Какую долю жилищного рынка составляет сегодня арендный сегмент, не могут сказать ни надзорные органы, ни эксперты сферы недвижимости: всем известно, что большая часть квартир по-прежнему сдается нелегально из-за нежелания их собственников платить налоги. Власти региона, запустив проект строительства социального наемного жилья, надеются вывести эту сферу бизнеса из тени.
Идея возводить арендное жилье не нова: первые доходные дома (коммерческий наем) появились на Южном Урале около 10 лет назад, однако так и не стали прибыльным, а потому и массовым бизнесом. Их возводили без господдержки, поэтому у застройщика не было возможности предложить выгодную арендную плату постояльцам.
С категорией жилья некоммерческого найма ситуация иная: за счет привлечения бюджетных средств плата здесь будет в три раза ниже рыночной, что гарантирует высокий спрос. По подсчетам специалистов, аренда двухкомнатной квартиры площадью 54 квадратных метра обойдется в 6,5 тысячи рублей. Для справки: за такую сумму в Челябинске сегодня можно снять разве что комнату в коммуналке или, в результате долгих поисков, малометражную студию в удаленном районе. Доступная цена жилья в социальном наемном доме позволит обеспечить квадратными метрами семьи, которые не имеют возможности накопить денег на первоначальный ипотечный взнос (от 10 до 20 процентов у разных банков).
- Спрос на жилье такого вида уже сейчас достаточно большой, потому что доля населения с низкими доходами в регионе значительная. Но нужно заранее, до сдачи дома в эксплуатацию, сформировать в каждом муниципалитете список тех, кто может претендовать на такие квартиры, - предлагает директор по развитию челябинской риелторской компании Денис Стукалов.
По мнению экспертов, доступность аренды квартир откроет перед южноуральцами новые перспективы, расширит возможности смены работы. К слову, размер платы за наем может быть еще уменьшен, так как для застройщиков обнуляется налог на имущество - решение об этом принято в Челябинской области в прошлом году. Если первый опыт окажется удачным, строительство таких домов планируют поставить на поток.
- Законодательная база для возведения социального арендного жилья в регионе сформирована, - отмечает начальник отдела жилищного строительства областного минстроя Лариса Брайловская. - Считаю, что в развитии этого направления прежде всего должны быть заинтересованы предприятия, которым необходимо обеспечить жильем сотрудников.
Однако частные инвесторы, в том числе и строительные компании, пока не спешат вкладывать деньги в новый сектор.
- Без мощной поддержки государства застройщики не заинтересованы инвестировать в развитие рынка социального наемного жилья, так как окупаемость вложений очень длинная - от 25 лет. Никто из застройщиков на это самостоятельно не пойдет, интерес с их стороны возможен только в рамках государственно-частного партнерства, - подчеркивает гендиректор Союза строительных компаний Урала и Сибири Юрий Десятков.
Анализ схемы финансирования проекта показал, что 68 процентов структуры максимальной платы составляют расходы собственника здания на оплату процентов по кредиту, взятому на строительство (в среднем на 30 лет под 12 процентов). К примеру, для Челябинска максимальная плата за наем - 382 рубля за квадратный метр, из них 262 - расходы на оплату кредита.
- Государство, в отличие от бизнеса, может позволить себе более низкую рентабельность проекта и возврат средств не через 25, а через 40-50 лет, ведь в данном случае важнее обеспечить доступными квартирами жителей области, сняв социальную напряженность, - рассуждает Юрий Десятков.
Очевидно, у властей похожий взгляд на тему социальной аренды, раз они направили на возведение первого такого дома 129,2 миллиона рублей из областного бюджета. Деньги выделены в 2015-м, а уже в этом году планируется завершить строительство и заселить дом.
Кстати
Как сообщили в региональном минстрое, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готово запустить ряд пилотных проектов: возводить арендные дома предлагается с помощью механизма коллективных инвестиций. Для этого используют такой инструмент, как закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). АИЖК примерит на себя роль якорного инвестора (пайщика) и создаст дочернюю организацию для управления фондами. ЗПИФ может как выступать в качестве соинвестора на основании договора долевого строительства, так и приобретать готовое жилье.