Почему севастопольцам снова пришлось бороться за доступ к морю
Все три проекта разработал Научно-исследовательский и проектный институт градостроительства, архитектуры, изысканий и среды (НИИ ГАИС) - подведомственное учреждение департамента архитектуры и градостроительства Севастополя, созданное летом 2018 года.
Самые бурные споры вызвала планировка территории площадью 25,2 гектара, примыкающей к пляжу Омега. Ее с украинских времен начали активно застраивать апартаментами, хотя участки выделяли для гостиниц. Построена так называемая эспланада с объектами соцкультбыта высотой в три-четыре этажа, рядом - еще пятиэтажный комплекс с апартаментами. А недавно у моря начала расти девятиэтажка - тоже "гостиница", в которой уже продается жилье по 105 тысяч рублей за квадратный метр.
Из общей площади участки для строительства гостиниц занимают 1,76 и 0,57 гектара, для эспланады - в сумме 0,93 гектара. Еще на 2,59 гектара размещается автокемпинг с гостиницей, но размеры ее скромнее соседских - всего три этажа. Кроме этого, 30 участков выделены под индивидуальное жилищное строительство, но не освоены - они возвращены городу через суд и будут зарезервированы для создания археологического парка. Незастроенными, таким образом, остаются территория пляжа и набережной (6,13 гектара), будущий парк (1,76 гектара) и археологический парк (1,78 гектара). Здесь и предлагается отдыхать жителям огромного спального микрорайона, который вырос рядом с Омегой за последние 10 лет.
Проблема в том, что новостройки практически перекрыли доступ жителей к морю. Участки выданы без разрывов, после завершения строительства проходов к пляжу не будет. Останется один "главный" вход со стороны остановки общественного транспорта. Это не только ограничивает права жителей, но и препятствует доступу пожарной и спасательной техники.
Поэтому в департаменте архитектуры и градостроительства предложили изъять маленькие кусочки земли у застройщиков, чтобы открыть доступ к морю еще в двух местах. Кроме этого, надо зарезервировать участки для инженерных сетей и дороги, которая предусмотрена действующим генпланом 2005 года и необходима бурно растущему микрорайону Омега-2.
- Остается изъять пять участков - три полностью и два частично, - рассказал директор департамента архитектуры и градостроительства Александр Моложавенко. - Предстоит просчитать их стоимость, в том числе размер упущенной выгоды. Если с собственником не договоримся о цене, то изъятие произойдет через суд.
По сути, планировщики предложили компромиссный вариант: у застройщиков останутся их наделы, город претендует только на небольшой процент частной земли, а жители получат парк и пешеходные дорожки, которые в дальнейшем можно благоустроить, а также дорогу и парковки.
Но жители увидели, что проект планировки территории на самом деле узаконит все строения, в том числе в охранной зоне моря и херсонесской хоры. Кроме того, его разработчики не уделили внимания нагрузке на коммунальные сети, которая возникнет при подключении всех строящихся объектов.
- Проект должен включать не только планирование территории, но и расчеты потребления коммунальных ресурсов, - считает местный житель Павел Скибинский. - Нет ни анализа существующих проблем микрорайона, ни требований к его развитию. Он уже испытывает сложности с водой и канализацией. А нам предлагают закрыть глаза на семь корпусов апартаментов по девять этажей, на то, что часть территории пляжа перешла под частную гостиницу. Также под пятна застройки подпадают четыре памятника археологии. Разработчики об этом забыли, в проекте о них ни слова.
Участники слушаний требовали остановить дальнейшую застройку Омеги и всю свободную территорию сделать парком. Звучали предложения ограничить этажность.
Застройщики, кстати, на слушания не пришли.
Как оказалось, у "гостиницы" нет разрешения на строительство, хотя она уже выросла до семи этажей.
- На сайте владельца этого участка есть проект девятиэтажной гостиницы, - сообщил Александр Моложавенко. - Но это лишь пожелание, никаких разрешений еще не выдавалось. Ко мне приходил застройщик, я ему сказал, что в таком виде строить нельзя - гостиница чрезмерно большая для такого маленького участка. Придется понижать этажность и приводить проект к нормативам по плотности застройки. Но если жители требуют полностью ее убрать, то изъятие участка обойдется бюджету в 80 миллионов рублей. У кого эти деньги забирать - у учителей, врачей?
По мнению общественников, эти проблемы не возникали бы, будь у Севастополя утвержден новый генплан и правила землепользования и застройки. Контракт с разработчиками генплана недавно был расторгнут, его будет доделывать тот же НИИ ГАИС в 2019 году. В департаменте архитектуры уверяют: новый генплан ничего не изменит.
- Есть 6-ФКЗ о принятии Крыма в Россию, действует генеральный план Севастополя 2005 года, - объясняет Моложавенко. - Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, если к нам обращается заявитель, который использует участок по назначению, если у него есть документы на землю, подготовлены техусловия и проект, проведена экспертиза, мы обязаны выдать разрешение на строительство. Поэтому говорить о том, что генплан не даст застройщику реализовать свои права, некорректно.
По итогам слушаний проект планировки и межевания территории у Омеги отправлен на доработку. Участники создали комиссию, которая подготовит предложения к проекту.
При обсуждении проекта планировки береговой полосы бухты Матюшенко на Северной стороне Севастополя жители также высказались против застройки и размещения любых торговых объектов - капитальных и нестационарных. Над корректировкой проекта будет работать комиссия.
Самый острый вопрос - планировка побережья у парка Победы - будет рассмотрен на слушаниях 28 декабря. Проектировщики предложили сделать единую набережную от филиала Нахимовского училища до мыса Песчаный, но реализовать эту идею сложно из-за закрытых территорий.
Вячеслав Горелов, глава комитета по градостроительству и земельным вопросам Заксобрания Севастополя:
- Генплан и правила землепользования и застройки, на основании которых должен жить и развиваться город, до сих пор не утверждены. Правительство разорвало контракт с подрядчиком под надуманным предлогом, из-за этого затормозилась разработка этих документов. Тем временем утвердить пытаются то, что для города неприемлемо.