В Орле начался "передел" рынка управления жильем
Поделили по-братски
Насколько привлекателен рынок управления многоквартирными домами (МКД), сторонние наблюдатели могут только гадать. Выгоды никто не признает. На совещаниях и "круглых столах" управленцы только и говорят о том, что бизнес нерентабелен, особенно если работать со старыми домами. Они сетуют на низкие тарифы, рост стоимости материалов, недостаток квалифицированной рабочей силы, хронические неплатежи жильцов и многое другое. На этом фоне даже удивительно, что управляющих компаний становится все больше, а их борьба с конкурентами - ожесточеннее.
За последние десять лет в Орле произошло уже несколько "переделов" рынка. Первый стартовал в 2006 году, когда власти взяли курс на коммерциализацию ЖКХ. Одни муниципальные жилищно-эксплуатационные управления вступили в процедуру банкротства, другие - ликвидации. Их сменили коммерческие ЖЭУ с теми же названиями. Внешне изменилась лишь форма собственности, поэтому жители перемен не ощутили.
Между тем перемены были немалые. Шедшие в казну средства перетекли в частный карман. По некоторым экспертным оценкам, оборот данного рынка десять лет назад составлял 5-6 миллиардов рублей в год, а сейчас вырос примерно вдвое. Конечно, УК оставляют себе не все средства, но значительную долю. В то же время чиновники утратили контроль над управленцами. Закон запрещает им вмешиваться в работу коммерческих структур. Горожане по привычке жалуются на УК в мэрию, но та помочь им не может. Вот и очередной "передел" рынка показал бессилие местных властей.
Руководитель областной жилищной инспекции Юрий Горьков указал на незначительный, казалось бы, факт. В конце прошлого года в Орле в сжатые сроки было создано полтора десятка новых управляющих компаний. Показательно, что действующие участники рынка на удивление легко "отдают" им дома. По тому же адресу под разными предлогами "перетекают" и имущество, и персонал. Да и названия заставляют задуматься. Например, на смену "УК ЖЭУ" приходит "ЖЭУ УК".
- Для чего запущен процесс, можно только догадываться, - говорит Юрий Горьков. - Угроз финансовой стабильности прежних компаний не было. Много вопросов и по поводу законности проводимых общедомовых собраний жильцов. Судя по документам, в некоторых домах по 90 процентов собственников голосуют за смену УК.
Подозрение это вызывает потому, что оперативно собрать едва ли не всех жильцов и уговорить их дружно проголосовать почти невозможно. Сомнения множит и вид "бюллетеней". Однако отказать в регистрации новым УК власти не могут. Закон не нарушают, лицензионным требованиям соответствуют. Конкуренты с легкостью пускают их на рынок? Так это их дело. Каждый ведет бизнес как умеет.
Есть мнение, что уходящие с рынка УК пытаются избавить себя от обязанности погашать долги перед поставщиками коммунальных ресурсов. Достаточно передать другой фирме имущество, а затем вступить в процедуру банкротства. Должнику будет нечем расплачиваться с кредиторами. Новые компании долги предшественников не признают. И суд, скорее всего, их в этом поддержит.
Призрачные отношения
С мая прошлого года УК не вправе работать без лицензии. В Орловской области, как и в других регионах, создан лицензионный комитет. В него включены чиновники, представители управляющих и общественных организаций. Считалось, что процесс лицензирования поможет навести порядок на рынке ЖКХ. Однако пока лучше не стало. Напротив, примерно на 15 процентов выросло количество жалоб жителей на коммунальщиков.
В областном филиале "Объединения потребителей России" подсчитали обращения в общественную приемную и составили рейтинг главных проблем регионального ЖКХ. Большинство орловцев, как выяснилось, недовольны работой управляющих компаний. Она не стала прозрачнее, хотя лицензирование это предполагает. Как и раньше, УК неохотно или формально отчитываются перед жителями, завышают стоимость ремонта, не следят за придомовыми территориями.
- Горожане сетуют на невыполнение работ, предусмотренных договором управления, - говорит зампредседателя реготделения "Объединения потребителей России" Рафаил Исламгазин. - Много жалоб на протекающую кровлю, качество уборки подъездов и контейнерных площадок. Нередко УК не представляют на рассмотрение общего собрания перечень работ и размер платы за содержание и ремонт имущества дома МКД.
По его словам, стабильно высоким остается количество обращений от нанимателей жилья. Речь о муниципальных квартирах, в которых граждане проживают по договору социального найма. Собственники-чиновники представляют интересы города на собраниях, при подписании договоров с УК и прочее. Муниципалитет обязан решать и такие вопросы, как установка приборов учета в квартире и ее капитальный ремонт.
Но, по данным составителей рейтинга, в Орле договоры найма жилья заключены лишь с 15 процентами нанимателей. С остальными "проводится работа". В городе немало муниципальных нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. Договоры по их содержанию с УК не заключены, муниципалитет за них не платит. В "Объединении потребителей России" убеждены, что плату за аптеки, бомбоубежища, "детские комнаты" и прочее нередко перекладывают на жильцов.
- Основной причиной многочисленных обращений является невыполнение требований Жилищного кодекса управляющими организациями и органом местного самоуправления, - отмечает Рафаил Исламгазин. - Вот почему не исключены судебные претензии нанимателей к мэрии. При этом в бюджете расходы на содержание муниципального жилья не предусмотрены.
Мало кто знает, но рычаги воздействия на управляющие компании у чиновников все же есть. Согласно статье 165 ЖК РФ, орган местного самоуправления обязан провести внеплановую проверку УК по обращению жильцов или председателя совета МКД. Если факт неисполнения условий договора подтвердится, власти должны созвать общее собрание собственников и поставить вопрос о выборе новой компании или изменении способа управления. Однако в Орле чиновники почему-то ни разу не применили данную норму, хотя жалоб хватает.
Регионы просят кнут
Определенный оптимизм придает то обстоятельство, что теперь о ситуации на рынке управления МКД заговорили и на уровне правительства региона. Власти собирали управленцев на совещания, выслушивали их позицию, записывали предложения. Результат вряд ли порадовал представителей УК. Правительство предложило на федеральном уровне изменить порядок лицензирования управляющих организаций и расширить полномочия регионов. Они ограничены выдачей лицензий, аннулировать которые можно только по суду.
- К управляющим компаниям возникает слишком много вопросов, - констатирует глава региона Вадим Потомский. - Убрать кого-то с рынка очень сложно. Недобросовестность компании надо доказать в суде. Существует множество юридических механизмов, способных затянуть процесс. Это отнимает главное - время, необходимое для наведения порядка.
Инициатива областных властей заключается в том, чтобы разрешить на региональном уровне приостанавливать действие лицензий управляющих компаний до вынесения судом решения об их аннулировании. Впрочем, это палка о двух концах. Работать без лицензии нельзя. Кто будет обслуживать дом во время разбирательства? А если суд откажет в аннулировании лицензии, кто возместит УК понесенный материальный и моральный ущерб? Словом, инициатива небесспорна.
К тому же управляющие компании научились отбиваться от санкций через арбитраж. Они успешно оспаривают предписания и постановления надзорных органов, той же жилищной инспекции. Зачастую поводом для отмены выписанного штрафа становится формальность. Например, акт проверки от имени УК подпишет не уполномоченный на то человек, а простой слесарь, на что проверяющий не обратит внимания. Зато арбитраж обязательно учтет. И если акт подмахнул "не тот" человек, значит, итоги проверки недействительны, а проводить повторную запрещает закон.
Недаром управляющие компании держат в штате юристов, отлично разбирающихся в нюансах нормативных документов. Эти люди всякий раз на шаг опережают работников надзорных органов, что уж говорить о жителях. Видимо, поэтому новый "передел" рынка в Орле заметили лишь тогда, когда процесс было уже не остановить.