Подмосковье будет застраиваться по новым правилам
Герман Вячеславович, с ходу задам самый проблемный вопрос: что после вступления новых норм вы намерены делать с инвестпроектами, разрешения на которые выдавались в прошлые годы? Не секрет, что у нас между выдачей разрешений и началом строительства иной раз проходит несколько лет. И в утвержденных портфельных проектах могут быть и 20, и 25 этажей...
Герман Елянюшкин: Действительно, в Подмосковье сегодня утверждено проектов планировок на строительство 150 млн кв. м недвижимости. По сути, область уже обеспечена строительством на 40 лет вперед. Сейчас действующих разрешений на 14 млн кв. м в стройке, а должно было быть 20 млн кв. м, но 6 из них мы расторгли уже в рамках работы правительства Воробьева. Но есть проекты на 25 этажей, полученныев прошлые годы абсолютно законно. Законный проект планировки не может стать недействительным из-за того, что вышли новые нормативы. В таких случаях договариваемся с застройщиками о снижении этажности, просим их работать не по проекту, а именно по нормативам.
И они идут вам навстречу? Когда в Подмосковье заговорили о том, что нужно снизить этажность и включать в инвестпроекты парковки с детскими садами, было опасение, что все застройщики из области вообще разбегутся.
Герман Елянюшкин: Никто никуда не разбежался. Застройщиков еще попросили и зарегистрироваться в регионе, чтобы платить налоги там, где они работают. Объяснили: ваши налоги - это наша возможность строить дороги, ремонтировать школы, модернизировать поликлиники. Не более 99 компаний ежегодно строят в области более 45 тысяч квадратных метров в год, среди них такие крупные девелоперы, как "ПИК", "Мортон", Су-155. Все согласились зарегистрировать на нашей территории обособленные подразделения, никакого сопротивления мы не встретили. Так же решаются и вопросы с этажностью.
А вот жители городского поселения Пироговский Мытищинского района жалуются в редакцию: несмотря на то, что нормативами для их поселка предусмотрено только пятиэтажное строительство, местные власти продолжают выдавать разрешения на возведение 17-этажных домов. Почему?
Герман Елянюшкин: Знаете, мы в Одинцово, Химках, Балашихе могли бы лихо махнуть шашкой: и сказать - новое строительство будет малоэтажным. Но эксперты нас поправили: построить дома малой этажности среди небоскребов, из которых уже состоит большая часть Балашихи, - значит, обречь новоселов на жизнь в "колодце". В Пироговском была обратная ситуация - при существующей преимущественно среднеэтажной застройке проектом планировки был заложен новый 25-этажный микрорайон. Мы его снизили до 9-12 этажей. И это для такого поселка много, люди правы. Но в Пироговском поликлинике больше ста лет, а у местной власти денег нет на поликлинику. Вот обязательства по реконструкции и взял на себя застройщик. Поэтому в виде исключения ему разрешили выйти за поселковые нормативы. Подобные исключения возможны и в других населенных пунктах области - но только в случае значимой социальной нагрузки застройщиков и все равно не выше 17 этажей.
А если бы у Мытищинского района был генплан с расписанными сроками строительства дорог и поликлиник, никаких исключений бы не понадобилось. Сколько подмосковных муниципалитетов имеют утвержденные генеральные планы развития?
Герман Елянюшкин: 72 из 360. В прошлом году мы не утвердили ни одного генплана. С начала этого года - 7.
В чем проблема, почему генпланы буксуют?
Герман Елянюшкин: Потому что поспешно принятый генплан - это еще хуже, чем его отсутствие. Очень просто разработать генплан новой территории - тогда все будет по фэн-шую, по современным требованиям архитектуры, по нормам и правилам. Но в области новых территорий нет. Значит, надо учитывать существующую застройку, юридический статус различных земельных участков. В любом городе есть земля, в свидетельстве о собственности на которую написано: разрешено использовать под многоэтажную застройку. А мы понимаем, что никакой многоэтажной застройки там не должно быть, а должен быть парк. И радостно рисуем его в генплане. А собственник потом пойдет в суд и опротестует и парк, и генплан. Любой генплан - это вопрос консенсуса, договоренностей между властью, бизнесом и населением. В Химках, например, к консенсусу не могут прийти уже год. Двух заместителей главы по строительству уволили, дважды сорвали сроки утверждения генплана, обозначенные губернатором. И мы не примем этот генплан до тех пор, пока увеличение численности населения на 50% в нем будем видеть, а то, по каким дорогам оно будет ездить и в каких парках гулять, нет. Такой генплан не пройдет - ни в правительстве области, ни у общественности. А с 1 января 2015 года закон запретит строительство в городах без генпланов. Даже по ранее утвержденным проектам строить будет нельзя. Главы муниципалитетов сами заинтересованы в том, чтобы к этому сроку иметь генпланы, только вот получается пока не у всех.
Неужели так сложно нарисовать дороги?
Герман Елянюшкин: Давайте нарисуем расширение химкинских улиц до 8 полос - бумага все стерпит. И вопрос по соответствию нормативам дорожной инфраструктуры снимется сразу. Только исполнено это не будет, потому что город проектировался давно и на этих планируемых полосах сейчас живут люди. Расширение городских магистралей при существующей ситуации - это утопия.
Где выход?
Герман Елянюшкин: В создании в городском округе рабочих мест. Высокотехнологичных и хорошо оплачиваемых. Тогда у жителей Химок отпадет необходимость ежедневно ездить на работу в Москву и масштабного расширения улично-дорожной сети в городе не потребуется.
Есть ли, на ваш взгляд, в Химках к этому предпосылки?
Герман Елянюшкин: Есть, и не только в Химках. С прошлого года в Подмосковье работает градостроительный совет, через который проходят все инвестиционные строительные проекты. В среднем за одно заседание градсовет рассматривает 50 вопросов. И если изначально 49 из них касались строительства жилья, а последний - автозаправки или логистического склада, то теперь соотношение поменялось. Половина вопросов - это жилье, а другая половина - офисы, гостиницы, логистические центры, промышленные объекты. Кстати, новые нормы градостроительного проектирования оговаривают наличие на территории жилых кварталов рабочих мест - не менее 50% от численности населения, которое в этих кварталах будет жить.
Правда ли, что в области больше не будут строить панельные дома?
Герман Елянюшкин: Совсем от панели не откажемся, все-таки в мировом типовом домостроении панель занимает достойное место, как одно из наиболее удачных строительных решений. Но мы решили максимально ограничить использование архитектурно и технологически устаревших панельных конструкций. Под ограничение попадет 31-я серия домов.
Что не устраивает? Устаревший внешний вид или несоответствие современным требованиям пожарной безопасности, энергоэффективности?
Герман Елянюшкин: Нет, все, что касается безопасности, тут без нареканий. Все эти серые страшненькие панельные многоэтажки, которые вы видите на подмосковных улицах, получили положительное заключение госэкспертизы и соответствуют всем нормам. А вот к внешнему виду действительно есть претензии. Все стареет, выходит из моды. Один из постулатов современной архитектуры - город должен быть разнообразным, полихромным. Современные строительные технологии позволяют применять навесные панели, на которых можно рисовать что угодно - хоть произведения классического искусства. И разрисованные таким образом панели долговечны, они не облезут после первого сезона дождей. Вообще, современное строительство красиво даже в процессе. Сейчас по стройплощадке можно пройти, не испачкав офисной обуви.
А поставщики в курсе современных потребностей областной стройиндустрии?
Герман Елянюшкин: Конечно. Все работающие в московском регионе компании сегодня так или иначе модернизируют производство. В Наро-Фоминском районе завершается строительство завода по производству материалов типового домостроения. Это будет самый современный в Европе завод. И первым объектом, построенным по его технологиям, станет школа в городе Видное. В ней предусмотрена большая площадь остекления, чтобы дети не портили зрения искусственным освещением, причем, стекло тоже будет инновационным, с низким уровнем теплопотерь.
Вы планировали пригласить к сотрудничеству известного датского архитектора Яна Гейла, чтобы он разработал мастер-план архитектурного развития Красногорска. Не сложилось?
Герман Елянюшкин: Находимся в процессе переговоров. Ян Гейл - архитектор с мировым именем, он очень высокую цену запросил, но, думаю, в конце концов, мы договоримся.
Почему обращаетесь к зарубежному опыту? Своих перспективных архитекторов нет?
Герман Елянюшкин: Есть. Но у российских и зарубежных архитекторов разные пути градостроительных решений. У нас в стране существует системная ошибка, когда в городах бросается ветхий центр, а строительство "расползается" по полям и лесам. Любой девелопер между сносом рощи и ветхого дома всегда выберет рощу, потому что оттуда никого переселять не надо. В Европе другой подход, они на ограниченные территории умудряются вписать и жилье, и рощу, и инфраструктуру. Поэтому мы хотим получить один мастер-план европейского качества, чтобы по его образу и подобию проектировать остальные муниципалитеты.
Почему выбрали именно Красногорск, а не Клин, которому в следующем году исполнится 700 лет?
Герман Елянюшкин: В Красногорске находится Дом правительства Подмосковья. И когда мы глав городов и районов приглашаем в Красногорск и начинаем отчитывать за строительный беспредел, они нам в окошко кивают: посмотрите, что у вас под носом творится! Поэтому решили начать с себя, показать пример. Собственно, уже показываем - начали строить мост в Павшинской пойме, вернули в собственность области здание "Два капитана", которое не первый год стоит недостроенным. В 2016 году стройку завершим и переведем туда областные министерства и ведомства, которым не хватило места в Доме правительства. Масштабные архитектурные измененеия планируются и в Клину, и во всех других городах. К 1 июля все главы должны разработать бренд-буки - альбомы с визуальной информацией о том, как будут выглядеть их города через несколько лет. В этом году, например, все муниципалитеты начнут создавать пешеходные зоны.
А метро в Котельниках в этом году откроют? Ваши московские коллеги говорят, что готовы завершить строителество до конца года, единственная помеха- не решенные областью вопросы с собственниками земель, прилегающих к станции.
Герман Елянюшкин: Это действительно так. У нас идут переговоры с владельцами, должны договориться, в противном случае будем решать через суд. Мы уже остановили жилую застройку там, разработали проектные решения с учетом сооружения большого ТПУ и расшивки транспортных потоков, чтобы метро "Котельники" стало не просто местом пересадки, а современным деловым центром. Думаю, до конца года все вопросы снимем и строители смогут пустить станцию.