Почему загородный дом сегодня можно купить за полцены
Продавцы дач и коттеджей, понастроившие их до 2015 года, идут на беспрецедентные скидки в борьбе за клиента, способного расплатиться сразу или потянуть ипотеку. Дисконты впечатляют: скидывают иногда по 40-50 процентов, хотя ценник, по мнению многих экспертов, все равно остается неактуальным нынешним реалиям. Коттеджи площадью до 500 метров в элитных поселках стоят от 44 до 300 миллионов рублей и практически не покупаются. Спрос в классе "элит" опустился до исторического минимума последнего десятилетия - около одного процента предложения. Но и в других классах дела тоже идут вяло. "На рынке переизбыток загородной недвижимости. Все, кто хотел дома и дачи, уже купили их до кризиса. В Подмосковье, например, это в основном приезжие: состоятельные граждане из стран СНГ и нефтеносных регионов России", - говорит член комиссии по предпринимательству московской Общественной палаты, эксперт рынка недвижимости Александр Закандырин.
По его словам, потенциальные покупатели загородного дома либо экономят, придерживают деньги, либо присматриваются к недвижимости в других странах.
В 2014-2015 году поток "бизнес-беженцев" из России вырос до 300 тысяч человек в год, самых мобильных, состоявшихся и состоятельных", - поясняет первый вице-президент Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "ОПОРА России" Владислав Корочкин. Рынок ждет, последует ли за этим массовая распродажа их недвижимых активов и, как следствие, еще большее затоваривание рынка загородной недвижимости, что повлечет снижение цен. Однако с загородной недвижимостью на родине новые русские беглецы прощаться не торопятся. Так что цены в классе "элит" остаются высокими.
Платежеспособный спрос если и остался, то в экономклассе. Типичный его клиент - предприниматель, менеджер среднего и высшего звена, семейный мужчина с двумя детьми. Он покупает недвижимость за городом как второе жилье в основном не для круглогодичного проживания, а для выездов на природу в выходные, праздники, летом.
Понакупили тут
По данным аналитического портала "Индикаторы рынка недвижимости", свою лепту в оборот загородного жилья, к примеру, в Подмосковье вносят покупатели из разных регионов России: их доля сегодня выросла на 7 процентов.
Те, кто жил в других городах в собственных домах, при переезде в столичный регион зачастую не хотят менять привычный образ жизни. По мнению аналитиков, интерес к загородной недвижимости в Московской области со стороны жителей других регионов - неожиданная тенденция на рынке в кризисный период. "Вероятно, сказывается желание перебраться в столицу в поисках работы, поскольку безработица в Москве не превышает 5 процентов и не каждый российский регион может похвастаться столь положительными показателями", - отмечают эксперты.
Коттеджи и таунхаусы - наиболее популярные у региональных покупателей объекты загородной недвижимости. Среди них около 20 процентов - люди предпенсионного возраста.
"Традиционный для России формат дачной жизни возвращает свои позиции на новом витке. Люди хотят проводить время за городом, тянутся к полноценному отдыху на природе", - комментирует генеральный директор "Вектор Инвестментс" Дмитрий Бадаев. Дача в современном понимании - это не просто шесть соток в лесу или на реке, тем более под линиями электропередачи, а удобные подъездные дороги, коммуникации и инфраструктура, позволяющая жить в заповедном месте с городским уровнем комфорта. "А огороды такие покупатели, если и делают, то факультативно, - знает Бадаев. - И чаще используют культурные решения типа высоких грядок, газонов, лужаек, яблоневых или вишневых садов".
Строим сами
Еще одна из очевидных тенденций на загородном рынке жилья - сокращение количества новых коттеджных поселков.
По данным департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, в первом квартале в Подмосковье их было всего 11 против 16 кварталом ранее и год назад. "Это связано как с уменьшением инвестиций в строительство и неясными долгосрочными экономическими перспективами, так и с трендом на укрупнение рынка застройщиков", - говорит руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов. Лидеры отрасли сначала проводят ревизию проектов "поглощаемого" конкурента, а затем уже выставляют их на продажу. Нередко они придерживают часть объектов, ожидая наилучшего момента для их вывода на рынок. При этом застройщики полностью перешли на расчеты в рублях.
Что касается покупателей, то они сегодня предпочитают вкладывать деньги в готовые дома, с инфраструктурой. "Но серьезных новых строек на загородном рынке почти нет, - отмечает Дмитрий Таганов. - В большинстве случаев покупателям предлагают земельные участки, иногда без коммуникаций".
Как и в кризис 2008 года, сейчас особым спросом пользуются земельные участки в коттеджных поселках без подряда. В этом случае приобретается только земля, и человек сам решает, когда, что и за какие деньги ему на ней возводить. Строит чаще всего дом. Вероятность самому себе организовать долгострой не пугает. Число новых проектов уменьшилось на треть, при этом спрос на участки без подряда достиг пиковых значений в 62 процента.
Средний чек покупки участка без подряда уменьшился на 14-30,5 процента. Сейчас он составляет в среднем 1,5-2,6 миллиона рублей за шесть соток в зависимости от географии и месторасположения участка. Но и девелоперам это выгодно - урезают свою маржу, чтобы конкурировать за покупателя. Таким образом, цены за участки максимально приблизились к себестоимости и дают больше возможности "войти в сделку". Многие компании сейчас дают двухлетнюю рассрочку. Покупать стоит, говорят эксперты. Как пошутил больше века назад Марк Твен: "Покупайте землю - ведь ее уже больше никто не производит".
Покупка же участка с подрядом предполагает приобретение под "ключ": вместе с землей вы покупаете и дом, который вам построят, как правило, за 8-12 месяцев. Это избавляет от многих проблем, связанных со строительством, кроме того, под такие объекты банки с большей охотой выдают ипотечные кредиты.
Эксперты прогнозируют, что экономкласс в ближайшее время займет до 90 процентов рынка загородной недвижимости. По мнению Александра Закандырина, компаниям-застройщикам с учетом ситуации придется сосредоточиться на строительстве за чертой крупных городов недорогого социального жилья - малоэтажных многоквартирных домов. Причем хорошо бы при поддержке государства: субсидировании строительства или загородной ипотеки.
Отдых заклубился
В последнее время бизнес чаще рассматривает возможности расширения малоэтажного строительства многоквартирных проектов домов загородного типа. "Этот сегмент недавно сформировался, при этом мы видим, что продажи высокие, люди хотят купить себе бюджетное комфортабельное загородное жилье клубного формата, безопасное, на закрытой территории, с добрососедскими отношениями", - говорит эксперт рынка Татьяна Желанова.
В жилом комплексе на 500 квартир в 15 километрах от Москвы цены на однокомнатные квартиры начинаются от 3 миллионов рублей. Застройка предполагает к ним детские сады, гимназии, магазины, развлекательные и спортивные учреждения, бассейны, предприятия бытовых услуг, транспорт, рабочие места. "Драйвером строительства таких комплексов является формирование удобной социальной среды, и строители при поддержке государства смогут обеспечивать быстрый рост недорогих загородных жилых комплексов, причем повсеместно по России", - уверена Желанова.
Важное преимущество и в том, что по сравнению с коттеджами и таунхаусами малоэтажки более доступны по коммунальным платежам.
Молодые предпочитают деревню
В массовом сегменте на вторичном рынке загородной недвижимости тоже формируются новые тренды. Потенциальные покупатели, обладатели московских однушек и двушек в пределах МКАД, все чаще посматривают за кольцевую дорогу.
Из однокомнатной квартиры в Москве хотят переехать в двухкомнатную за МКАД, в многоэтажном или в малоэтажном доме, но на природе, рассказывает риелтор одного из столичных агентств Ольга Козлова. В этом году она сама с мужем и годовалым сыном сняла дом в 20 километрах от Москвы, а свою однокомнатную квартиру в Жулебино сдала. Перезимовав, решили продать квартиру в Москве и переехать в благоустроенный загородный дом.
Просмотрев много домов, она делает вывод, что большинство из них - инвестиционные. Люди строили их до кризиса, на продажу, чтобы дальше вложить деньги в более выгодную загородную стройку, в том же коттеджном поселке с комфортабельной инфраструктурой или поменять ближе к городу. Однако многие дома - среднего качества: тяп-ляп и без отделки. Стоят они сейчас от 5 миллионов рублей. И со скидками, если покупатели грамотные и указывают на недоделки. На треть можно получить скидку, если покупаешь сразу.
"Коттеджные поселки - это дороже. Платные услуги за уборку мусора и снега, охрана - все это обходится от 20 до 100 тысяч рублей в месяц. Сегодня ты можешь оплатить. А завтра - нет", - поясняет Ольга Козлова. По ее словам, деревня хороша тем, что за такие услуги не надо платить лишнего. В садовых товариществах тоже месячный минимум за содержание мест "общего пользования" от 2 до 15 тысяч рублей в месяц. Но преимущества круглогодичной жизни на природе семья оценила. По данным опрошенных "РГ" экспертов, тридцатилетние чаще всего выбирают жизнь вне города. И, похоже, тренд на строительство массового недорогого загородного жилья будет развиваться.
50 тысяч в месяц
Спрос на загородную аренду вырос на 20 процентов. Среди молодой аудитории набирают популярность таунхаусы в пределах 50 тысяч рублей в месяц.
По данным департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость основной категорией арендаторов являются семьи с детьми. Арендуют загородное жилье и те, кто планирует купить участок и построить дом.
В сегменте "эконом" можно найти участки с баней, беседкой, гаражом или детской площадкой. Цены на аренду загородного жилья снизились на 20 процентов еще осенью 2015 года. И больше не росла.
Объект экономкласса (дачу или дом) можно снять по цене от 15 тысяч рублей до 50 тысяч в месяц, лот сегмента "комфорт" (дом, коттедж или таунхаус) - от 50 до 100 тысяч. Аренда недвижимости сегмента "бизнес" (коттедж, таунхаус) обойдется от 100 тысяч и выше, премиум-класса - от 150 тысяч рублей.
Почем фунт соток
А наши беглые финансисты предпочитают селиться в загородных участках подальше от Москвы. Российские суды уже несколько лет пытаются забрать недвижимость бывших руководителей Банка Москвы.
Тверской райсуд Москвы удовлетворил очередное ходатайство следователя и арестовал усадьбу Park Place в графстве Оксфордшир. По версии следствия, она была куплена на деньги, незаконно выведенные из Банка Москвы.
Как пояснила корреспонденту "РГ" помощник председателя Тверского суда Анастасия Дзюрко, суд вынес постановление о наложении ареста на поместье. Так в материалах следствия называется замок с усадьбой на 80 гектарах. Имение с замком в Великобритании оценивается в 140 миллионов фунтов.
Как вчера заявил официальный представитель Генпрокуратуры, ранее в Риге была арестована принадлежащая Бородину элитная квартира стоимостью около 680 тысяч евро.
Наши правоохранительные органы не впервые судебным решением арестовывают счета и недвижимость беглого банкира в странах Европы.
Но эти решения пока остаются лишь на бумаге, хотя наша страна прошла все положенные процедуры, чтобы вернуть себе фигуранта громкого уголовного дела. Но добиться выдачи из Великобритании господина Бородина, который с августа 2011 года присутствует в разыскной базе Интерпола, Россия не может. Карточка Бородина с его фамилией помечена красным углом, что подразумевает незамедлительный арест банкира, но она лежит мертвым грузом.
И пока наша Генпрокуратура просила вернуть человека, ограбившего нашу страну, Лондон предоставил беглецу политическое убежище. Так что больших надежд на возвращение банкира возлагать не стоит.
Сложившаяся ситуация может привести к тому, что в итоге дело Андрея Бородина и его сообщников будет рассматриваться российским судом заочно. Мы вынесем решение, и в Великобританию направят материалы суда для исполнения приговора. Именно тогда теоретически и будет решаться вопрос с недвижимостью бывшего президента Банка Москвы, которую в целях погашения ущерба арестовал московский суд.
Напомним, еще в 2012 году "РГ" писала: МВД России заявило, что было арестовано имущество экс-президента Банка Москвы Бородина и его бывшего первого зама Дмитрия Акулинина. Речь шла о более 400 млн долларах, размещенных на счетах зарубежных банков в Швейцарии, Бельгии и Люксембурге.
А само уголовное дело против Бородина и Акулинина возбудили в декабре 2010 года. Их обвинили в хищении в 2009 году 12,7 млрд рублей. В МВД считают, что эти средства принадлежали российскому государству и были похищены и выведены за рубеж посредством выдачи необеспеченных кредитов.
Подготовила Наталья Козлова