастровой стоимости, увеличение арендной платы, вплоть до передачи в суд и расторжения договора аренды или изъятия земли даже из собственности.
- Так разработайте его!
Константин Тимофеев: Чем и занимаемся. На прошлой неделе проект закона уже рассмотрели на заседании фракции в Госдуме у Владимира Ресина. Осенью планируем вынести уже на слушания в саму Думу в первом чтении.
- А зарубежную практику изучали?
Константин Тимофеев: За рубежом чаще всего работает исторический механизм. Пока территория себя не изживет, пока инвестор не обанкротится, к работе не приступают. Поэтому там полно кварталов, десятилетия стоящих без окон и дверей. У нас же в России все время недвижимость под что-то приспосабливают. Не завод, так офис, не офис, так склад... Если хозяева арендную плату платят, нет механизмов, чтобы остановить этот процесс.
- Ну а временные рамки для земельно-имущественных отношений можно установить? К примеру, дали инвестору два года на освоение. Не освоил? Город изымает под свои нужды или передает другому инвестору.
Константин Тимофеев: Сложившаяся ситуация в Москве - во многом порождение существовавшей в Москве практики землю не продавать. С одной стороны, бывшим руководителям Москвы можно сказать спасибо за то, что не распродали территорию. С другой стороны, землю сдавали в аренду - сразу на 49 лет. Вот и сидят арендаторы, зная, что впереди у них еще лет 30-40. Правда, по решению суда участки начали уже все-таки изымать. Первые дела пошли... Новые же договоры заключаем только на 6 лет.
- Хотя бы отдельные положительные примеры освоения промзон уже есть?
Константин Тимофеев: Безусловно. В Северо-Восточном округе инвестор выкупил землю в промзоне бывшего зеркального комбината у трех десятков собственников. Потом разработал концепцию развития, проект планировки. Мы их утвердили и сейчас ему ничто не мешает приступить к строительству большого количества жилья, социальных объектов и коммерческой недвижимости, которые сгруппируются возле ТПУ, который будет называться "Ботанический сад".
- Большинство проектов в Москве традиционно наталкивались на протест жителей. Удалось научиться договариваться с людьми?
Константин Тимофеев: Вы заметили, исчезли конфликты с владельцами сносимых гаражей? Секрет простой. Платим им за любой железный или каменный бокс по рыночной цене. Не требуем документов о собственности, которых в годы, когда люди получали место под свой гараж, не существовало. Есть справка от профсоюза? Неси ее. И все. Протесты кончились. Но вокруг строительства и реконструкции дорог разногласия все-таки еще нередки. И правительство Москвы, считаясь с мнением горожан, не считает зазорным для себя откладывать проект, который не нашел общественной поддержки. Именно так случилось с реконструкцией Ленинского проспекта. Собянин сказал: москвичи против? Значит, не будем делать ее.
ГЗК без работы не останется
- Три года назад градостроительно-земельная комиссия, которую возглавляет мэр и в которую входите и вы, создавалась, чтобы проанализировать инвестконтракты, доставшиеся новому правительству от предшественников. Анализ завершен. Значит, ГЗК скоро прекратит свою работу?
Константин Тимофеев: Да, контракты мы рассмотрели, одни расторгли, по другим продлили срок реализации. Но главная работа комиссии в том, чтобы все инвестиционные проекты реализовать. С этой целью комиссия и берет на себя все трудности. Скажем, если Москомархитектуре дано поручение выдать в течение 15 дней ГПЗУ, то одновременно ГЗК требует от депимущества оформить землю, а департаменту экономической политики и развития дает поручение продлить инвестконтракт. Чтобы инвестор не ходит с каждым из вопросов по кругу.
- Что, так и будем всю жизнь рулить в ручном режиме? Или все-таки появятся механизмы, которые заработают автоматически? Департамент градполитики утверждает, что почти все госуслуги в Москве можно получить в электронном виде.
Константин Тимофеев: Это если документы, необходимые для получения разрешительной документации, подаются, строго следуя нормативным требованиям. Но у большинства наших инвесторов уровень квалификации недостаточен. Они приходят и говорят: хочу инвестировать в Москву миллиард рублей. Слышат в ответ: и прекрасно! Для этого нужно сделать то и то... Смотрят широко раскрытыми глазами. Некоторые думают, что достаточно быть денежным мешком и все появится как по мановению волшебной палочки. А нужно проанализировать участок, что там можно, что нельзя, разработать концепцию и т. д. Словом, требуется серьезная девелоперская работа самого инвестора, это не функция правительства Москвы. Но чтобы не потерять инвестора, градостроительно-земельная комисссия зачастую помощь ему берет ее на себя.
Может быть, это и не очень современно. Но результат такой: на 300 млрд бюджетных денег, освоенных стройкомплексом в течение 2013 года, инвестиционных средств вложено более 800 млрд. То есть на рубль бюджетный привлечено фактически три внебюджетных. Так почему бы ради этого не поработать?
Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста:
- У инвесторов, с которыми мы говорили, например, о подземном паркинге под Лубянской площадью, волосы дыбом встают, когда они узнают о том, какие там кабели и коммуникации надо сначала переложить и во сколько это им обойдется. Это же никогда не окупится! Тем более что в Москве сейчас организуется очень много плоскостных парковок. Забор, шлагбаум - цена 5 копеек. И человек поставит там машину, заплатит за место 80 рублей эсэмэской в час и нет проблем. Построить подземный паркинг значительно дороже. Значит, и парковка должна быть многократно дороже? Ну и какую из них выберет москвич? Догадайтесь!
