Почему у жителей Екатеринбурга отбирают законно купленную землю
- Наша квартира стоит значительно дешевле, - Юлия чуть не плачет. - Мы всю жизнь проработали инженерами, перед выходом на пенсию построили дом площадью 60,7 квадратных метра, вложили туда собственные сбережения плюс то, что занимали у друзей, а чиновники обвиняют нас в мошенничестве.
"РГ" уже описывала историю арендаторов земли в поселке Шувакиш ("Дворец превращается в карточный домик", "РГ-Неделя" от 17.05.2018 г.). Супруги 2,5 года буквально караулили, когда на аукцион выставят шесть соток по соседству - хотели присоединить их к своим десяти, поставить дом и перебраться жить за город.
- Земля эта никому не нужна: вдоль дороги, мусором засыпана, подъезд только через наш участок, с другой стороны - газовая труба и канава. Электроэнергию тоже неоткуда подвести, кроме нашего участка. Мы даже готовы были купить эти шесть соток, но в 2015 году существовала одна схема - через аренду и аукцион, - вспоминает Вадим.
По словам Цукило, об участии в торгах заявило пять человек, из них четверо оказались земельными спекулянтами. В тот раз они не выиграли, но свое черное дело сделали: взвинтили стоимость лота со 114 тысяч до 1,5 миллиона. Вадим и Юлия вынуждены были подписать кабальный договор аренды с администрацией Екатеринбурга, надеясь быстро построиться и выкупить участок в собственность под 1,5 процента от кадастровой стоимости земли.
- Построили. На все ушло 100 дней, за это время мы аренду честно выплатили - около 415 тысяч рублей. Можно было бы и быстрее, если заранее подготовить инфраструктуру, дом из СИП-панелей возводится за 15 дней, - поясняет Вадим. - Перед началом стройки сходили в областное БТИ, проконсультировались насчет требований к жилому дому. "Главное - в нем должно быть тепло, вода допускается привозная, удобства - на улице", - сказали нам. После того как недвижимость зарегистрировали в Росреестре, заключили договор на выкуп земли, а через год - как обухом по голове - иск от мэрии о признании сделки недействительной.
Супруги недоумевают: договор заключали с представителями областной власти, пришли городские чиновники и все аннулировали. Специфика Екатеринбурга в том, что его участками распоряжается регион в лице министерства по управлению госимуществом (МУГИСО), а аренда поступает в казну муниципалитета. Такое разделение существует с 2013 года и уже не раз доставляло неудобства жителям. В судах МУГИСО занимает пассивную позицию, хотя тоже является ответчиком. Цукило, например, видел представителя министерства только на одном заседании из восьми. Возможно, потому что чиновникам сказать нечего: специалисты не выезжают на место, а делают выводы о возможности выкупа на основании документов.
Суд первой инстанции Вадим и Юлия выиграли, правда, с интересной формулировкой: экспертиза посчитала, что на момент выкупа строение было не пригодно для постоянного проживания, - отсутствовали ванна, туалет, отопление, канализация, водо- и электроснабжение. Однако, по мнению судьи, мэрия Екатеринбурга злоупотребила своим правом - требование выплатить аренду за два года существенно ухудшает положение семьи.
- Почему пишут, что электричества нет? Отапливаем электрообогревателями. В минус 30 и скважина не замерзла, и сами не мерзли. Деньги появились - сделали перегородки между комнатой и кухней, поставили ванну. Зачем нам временный туалет, для галочки, если мы чуть попозже систему глубокой биоочистки смонтировали? - разводит руками хозяйка дома.
По ее словам, всего было три экспертизы, и лишь последняя - в пользу истца, причем основывалась она на актах осмотра, которые проводили сами же сотрудники администрации. Черно-белые "слепые" фото, где дом назван "одноэтажным щитовым строением", которое можно поднять и увезти.
- Куда мы только не обращались: к депутатам, омбудсмену. Все без толку: "суд разберется". Осталась надежда только на Верховный суд. Хотя наше дело - не единственное в городе. Почти всегда судьи становятся на сторону мэрии, откровенно игнорируя доказательства и документы, - возмущается Вадим Цукило.
В аппарате уполномоченного по защите прав человека в Свердловской области "РГ" подтвердили, что обращение от Шиловских поступало, но, когда семью попросили предоставить документы, Юлия и Вадим ничего не принесли. Кроме того, по закону омбудсмен не уполномочен отменять решение суда.
Главный специалист отдела подготовки правоустанавливающих документов земельного комитета Екатеринбурга Наталья Турыгина, в свою очередь, пояснила:
- Если выкуп земли прошел с нарушениями, иск подается в гражданский суд - о признании сделки недействительной. А вот если человек выкупил много участков, отправляем заявление в полицию, чтобы оценили, нет ли в его действиях признаков мошенничества. Пока такие обращения отправлены только по трем жителям города, возбуждены уголовные дела. Что касается остальных, я думаю, они осознавали, что поступают неправильно, пытаются схитрить, чтобы побыстрее выкупить землю.
По словам сотрудницы мэрии, всего подали 28 аналогичных исков, удовлетворено 19, пять еще рассматриваются.
- На тенденцию нарушать законы "по мелочи" не реагировать нельзя: один начал, другие захотят повторить. У МУГИСО нет оснований отказывать в выкупе земли, если предоставлены все документы. Кроме того, у них нет функции земельного и архитектурного контроля, приходится работать в связке, - говорит Наталья Турыгина.
А что же Росреестр, где екатеринбуржцы регистрировали свою недвижимость?
- С начала 2018 года состоялось несколько рабочих встреч с представителями муниципалитета и МУГИСО по пресечению деятельности, направленной на приобретение в собственность участков с нарушением законодательства. В течение 2018 года установлено 15 фактов нарушений со стороны кадастровых инженеров. По 13 материалы направлены в прокуратуру, по двум - в саморегулируемые организации, - описали текущую ситуацию в Управлении Росреестра по Свердловской области.
Андрей Круглов, управляющий партнер коллегии адвокатов:
- Проводя "дачную амнистию", государство преследовало цель наполнить бюджет, но госрегистрация по "упрощенке" приводит к определенным рискам. В частности, при декларировании объекта не проверяется его соответствие строительным нормам и правилам. Складывающаяся судебная практика склонна к защите интересов публично-правовых образований, но иногда суды принимают на себя смелость и дают оценку определенному дисбалансу во взаимоотношениях между гражданами и органами власти.
Государство действует недобросовестно, когда сначала регистрирует право собственности на здание и участок, не проявив должной осмотрительности, а затем заявляет иски о недействительности сделок. Людям, оказавшимся в такой ситуации, нужно ставить вопрос о назначении судебной строительно-технической экспертизы объектов. Тактику защиты можно подкреплять заявлениями о сроках давности и злоупотреблении правом публично-правовыми образованиями со ссылкой на Конституционный суд РФ и Европейский суд по правам человека.
Михаил Романов, партнер московского адвокатского бюро:
- Суды, вынося решения, опираются на то, что постройки не соответствуют СП "Дома жилые одноквартирные", однако законодатель, предоставивший право регистрировать объекты в упрощенном порядке, освободил граждан от необходимости доказывать их соответствие СНиПам. И дал право выбирать уровень комфорта. При этом доказательством того, что дом является жилым, может быть не только соответствие СНиПам, но и интерьер, свидетельские показания о круглогодичном проживании хозяев, описания, как удовлетворяются бытовые нужды. Огромное количество частных домов в России сегодня не имеют теплогенераторного помещения и автоматизированных заводских теплогенераторов, как того требует СП, у многих до сих пор туалет на улице. Однако это не означает, что все они должны быть исключены из единого госреестра недвижимости.
Николай Яблоков, адвокат:
- Победителю аукциона нужно было писать в ФАС и отменять результаты, тем более что основания для этого имелись: срок приема заявок, внесение изменений в извещение. Настораживает легкость, с которой заявитель выкупил участок (нигде нет реквизитов решения о продаже), без выезда специалиста мэрии, без осмотра (что было бы естественно при регистрации по декларации), а также рвение, с каким администрация бросилась отбирать землю. На мой взгляд, Юлия совершила две ошибки: не заключила договор с поставщиком электроэнергии (тогда ссылки на отсутствие воды и канализации можно было бы парировать условиями аукциона) и договорилась с кадастровым инженером, который подготовил техплан, что дом готов на 100 процентов, всего через месяц после того, как подрядчик вышел на площадку.