Оценкой земельных участков, зданий и квартир займется государство
Смогут ли "новые спецы" свести к минимуму ошибки при определении стоимости объектов недвижимости? Корреспонденты "Российской газеты" проанализировали ситуацию в регионах, чтобы понять, на какие грабли не следует больше наступать.
Насколько важна правильная оценка, говорят две крупнейшие переоценки в Костромской области, из-за чего бюджет Волгореченска потерял более половины годовых доходов. В Пензе так занизили кадастровую стоимость торгово-развлекательного центра, что налог за 15 гектаров земли под ним составил всего рубль в год! Только через суд удалось взыскать в бюджет города 93 миллиона рублей. В Новосибирской области общая сумма снижения кадастровой стоимости после оспаривания в 2016 году составила 14,8 миллиарда рублей, в 2017 году разница была уже 31,8 миллиарда рублей, а это почти треть от первоначального результата. Но не будем больше утомлять примерами, они есть в любом регионе. Сейчас главное - понять, почему это происходит.
Первая причина - недостаток информации. Оценка производилась массово, и часто у исполнителя не было достоверных и полных сведений, передает наш собкор из Петербурга. Например, состояние всех помещений по умолчанию оценивается как "нормальное", и, если объект аварийный или без отделки, стоимость оказывается завышенной.
В Новосибирске причину тоже видят в нехватке информации. Часто ее нет ни о дате постройки дома, ни о материале, из которого он возведен, ни об имеющихся коммуникациях, тогда как на оценку земельных участков, например, влияет наличие или отсутствие коммуникаций, местоположение (для нежилых помещений), какой вход (с улицы или со двора, общий или отдельный). И все это надо будет учесть при переходе на государственную кадастровую оценку.
Но и от собственников здесь многое зависит: они могли бы помочь преодолеть дефицит сведений. Информация о предварительных результатах оценки публикуется, и туда можно внести изменения, говорит врио руководителя департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области Роман Шилохвостов.
Пока это происходит крайне редко: обычно народ начинает жаловаться, уже получив квитки об оплате имущественного налога. "Кадастровая оценка - это совместный труд различных госорганов, муниципальных властей и самих собственников", - подчеркивает Шилохвостов.
Вторая проблема - непрофессионализм оценщиков. Например, по результатам последней оценки земельные участки в малопривлекательном районе Затон в Новосибирске "подорожали" в десять раз, а в престижном Академгородке - резко "подешевели". По пояснениям оценщиков, они выбрали основным критерием удаленность от центра, который в данном случае не работает.
Вот уж действительно - кадры решают все. Кострома, как сообщает наш собкор, к нововведениям абсолютно не готова. Для проведения оценки специалисту необходимо пройти переподготовку за 50 тысяч рублей, иметь не менее трех лет стажа и сдать сложный трехступенчатый экзамен стоимостью 18 тысяч рублей. В Костроме из 36 оценщиков его сдали только семь.
Третья проблема - ошибки в реестре, рассказал "РГ" заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Дагестан Шамиль Гаджиев. Появиться они могли при переносе сведений из архивов Бюро технической инвентаризации в государственный кадастр недвижимости во время массовой оцифровки данных. "Работа проводилась в очень сжатые сроки, вполне возможно, что где-то недосмотрели, где-то пропустили. Специалисты Кадастровой палаты исправляют эти ошибки и пересчитывают кадастровую стоимость. Все это делается бесплатно", - сообщил Гаджиев.
Что же делать сегодня, если человек за землю платил три тысячи в год, а ему вдруг прислали платежку на 30 тысяч? Обращаться в специальные комиссии при Росреестре по пересмотру кадастровой стоимости недвижимости. В прошлом году каждое второе обращение удовлетворили. А если не удовлетворили и человек не согласен, тогда - в суд. И заказывать независимую экспертизу рыночной стоимости объекта (это минимум 10 тысяч рублей).