Кризис снизил цены на вторичное жилье в ЦФО
Хрущевка с уценкой
С начала года средняя стоимость "квадрата" вторичного жилья в целом по России снизилась примерно на четыре процента, подсчитали в аналитическом центре SRG (специализируется на оценке ситуации в сфере недвижимости). Отрицательная динамика с января по сентябрь наблюдалась в 71 регионе. В 11 наблюдался рост - впрочем, чисто символический, не более двух процентов.
Сильнее всего цены упали в Севастополе (на 9,75 процента), где средневзвешенная цена квартиры на вторичном рынке приблизилась к 84 тысячам рублей за метр. На втором месте рейтинга Белгородская область, там условный "квадрат" подешевел на 8,5 процента - до 45,7 тысячи рублей. На восьмом - Ивановская. Жилье в этом регионе и так было относительно дешевым для центра страны (сопоставимый уровень - в Чечне, Кабардино-Балкарии или Красноярском крае), а за девять месяцев года еще и потеряло почти семь процентов своей стоимости.
Выводы федеральных экспертов подтверждаются и подсчетами на местах. К примеру, единая база данных недвижимости Воронежа Infoline свидетельствует о том, что за год цена квартир на рынке в мегаполисе снизилась на четыре процента. Темпы этого снижения, однако, скромнее, чем год назад. Если в сентябре 2015-го общий индекс жилой недвижимости в Воронеже опустился на 0,9 процента, то в сентябре 2016-го - на 0,4. Цены на новое жилье "просели" незначительно (от 0,2 до 1,6 процента в зависимости от количества комнат). А вот хрущевки, брежневки и "чешки" за год подешевели на пять-шесть процентов. Квартиры современного типа на вторичном рынке имеют стабильный спрос, потому и цены на них движутся вниз мелкими шажками.
Если сравнить абсолютные цифры из подборки Infoline, то воронежские новостройки потеряли 241 рубль с "квадрата", старое жилье - аж 1 901 рубль (четыре процента). Теперь квартира в только что сданном доме обходится ориентировочно в 43 805 рублей с метра, а бывшая в употреблении - в 45 440 рублей.
Несколько иные показатели по вторичному жилью дает воронежское агентство недвижимости "Трансферт". В его базе средняя цена на такие объекты с прошлого октября опустилась на все восемь процентов, а вот за минувший месяц - напротив, подросла почти на процент. В основном за счет одно- и двухкомнатных квартир, особенно с чешской планировкой.
Самыми дорогими в Воронеже остаются "однушки", и резерв для снижения цен на них очевиден. В течение года стоимость квадратного метра в таких квартирах уменьшилась на 1,6 процента на первичном рынке и почти на пять - на вторичном (по данным базы Infoline). Стоимость квартир большей площади стабильнее.
Все дешевое разобрали
Остальные регионы округа разделились в рейтинге SRG ровно пополам: в одних средняя цена "бэушной" квартиры уменьшилась на три-четыре процента, в других - едва заметно выросла. Так, в Тверской, Костромской, Тамбовской, Липецкой и Курской областях повышение составило от 0,3 до 0,8 процента. У смолян прибавка совсем смешная - 24 рубля на "квадрат". Выделяется на этом фоне лишь Рязань, где метр вторичного жилья подорожал на 578 рублей. А значит, при покупке квартиры в этом регионе придется дополнительно выложить небольшую зарплату.
- Незначительное увеличение средней стоимости вторичного жилья в первую очередь связано с изменением структуры предложения и постепенным вымыванием с рынка объектов дешевого сегмента, - пояснил директор направления "Аналитика недвижимости и информационные технологии" группы компаний SRG Марат Абдуллин.
Иными словами, более доступные по стоимости квартиры просто раскупили при первых признаках кризиса в экономике. Достаточно вспомнить ипотечный бум конца 2014 года. Да и в последующие месяцы горожане торопились вложить свободные средства в жилье.
На излете минувшего лета спрос на ипотечные жилищные кредиты вновь вырос, констатировали в ЦБ. Банки активно участвовали в программе господдержки ипотеки и снизили ставки по таким займам. В июле ипотечная ставка в рублях составляла в среднем 12,82 процента, в августе - уже 12,66 процента. Это позволило увеличить портфель жилищных кредитов на 125 миллиардов рублей и по итогам восьми месяцев почти на 40 процентов превысить показатель за аналогичный период 2015 года.
В Воронежской области август также стал урожайным для банков, работающих по ипотечным программам. Жители региона получили 1142 жилищных кредита - в среднем на 16 лет, по ставке 12,54 процента. Количество этих займов оказалось больше, чем в июле, а вот общий объем выданных средств - напротив, меньше. Средний размер кредита изменился с 1,5 до 1,39 миллиона рублей.
- Интересно соотношение между ипотекой вторичного рынка и рынка "долевки" (ДДУ): в августе доля ДДУ в структуре жилищного кредитования выросла с 45 до 68 процентов. В денежном эквиваленте - более миллиарда рублей пришлось на новостройки, то есть значительную часть средств от ипотеки получили именно строители, - подчеркнули в Infoline.
В середине сентября Центробанк понизил ключевую ставку до 10 процентов. Как следствие, некоторые банки вновь уменьшили ставки на ипотечные продукты. Но, по мнению гендиректора портала о недвижимости Domofond Эрика Сегерборга, это едва ли спровоцирует большой рост спроса: "Ситуация по-прежнему пессимистична, и многие объекты остаются невостребованными".
- До конца года на рынке вторичного жилья резких колебаний не ожидается, как и новогоднего ажиотажа, - добавил эксперт центра SRG Марат Абдуллин. - Помимо макроэкономических факторов, дальнейшую судьбу этого сегмента определит решение о субсидировании ипотечных кредитов на новостройки.
Пока верстался номер, глава минстроя РФ Михаил Мень заявил "РГ", что продлевать льготную ипотеку нецелесообразно - государство намерено поддерживать рынок жилой недвижимости, помогая застройщикам с созданием инфраструктуры.
На съемные квартиры?
Тем временем на рынке недвижимости наметилось повышение средних ставок на аренду жилья. Связано это может быть как с общей инфляцией, так и с ростом спроса на временные пристанища. Ведь тем, кто собственного гнездышка еще не имеет, накопить на него в кризис стало труднее - а жить где-то, как ни крути, надо.
- Говорить о новой тенденции пока рано, но в третьем квартале мы наблюдали, как темпы падения арендных ставок в большинстве регионов замедлились и ситуация развернулась в сторону роста, - отметил Эрик Сегерборг. - Средняя арендная ставка за однокомнатную квартиру по РФ за этот период по сравнению с предыдущим увеличилась на 2,2 процента: с 14 454 рублей до 14 773.
Судя по выкладкам Domofond, с июля по сентябрь больше всего - в относительных величинах - выросла средняя стоимость аренды "однушек" в Орловской области: на 8,5 процента. В месяц съем такой квартиры в регионе обойдется в 8,9 тысячи рублей. В первую десятку общероссийского рейтинга вошли также Брянская и Рязанская области, заняв восьмое и девятое места. По итогам третьего квартала прирост там составил около 4,5 процента, аренда "однушки" стоит 8 843 и 12 160 рублей соответственно.
Как отмечают в белгородских агентствах недвижимости, спрос на жилье начал расти именно на первичном рынке. Директор по продажам местной домостроительной компании Татьяна Масленникова констатировала: покупатели стараются вложить средства в новое жилье, выбирая или разнообразные ипотечные программы, или долевое строительство.
- В нашем случае клиентов с ипотекой и желающих выплачивать стоимость будущей квартиры по частям примерно равное количество, - пояснила Масленникова. - Здесь важно понять, что нужно каждому из покупателей - то ли сразу приобрести жилье, то ли у него есть время подождать.
При этом в самой компании не скрывают причин значительного влияния на предложение жилья.
- Мы предвидели, что приобретать квартиры станет сложнее, поэтому еще несколько лет назад сделали ставку на застройку экономкласса. Конечно, мы сможем предложить клиенту и квартиру площадью 120 "квадратов" в центре города, однако и для тех, кто приходит к нам со словами: "У нас только миллион рублей", - мы сможем найти подходящий вариант.
Как ни странно, но в последнее время покупателями белгородских новостроек становятся не москвичи или северяне, как это было раньше. По словам Масленниковой, теперь квартиры приобретают жители области: для себя, детей-студентов или просто в качестве инвестиции.
По данным аналитического отдела издания "Дом.Строй", во вторичном сегменте жилой недвижимости Рязани с начала года наблюдается тенденция к снижению средней стоимости квадратного метра.
На конец сентября стоимость жилья составила 44,38 тысячи рублей за квадратный метр, что на 0,3 процента ниже, чем показатель на конец августа, и на 0,7 процента ниже уровня цен начала года.
- В течение 2016 года аналитический отдел зафиксировал три периода повышения среднего уровня цен, - пояснила его руководитель, аттестованный аналитик рынка недвижимости Галина Герасименко. - Первый подъем произошел в феврале - цены подскочили на 0,9 процента, а уже в следующем месяце средневзвешенная цена опустилась до прежнего уровня и даже превзошла его: снижение составило два процента. Еще одно кратковременное повышение цен произошло в апреле - положительный прирост составил 0,5 процента, в следующем месяце положительная динамика "сошла на нет". Более выразительная динамика наблюдалась в летний период. В июне положительный прирост средневзвешенной цены рязанского вторичного рынка составил 0,4 процента, в июле недвижимость подорожала еще на 1,4 процента, впрочем, тенденция на рынке не закрепилась, и стоимость квадратного метра в настоящий момент продолжает падать.
По мнению аналитика, эти подъемы стоимости жилья скорее обусловлены субъективными ожиданиями продавцов, чем реальными экономическими факторами.
- В настоящий момент предпосылки для оживления рязанского рынка вторичного жилья не сформировались, - подчеркнула Галина Герасименко.
Если брать во внимание динамику цен на вторичную недвижимость по типам с начала года, то в настоящее время снижение цен зафиксировано во всех сегментах, кроме квартир повышенной комфортности - с начала года данный тип подорожал на 8,4 процента, и средняя цена такого жилья составляет 54,4 тысячи рублей за квадратный метр. Более всего подешевели "сталинки" - на 12,5 процента по отношению к ценам на начало года. Хрущевки потеряли в цене 6,12 процента, в сегменте брежневок зафиксировано снижение - 2,9 процента. Квартиры улучшенной планировки стоят на рынке на 2,8 процента дешевле, чем в январе этого года.