Как на застройщиках СЗФО скажется отмена налогов на соцобъекты
В каждом регионе взаимодействие с застройщиком, возводящим социальные объекты, происходит по своим правилам. Например, как сообщили "РГ" в комитете по строительству Санкт-Петербурга, с 2012 года в Реестр социальных обязательств застройщиков на основании заключенных с ними соглашений внесены записи по 263 социальным объектам, из них реализованы 55. При этом две школы, 18 детсадов и три медучреждения были сданы в прошлом году.
Часть объектов город выкупил, но многие сады и школы застройщики передали городу бесплатно в рамках инвестиционных соглашений.
И число объектов по социальным обязательствам будет только расти. 208 должны быть построены с 2019 по 2030 год, из них 146 компании передадут безвозмездно. Это 70 детских садов на 10 604 места, 23 школы на 22 320 мест, четыре совмещенных объекта образования, 14 поликлиник, 35 объектов имеют статус "прочие". Общая стоимость всех соцобъектов оценивается в 58,1 миллиарда рублей.
Как сообщила "РГ" исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова, на каких условиях будут переданы социальные объекты, устанавливается исходя в первую очередь из потребности территорий.
- Обложение налогами социальных объектов всегда было серьезным сдерживающим фактором. Еще с 2012 года власти Петербурга регулярно выступали с инициативами освободить компании, возводящие школы и детские сады, от НДС. Замечания президента очень своевременны, ведь после введения проектного финансирования вопрос со строительством социальных объектов встал ребром, - говорит Бодрова.
Дело в том, что, согласно новым правилам, застройщик не может потратить на инфраструктуру выделенные на строительство деньги. Единственное исключение - если эта инфраструктура передается региону в дар. В принципе, деньги дольщиков раньше шли на строительство детских садов и школ, и хотя это прямо нигде не заявлялось, покупатели недвижимости в принципе не возражали, понимая, что в детский сад при новостройке будут ходить их дети. Но по новым правилам деньги дольщиков при строительстве не используются, они должны лежать на эскроу-счетах. Соответственно, застройщик фактически возводит дом за свои собственные или кредитные средства. Подарить такой объект и заплатить еще 20 процентов НДС плюс налог на прибыль обременительно даже для крупной компании.
Схемы с бесплатной передачей приняты только в мегаполисах. Например, в той же Новгородской области застройщики детские сады и школы "в нагрузку" не возводят.
- У нас не такие крупные компании на рынке, как, допустим, в Петербурге, и они не могут построить детский сад и подарить его. У нас, когда поднимается вопрос о социальных объектах в дар, это скорее подъезды к жилым комплексам, - говорит уполномоченный по правам предпринимателей Новгородской области Юрий Михайлов.
По словам омбудсмена, отмена ряда налогов на строительном секторе сильно не скажется, ведь сейчас в регионе соцобъекты строят за счет бюджета, когда администрация города или поселка заключает договор на возведение детского сада или школы и перечисляет компании деньги.
Похожая схема применяется и в Вологодской области. В регионе застройщик отвечает только непосредственно за жилой комплекс, инфраструктура создается за счет бюджета. Как сообщили "РГ" в правительстве региона, в прошлом году было построено и реконструировано 13 объектов: пять школ, три детских сада, больница, ФОК, а также детские площадки и стадионы.
В регионе используют схему муниципальных контрактов.
В Вологодской области наибольшие бюджеты у Вологды и Череповца, строить за счет муниципалитетов школы и детсады в поселках зачастую сложно, поэтому применяется софинансирование. Система, когда регион полностью оплачивает работы застройщика, позволяет властям контролировать ход работ, что, например, в схеме дарения объектов невозможно.
В Ленинградской области долгие годы социальные объекты покупали у застройщика за счет бюджета, но потом эта схема трансформировалась. Дело в том, что активнее всего жилое строительство ведется в приграничном с Петербургом Всеволожском районе. А существовавшая практика подразумевала, что на деньги от Волховского или Лодейнопольского района соцобъекты получали жители Мурино или Девяткино.
Как сообщили "РГ" в правительстве региона, сейчас взаимоотношения с застройщиками строятся по схеме "Социальные объекты в обмен на налоги". Ее смысл в том, что застройщик возводит жилой комплекс, детский сад и школу, платит все положенные налоги в областной бюджет, а потом 75 процентов от выплаченной суммы ему возвращаются при выкупе объекта. По такой схеме в прошлом году в области построили 19 детских садов и шесть школ. На данный момент с застройщиками заключено 25 соглашений до 2036 года, в рамках которых в регионе должно появиться 110 социальных объектов.
Член Национального объединения строителей Антон Мороз обращает внимание на то, что фактически выкуп происходит за счет денег, которые ранее уплатил застройщик, это стимулирует компании к тому, чтобы оставаться в регионе и производить все необходимые отчисления.
Практика выкупа социальных объектов в регионах разная. Но, по словам Мороза, вопрос не только в суммах и условиях, при которых объект передается на баланс, но и в переходном периоде, когда сад или школа уже построены, но еще не выкуплены. В это время застройщик эксплуатирует объекты за свой счет. Данный вопрос пока никак не урегулирован.
В Ненецком автономном округе застройщику, который готов в придачу к жилью построить и социальный объект, участок под садик дадут без торгов, сообщили "РГ" в региональном правительстве. Но у Ненецкого автономного округа здесь также есть своя специфика. Жилые комплексы в привычном понимании есть только в 20-тысячном Нарьян-Маре, остальные населенные пункты региона - это поселки. И детские сады там имеют особую, блочную конструкцию. Эти объекты возводятся за счет бюджета.
Тем не менее для большинства регионов тема освобождения застройщиков от налогов будет актуальна. По оценкам президента межрегиональной организации "Законное жилье" Евгении Шумейко, экономия на налогах на прибыль и НДС может составить 10 и более процентов от общей стоимости объекта. Правда, эксперт отмечает, что НДС застройщик платит на разных этапах, не только при завершении возведения той же школы или детского сада, но и, например, при оформлении земли. Соответственно, экономия зависит от того, на каких конкретно этапах застройщик получит преференции.