Снизился объем предложения на рынке загородной недвижимости
- Низкая девелоперская активность последних лет обусловлена снижением спроса в сегменте по сравнению с докризисными временами, - отметил управляющий директор "Метриум Премиум" Илья Менжунов. - Тем не менее определенный интерес к формату сохраняется, чему в немалой степени способствуют гибкие условия покупки. Индивидуальные рассрочки, ипотечные программы с банками-партнерами и акционные предложения встречаются почти в каждом поселке. На некоторые лоты дисконт доходит до 25-30 процентов. Как правило, это давно экспонируемые, морально устаревшие коттеджи.
Между тем в целом по рынку цены на загородную недвижимость выросли в первом полугодии на 6,9 процента. Средняя стоимость домовладения составила 66,2 миллиона рублей. Больше всего средние цены выросли на Рублево-Успенском (плюс 20 процентов) и Киевском (плюс 6,2 процента) шоссе.
- В третьем квартале 2018 года 77 процентов сделок на первичном рынке загородного жилья пришлось на экономкласс, - рассказал руководитель Аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов. -14 процентов покупателей выбрали сегмент "комфорт", 5 процентов остановились на бизнес-классе, 4 - на высших ценовых сегментах. Что касается предпочтений клиентов, мы видим отложенный спрос в сегменте полностью готовых домов, но таких предложений пока крайне мало. В целом же для покупателей важны локация, удаленность от Москвы (желательно не более 30-40 километров), транспортная доступность, наличие инфраструктуры и коммуникаций, степень готовности дома и поселка. Илья Менжунов самой актуальной тенденцией на первичном рынке назвал стремление покупателей к приобретению жилья с финишной отделкой.
Такой запрос появляется сегодня все чаще. Некоторые ожидания, по словам эксперта, предполагают и более полную комплектацию дома, включающую мебель и бытовую технику. "Современные покупатели не готовы тратить свое время на разработку дизайна и ремонтные работы, а застройщики, в свою очередь, предлагают им такие решения, выставляя в продажу лоты с чистовой отделкой", - добавил Менжунов.
На вторичном рынке загородной недвижимости комфорт- и бизнес-класса эксперты отмечают увеличение объема предложения и уменьшение средней стоимости покупки.
- Чтобы продать свой объект, продавцы практически всегда предоставляют покупателям скидку, размер которой на вторичном загородном рынке сейчас колеблется на уровне 10 процентов, а в ряде случаев может достигать трети от изначальной цены, - рассказала управляющий партнер "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик. - Таким образом, цена продажи в 90 процентов случаев заметно ниже цены предложения.
Во всех классах покупатели хотят получить максимально пригодный для проживания дом. Идеально, если все, что понадобится новому покупателю, - это тапочки. Если несколько лет назад относительно просто было продать объект, требующий ремонта, переделки, достройки, то сейчас это сделать крайне сложно, говорит Марина Толстик.
- Никто не хочет заплатить деньги, а потом еще вкладываться в загородный объект, тратить ресурсы на приведение его в идеальное состояние, - отметила эксперт. - Если мы говорим о покупке участка, то он должен быть с коммуникациями. Хорошее состояние объекта - это то, что формирует ликвидность. Сейчас на рынке столько предложений, что покупателю проще не вкладываться в недоделанный объект, а найти рядом сходный в хорошем состоянии.
По словам Дмитрия Таганова, показатели продаж на вторичном рынке загородной недвижимости сейчас на 32 процента ниже, чем было в прошлом году. Из всего объема заключенных сделок 43 приходится на коттеджи, 38 - на участки без подряда (УБП), 15 процентов - на дачи и 4 процента - на блокированную застройку (таунхаусы и дуплексы). При этом у дачных домов, как отметил эксперт, самый короткий средний срок экспозиции - около полугода. Для сравнения: коттеджи и таунхаусы находятся в продаже по 9-10 месяцев, а УБП могут стоять годами.
У Марины Толстик противоположные данные: по ее словам, на вторичном рынке отмечается рост числа сделок по сравнению с прошлым годом как минимум на 30 процентов, а также рост в денежном выражении более чем на 50 процентов. "Но это касается только объектов, которые выставлены по адекватной цене, - добавила эксперт. - Те, цена на которые установлена необоснованно высокой, продолжают экспонироваться годами, покупателям такое неинтересно".
Объект экономкласса на первичной "загородке" стоит сейчас в среднем 2 миллиона рублей, оценивает Дмитрий Таганов. Это на 9 процентов меньше, чем годом ранее. Средняя цена лота комфорт-класса за год почти не изменилась и равна 7,8 миллиона рублей. Средняя стоимость объекта в сегменте "бизнес" повысилась на 3 процента и составляет теперь 15,2 миллиона рублей.
- В премиум-классе лоты предлагаются в среднем за 27,5 миллиона рублей, что на 3 процента ниже прошлогодних значений, в сегменте "де люкс" - за 111 миллионов рублей, это на 8 процентов меньше, чем в 2017 году, - отметил Таганов. - Девелоперы готовы предоставлять скидки на объекты с какими-либо недостатками, например с неудачным расположением, а также в случае стопроцентной оплаты или ипотеки. Обычно дисконт не превышает 7 процентов. Значительные скидки могут говорить о серьезных проблемах у лота или у самого застройщика, и прельщаться ими небезопасно.