Почему в Ярославле падает спрос на жилье
Объема недосчитались
В Ярославской области в 2017 году в соответствии с региональной программой обеспечения населения доступным и комфортным жильем должны были построить 680 тысяч квадратных метров благоустроенных квартир. Но план на 11 процентов даже перевыполнили, введя в эксплуатацию 753,8 тысячи. А в областном центре все произошло с точностью до наоборот - здесь жилья недосчитались: на бумаге региональные власти запланировали для Ярославля 480 тысяч "квадратов", а в итоге получилось 357.
Это при том, что строительных кранов в городском пейзаже меньше не стало: на территории Ярославля совсем недавно построено или продолжает возводиться несколько десятков отдельных многоэтажных домов, а также многоэтажек в жилых кварталах, жилищных комплексах, квартал-парках и микрорайонах с завлекательными и романтичными названиями. По данным регионального правительства, в стадии строительства в городе сейчас находится около 600 тысяч квадратных метров будущей жилой недвижимости.
По мнению директора департамента архитектуры и земельных отношений мэрии Ярославля Александра Скворцова, в 2016 году был введен "пиковый" для города объем жилья - 403 тысячи квадратных метров: больше в городе никогда не строили. Объясняется рекорд довольно просто: в связи с начавшимися в тот период поэтапными изменениями законодательства о долевом строительстве застройщики поспешили достроить дома, заложенные в 2012-2014 годах, а то и раньше. В 2017-м, когда законодатель осложнил жизнь строительных компаний дополнительными мерами ответственности перед дольщиками, часть средних и мелких застройщиков потихоньку начала с рынка уходить.
Без парковки не куплю
Однако, несмотря на то что в прошлом году в регионе средняя стоимость "квадрата" упала до 46,4 тысячи рублей (пять лет назад он стоил дороже 54 тысяч), а количество жилья экономкласса увеличилось до 96 процентов, покупательского бума не случилось.
- Снизилась платежеспособность населения, - объясняет Александр Скворцов. - Кроме того, люди стали более требовательны к качеству предлагаемого жилья. Если раньше старались быстрее купить, а потом, если что, продать, то сейчас смотрят не только на качество самой квартиры, но и на окружающую дом инфраструктуру. Когда у многоэтажки мало парковочных мест, рядом нет детского сада, школы, детской игровой площадки, жилье в таких домах покупается уже намного хуже.
Со слов представителя мэрии, при покупке квартиры для семей с детьми может иметь значение даже такая, казалось бы, мелочь, как рейтинг школы, к которой территориально этот дом будет прикреплен. Если дом "приписан" к непопулярной школе, квартиры в нем будут менее востребованы. Но это в основном касается так называемого "элитного" жилья в центре города, которого, по признанию специалистов, в границах Ярославля на самом деле немного. Потому что, кроме повышенной комфортности самой постройки, возле дома должно быть просторное парковочное пространство, место отдыха, он должен располагаться в экологически чистом месте и так далее…
Квартира по заявке
Поэтому правильный ответ на вопрос, для кого предназначено жилье, - ключ к его успешной реализации. В этом смысле небольшим городам проще - там, как правило, годами работают одни и те же застройщики, обычно местные, гораздо лучше знающие целевую аудиторию, для которой строят. Например, в Ростове Великом, как рассказал первый заместитель главы администрации Ростовского района Ахмет Хадзиев, из всего нового жилья не продано всего пять-семь квартир.
- У нас все застройщики знают, какая есть потребность в жилье, - говорит он. - Не бывает такого, чтобы строили вслепую. Они мониторят ситуацию, собирают заявки. Сейчас вот еще готовятся к сдаче два или три дома. Думаю, что там основная часть квартир уже продана. Покупают, кстати, не только ростовцы, в основном оформляющие ипотеку, но и москвичи, жители Санкт-Петербурга, областей ЦФО. И мы покупаем для расселения аварийного жилья.
В Даниловском районе тоже застройщик свой, проверенный. Когда-то сюда заходили многие, но сейчас остался один. Участвует в конкурсах, строит 18-28-квартирные дома.
- Наш застройщик возводит дом, продает квартиры, потом новый дом закладывает, - подтверждает руководитель управления по строительству, ЖКХ и инфраструктуре администрации Даниловского района Вячеслав Крюков. - Даниловцы ему доверяют, и качество их устраивает. А если что не так, он под боком живет, с него тут же и спросят. Поэтому он старается.
Что примечательно: в обоих райцентрах - никакой "долевки". Квартиры продаются на стадии готовности, и всех это абсолютно устраивает. А потому и проблем, связанных с изменением законодательства о долевом строительстве, здесь не предвидится. Но главное, потребитель - практически целевой. Больше, чем райцентры способны "переварить", здесь не строят.
357 тысяч ярославских квадратных метров, введенных в прошлом году, говорят о том же: больше сейчас не продать. Многие аналитики полагают, что план ввода жилья для Ярославля на 2017 год был необоснованно завышен. Похоже, далеки от реальности задачи и на 2018-й, хотя область и объявила о начале компании привлечения в регион жителей Крайнего Севера: достичь показателей в 498 тысяч квадратных метров возможно разве что с учетом жилья, которое строится на границе с городом - в Ярославском районе. Тем более что все эти разросшиеся поселки, состоящие в основном из домов небольшой этажности, "висят" на городской инфраструктуре: те, кто там живет, возят детей в детсады и школы города, ездят туда в магазины, на работу. Даже мусор подчас вывозят в городские контейнеры. Сейчас в Ярославском районе в стадии строительства находится 171 тысяча квадратных метров - для выполнения и перевыполнения плана как раз хватит…
Тем более что строить малоэтажные дома, по мнению специалистов, экономически выгоднее, чем высотки. И интерес к ним в последнее время очень вырос: в прошлом году, например, высоток и более приземистых МКД в регионе было построено поровну.
- Дома в три-четыре этажа менее затратны с точки зрения экономики, но реализуется такое жилье гораздо быстрее. Кроме того, всегда легче просчитать, кто в таком доме купит квартиры, для кого он будет строиться, - пояснил Александр Скворцов.
Анастасия Голлай, аналитик компании "Метро-Оценка":
- 5,5 тысячи непроданных квартир - это весь объем предложения на ярославском рынке строящегося жилья. Сегодня сложилась уникальная ситуация, когда на разных стадиях строительства - от фундамента до внутренней отделки - представлено сопоставимое число квартир. В готовых, сданных в эксплуатацию домах продается порядка 1000-1200 из них. Объем продаж квартир в новостройках в последние годы остается примерно на одном уровне: на начало года в городской черте Ярославля, как правило, бывает выставлено на продажу около шести тысяч квартир. И в конце года мы видим примерно ту же цифру. Но это уже с учетом нового предложения. За год у нас продается в среднем около четырех тысяч квартир. Таким образом, разрыв между спросом и предложением, конечно, есть - непроданной остается примерно треть домов.
По данным аналитиков компании INFOLINE за 2017 год, квартиры в Воронеже подешевели на 1,3 процента, или 588 рублей за квадратный метр - до 43247 рублей. Для сравнения: в предыдущем году снижение было более выразительным (4,2 процента). В декабре цены начали еле заметно расти - в основном за счет новостроек, которые на начало 2018 года почти сравнялись по стоимости с вторичным жильем. Традиционно в Воронеже "вторичка" была дороже, но она неуклонно дешевеет с весны 2015 года. Помогло рекордное снижение ипотечных ставок, заключили эксперты компании. К тому же застройщики, видя ослабление покупательной способности, начали предлагать новые объекты по адекватным ценам - заставляя продавцов старой недвижимости ставить планку "ниже рынка". Лидером по удорожанию стали трехкомнатные квартиры в новых домах. За первый квартал 2018-го среднестатистический "квадрат" жилья в столице Черноземья прибавил в стоимости 444 рубля. Сказался эффект низкой базы. В перспективе на цены может повлиять введение платных парковок в центре города - жилье там станет еще привлекательнее. Что касается объема предложения жилой недвижимости в Воронеже, то он к концу 2017-го уменьшился на два процента, отметили в консалтинговой группе "ИнвестОценка". На продажу было выставлено более 5400 объектов. Негативную динамику обусловило снижение платежеспособного спроса - хотя интерес к квартирам в городе по-прежнему проявляли жители сельских районов и соседних областей. Структура предложения заметно сместилась в сторону современного жилья. В феврале 2018-го, однако, объем предложения вырос на 15 процентов. Сказались выгодные условия ипотеки и госпрограммы поддержки заемщиков.