Эксперты анонсировали уход ряда застройщиков с петербургского рынка

Новый пакет поправок в федеральный закон 214 "Об участии в долевом строительстве", которые вступили в действие 1 июля, привнес значительные изменения на рынок жилья. Самое важное: сейчас застройщики обязаны иметь отдельные банковские счета на каждое разрешение на строительство. Счета должны быть в уполномоченных банках. Эти банки будут контролировать проведение операций, связанных со строительством. А покупатели вместо ипотеки смогут воспользоваться новым механизмом - эскроу-счетами. Непривычный пока термин означает одно: покупатель вносит свои деньги не застройщику, а банку, а тот перечисляет деньги застройщику лишь после того, как квартира покупателя будет готова и передана ему.

Во благо покупателю?

Казалось бы, новый порядок выгоден прежде всего потребителю: он защитит дольщика от обмана застройщика, снимет с него бремя непосильных ипотечных процентов. Однако готовы ли банки работать с застройщиками по эскроу-счетам? Готовы ли застройщики к новой схеме финансирования? Как вообще новые правила изменят ситуацию на рынке жилья? Эти и многие другие вопросы стали предметом обсуждения экспертов.

Сейчас в Санкт-Петербурга строят 22 миллиона квадратных метров жилья, которые обеспечены 200 разрешениями. Специалисты считают: есть задел практически на пятилетку, главное, чтобы на "первичку" не падал спрос. Но вот Константин Пороцкий, сопредседатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья, предполагает, что строительное сообщество разделится на три категории: тех, кому доступно проектное финансирование, тех, кому оно не требуется, поскольку строят за счет собственных средств, и тех, кто его получить вообще не сможет. А это изменит и объем предложения, а следовательно - и уровень спроса. Сегодня около 80 процентов сделок на рынке жилья - ипотечные. По данным минстроя, в России 45 процентов семей нуждаются в улучшении жилищных условий, но вот позволить себе обслуживать ипотечный кредит могут всего 33 процента от этого количества.

Получается, что, с одной стороны, введя норму проектного финансирования, закон впервые "повязал" всех участников процесса долевого строительства: дольщиков, застройщиков, контролирующие органы и банковскую систему, а работу застройщиков сделал открытой и прозрачной. С другой стороны, если одна треть застройщиков из-за отсутствия возможности получить банковское финансирование уйдет с рынка, появятся недостроенные объекты, часть покупателей не сможет позволить себе ипотеку, и спрос сильно упадет.

Кстати, видимо, торопясь избежать возможных негативных последствий, покупатели-ипотечники сейчас активизировались. По словам банкира Татьяны Хоботовой, за полугодие рынок ипотеки вырос в полтора раза, и рекордный результат 2017 года, когда было выдано два триллиона рублей ипотечных кредитов, побит в этом году уже за 9 месяцев. По итогам 2018 года, вероятнее всего, он достигнет трех триллионов рублей.

Банки готовы

Банкиры из-за нововведений не испытывают серьезных тревог. По мнению большинства экспертов, многие банки готовы к переходу на проектное финансирование застройщиков и работу по эскроу-счетам. Правда, пока эта работа опробована только на рынке вторичного жилья. Как скажется переход на новые механизмы в связке "банк - застройщик", сказать сложно. По словам эксперта финансового рынка Марины Клименко, прогнозировать что-либо здесь трудно, поскольку ставка по кредиту зависит от ряда факторов: срока привлечения кредитных средств, периода строительства объекта, динамики и объема поступлений средств дольщиков на счета эскроу, а также от характеристик самого застройщика, его финансовой устойчивости, опыта.

Закон впервые "повязал" всех участников процесса долевого строительства, сделав работу застройщиков открытой и прозрачной

А вот что касается проектного финансирования, то здесь ситуация очень проблематична. Требования к застройщикам от банков значительно превышают те, которые продиктовал законодатель. Например, если законодатель говорит, что у застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратов жилья, то банк хочет видеть минимум 75 тысяч. Если законодатель хочет чтобы у застройщика было 20 процентов собственных средств, то банк говорит, что минимум 20 процентов на счете, плюс накопленные вложения в проект, плюс все средства на обслуживание кредита. А это, с учетом периода кредитования, очень немалые средства. По-следние три года, в условиях растущей себестоимости строительства и ограниченного спроса, застройщики не могли увеличивать цену, а теперь ситуация может развернуться в другую сторону.

Тревоги застройщиков

Подавляющее число мелких застройщиков России, подтверждают девелоперы, не смогут получить проектное финансирование, соответственно, с 1 июля 2019 года они будут вынуждены уйти с рынка. Кроме того, законодатель поставил цель уйти от "котлового метода", но не дал времени достроить дома. Поэтому есть угроза, что огромное количество застройщиков, работающих по "котловому методу", породят новую волну обманутых дольщиков. Банкиры утверждают, что аккумулировать средства они будут за счет средств тех же дольщиков. И эти деньги перечислять на счета эскроу. Но если существенная часть застройщиков не сможет получить проектное финансирование, то эти деньги просто не придут в банковскую систему.

Эксперт Марк Лернер уверен, что в течение двух-трех лет значительная часть компаний будет вынуждена уйти с рынка, причем этот выход не будет гладким и безболезненным для дольщиков. Вскоре объемы проектного финансирования станут сильно ниже текущих объемов поступлений денег от дольщиков, а значит, свернутся в разы и объемы строительства.

Впрочем, Евгений Барановский, зампредседателя комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга, полагает, что не закон породит новые проблемные объекты, а его применение. Основание, утверждает чиновник, дает анализ всех 33 проблемных новостроек Санкт-Петербурга, где ни в одном из случаев не обнаружено каких-то фатальных ошибок менеджмента. Практически все они - это злой умысел, заведомо созданные "серые" схемы.

Общее мнение выразил отраслевой эксперт Руслан Юсупов. Новые изменения, по его словам, повышают требования к профессионализму всех участников рынка строительства жилья. Если раньше застройщики должны были соответствовать формальным требованиям закона, то при появлении банковского контроля включатся другие механизмы: банки будут оценивать строительные проекты еще и с точки зрения рыночной привлекательности и сбалансированного комплекса их потребительских качеств. И в этом - залог успешного преодоления накопившихся проблем.