Готовы ли регионы ЦФО к реновации жилья
Начали с малого
В Ярославле о реновации первых четырех домов активно заговорили еще в минувшем мае, когда на Петербургском международном экономическом форуме было подписано соответствующее соглашение о поддержке между Корпорацией развития Ярославской области и местной компанией-застройщиком. Инвестор предложил реконструировать жилой комплекс из трехэтажных домов, построенный в 30-е годы прошлого века (два дома из четырех признаны аварийными), укрепив несущие конструкции, полностью заменив инженерные сети и надстроив ярусную часть на собственном независимом несущем каркасе, увеличив этажность. Причем все работы застройщик намерен выполнить без выселения людей из домов и за собственный счет, хотя в большинстве квартир после реконструкции появятся как минимум большие лоджии, а как максимум - увеличится жилая площадь: расположение этих домов почти в центре города и стоимость новых квадратных метров позволяют "получить экономику".
- Есть запатентованные технологии изготовления несущих конструкций индивидуального исполнения в заводских условиях, - поясняет глава строительной компании Роман Фомичев. - А дальше на месте производится очень быстрый их монтаж, чтобы граждане как можно меньше испытывали неудобств. Кроме того, существуют технологии организации такого строительства - специальные леса и прочие средства защиты, обеспечивающие безопасный подход к подъездам. Это все европейский опыт. Там множество старых домов ежегодно реконструируется, а мы к этому только еще приходим.
Однако жители к предлагаемой реновации их домов пока относятся настороженно и, со слов Романа Фомичева, "не верят и не видят государственных гарантий". Поэтому закон, который должен появиться, "как раз гарантирует безопасность, защищая права и законные интересы собственников". Инвестор планирует к следующему году вынести на публичные слушания проект планировки территории и провести общее собрание собственников. Согласно новому законопроекту, за реновацию должны проголосовать не меньше 70 процентов собственников квартир.
- Я как профессиональный участник отраслевого сообщества абсолютно положительно оцениваю идею реновации, потому что проект, которым мы занимаемся больше трех лет, готов к реализации, и этого закона как раз не хватало, - подытожил Роман Фомичев.
Главный архитектор Ярославской области Михаил Кудряшов видит в реновации тоже в основном только плюсы, потому что, по его мнению, безграничное расширение городской черты невозможно и нецелесообразно.
- Нет ни инфраструктуры, ни сетей, строить их дорого. А реновация, или комплексное развитие территорий, - это путь развития города, - считает он. - Нам сейчас нельзя терять время, потому что здания ветшают, и каждый год идет увеличение аварийного фонда. Если не заняться реновацией сейчас, мы со временем будем просто больше тратить денег. Потому что проблему аварийного жилья без бюджетных средств не решить.
Впрочем, источники финансирования реновации у многих вызывают вопросы.
- Закон предполагает, что ими должны стать местные бюджеты с привлечением, например, средств инвестора, однако в ряде случаев могут быть предоставлены и средства федерального бюджета. Такая инициатива, безусловно, во благо. Если б не пресловутый финансовый вопрос, - сетует региональный бизнес-омбудсмен Альфир Бакиров. - Бюджеты Москвы и среднестатистического российского региона, к сожалению, несопоставимы. Сегодня в большинстве регионов не хватает средств и на более насущные нужды...
Тот же проект реновации жилкомплекса на проспекте Октября интересен инвестору, потому что потенциально окупаем из-за выгодного местоположения домов. А вот хрущевки в каком-нибудь спальном районе бизнесу реновировать уже не так выгодно.
В центральных же районах, по мнению градозащитников, реновация может привести к искажению архитектурного ландшафта и потере ценных образцов градостроительного искусства.
- Дома на проспекте Октября построены в стиле конструктивизма. Это целая эпоха, - переживает архитектор, градозащитница Ольга Мазанова. - Она, конечно, будет утрачена в результате реновации. Хотя инвестор и предпринял попытки ее сохранить.
Табуретка под столом
Первый проект "реновации по-тульски" появился не от хорошей жизни. Четырехэтажка на улице Смидович, 6 была построена в 1958 году. В 1990-е годы появились первые признаки разрушения, в 2007-м экспертиза зафиксировала подвижность несущих конструкций. В прошлом году дом уже просто трещал по швам, в двух подъездах "поплыл" фундамент, трещины в стенах достигали сорока сантиметров. Жильцы могли обратиться в администрацию города с просьбой признать их дом аварийным, следовательно, подлежащим сносу и расселению. Но поскольку квартиры в доме приватизированы, то жильцы получили бы взамен не новое жилье, а компенсацию.
- Этот дом - первый в нашем проекте реновации, - рассказал замглавы администрации Тулы Роман Мурзин. - Специфика в том, что муниципалитет не имел возможности принимать решения о судьбе этого здания - все 48 квартир находятся в частной, а не муниципальной собственности. Было предложено организовать общее собрание жильцов, чтобы предложить им рассмотреть возможность комплексной реконструкции данного дома, как это делают в Московском регионе. Представители компании-застройщика, они же члены Московской ТПП, приехали к нам, чтобы дать старт таким мероприятиям в Туле. Мы подумали - а почему бы не решить проблему таким способом?
Большинством голосов жители выбрали реконструкцию. Инвестор предложил надстроить на существующих четырех этажах еще пять на отдельно стоящем фундаменте - по периметру дома устанавливаются дополнительные опоры, которые и примут на себя всю тяжесть новой конструкции.
Эту технологию, как пояснил представитель фирмы Эльдар Тагиев в ходе презентации проекта, еще называют "табуретка под столом". "Никаких нагрузок на фундамент существующего дома конструкция нести не будет", - подчеркнул инвестор. Зато в доме появится лифт, мусоропровод, во всех квартирах будут полноценные лоджии (собственно, за счет лоджий увеличатся старые квартиры). Обновят все коммуникации, благоустроят придомовую территорию, которая к тому же вырастет в связи с увеличением жилой площади. Всего в доме будет 70 квартир - 48 старых и 22 новых.
Для обеспечения безопасности людей при ликвидации аварийной ситуации инвестор арендовал квартиры для отселения 24 семей на время работ. Правда, не обошлось без эксцессов: одна женщина наотрез отказывалась выезжать из квартиры. Только суд, куда обратились соседи, заставил ее заключить мировое соглашения и освободить квартиру. Так что работы начались почти на два месяца позже - 29 ноября прошлого года. Аварийную стену ломали на три метра в глубину до самого фундамента, убрали всю старую кладку, залили бетоном, уложили кирпич и утеплили. Все оконные и балконные проемы заменили на новые. Угрозу обрушения здания устранили и жителей двух первых подъездов вернули в квартиры.
…А потом началось оформление разрешительной документации. До сих пор работы не возобновились.
- Объект уникальный и очень сложный со всех точек зрения. Поэтому непросто рассчитывать и загадывать, - признает Эльдар Тагиев. - Для всех он новый: для согласующих инстанций, для нас, для города, для администрации… Поэтому мы с осторожностью даем прогнозы, как только закончим разрешительно-проектную документацию, сразу же приступим к работам.
Так что начало "тульской реновации" уже положено, но, каким будет продолжение, пока сказать сложно.
Пока не считали
Законопроект о распространении программы реновации в регионы в Курской области вызвал много вопросов. Представители управляющих компаний заявили, что аналогичная столичной программа пришлась бы очень кстати: "возрастные" дома обслуживать очень затратно, в разряд ветхих они официально еще не перешли, но уверенно к этому приближаются. Еще несколько лет - и их процент в жилом фонде значительно подрастет.
Надеяться на капитальный ремонт, по словам коммунальщиков, тоже не приходится, даже если проводить его по всем правилам. Сама архитектура хрущевок и домов постарше устарела. Теперь так не строят, но поменять старое жилье на новое не всем под силу.
Заместитель губернатора Курской области Сергей Дюмин, комментируя проект закона, отметил, что главный вопрос, который задают, пожалуй, во всех регионах, касается финансирования.
- Сама программа реновации - очень хорошая и в нашем регионе могла бы решить множество проблем с жильем, - считает Дюмин. - Но поймите правильно, областной бюджет в одиночку, и даже при софинансировании с муниципальными, ее реализацию не обеспечит. Нужна помощь федерального центра, но будет ли она?
Пока в регионе даже грубо не подсчитывали ни количество домов, которые могли бы попасть в программу, ни сумму необходимых для этого средств. Опасений, что владельцы квартир в хрущевках не захотят переезжать из своих микрорайонов в центре города на окраину, где для них построят дома, по словам чиновника, быть не должно.
- Новый дом всегда лучше старого, - утверждает Сергей Дюмин.
На программу реновации надеются в первую очередь жильцы аварийных домов. Как сообщили в комитете ЖКХ и ТЭК Курской области, после 2012 года таковыми признаны 85 строений в 16 муниципалитетах.